Прямая речь: маленькие студии и однушки выходят из моды в Петербурге, теснее уже не будет

Квартиры в Петербурге и Ленинградской области мельчают, о тенденции открыто говорят аналитики, ее признают маркетологи и руководители строительных компаний. В условиях кризиса, когда население становится с каждым годом лишь беднее, чтобы решить квартирный вопрос требуются все менее просторные, а значит и менее дорогие квартиры. Застройщикам отчасти такие решения тоже выгодны, чем больше «маломерок» в доме, тем большее число юнитов в него можно вместить, да и продавать крохотные студии и однушки проще, чем более просторные квартиры.

Оценки средней площади реализуемых малогабаритных юнитов в Петербурге и Ленинградской области, предоставленные участниками рынка, если и разнятся, то несильно. Так, по оценке аналитиков «Петербургской недвижимости» средняя площадь студии в границах города - 24 квадратных метра, однокомнатной квартиры - 34 метра. По данным Glorax Development размер студии в регионе 22-25 квадртаных метров, «однушки» - 30-35 квадратов, в холдинге RBI называют чуть более высокую цифру 26 и 39 метров соответственно, правда, оговариваясь, что речь идет лишь о сложившихся районах застройки без учета ЗаКАДья. Схожими данными поделились с Restate.ru в компании E3 Investment, их аналитики дают цифру в 26-27 квадратных метров для студий и 34-37 метров для однокомнатных юнитов (при подсчетах учитывался и Петербург и Ленинградская область).

А вот прогнозы относительно перспектив дальнейшего изменения планировок, а также взгляды на эффективность уменьшения площади квартир с точки зрения продаж у игроков рынка оказались разные.

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: 

Рынок уже много лет идет по пути уменьшения средней площади жилья. Однако сегодня нет оснований утверждать, что эта тенденция продолжится. Крупные компания подстраиваются под текущую ситуацию на рынке, учитывают направленность спроса и предлагают своим покупателям необычные варианты комфортных планировок. Например, в проектах девелопера SetlCity средняя площадь студии в жилых комплексах комфорт-классасоставляет 24 кв. м, а однокомнатной квартиры – 31 кв. м. Квартиры подобного метража присутствуют в портфеле девелопера в результате своевременной реакции на спрос. 

В перспективе ряд застройщиков рассматривают возможность вывода на рынок компактных многокомнатных квартир: например, трехкомнатная квартира площадью 40 кв. м, в которой рациональное планировочное решение позволяет каждому члену семьи иметь собственную небольшую, но уютную комнату.

 Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»

Комфортность проживания зависит от многих факторов, в том числе и от квартирографии комплекса. Наша компания никогда не приходила к концепции строительства студий. За всю историю своего существования мы старались строить комфортное жилье. Основная наша аудитория – это семейные люди, которые делают осознанный выбор. Поэтому большую часть в квартирографии наших жилых комплексов сегодня занимают двух-  и трехкомнатные квартиры.Средняя площадь однокомнатных квартир в наших проектах составляет 40 кв. метров и снижать этот показатель мы не планируем.

Но сегодня на рынке достаточно много жилых комплексов, где средняя площадь квартир составляет около 30 кв. метров.Всем известно, если количество студий и «однушек» в объекте составляет доминирующее предложение, то весь дом получается заполнен временными жильцами, которым не интересно платить взносы за благоустройство территории или, к примеру, содержание консьержной. К тому же в таких домах увеличена нагрузка на придомовые территории, места общего пользования, парковочные места, социальные объекты. Это связано с тем, что объемы строительства объектов соцкультбыта, паркингов определяются, исходя из средней площади квартир в доме равной 50-55 кв. метров.

Вера Сережина, директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI: На конец 2016 года фактическая доля студий и однокомнатных квартир в квартирографии объектов в традиционной части Петербурга составляла 58%. Если рассматривать структуру спроса, эта цифра оказывается даже больше – на такие квартиры приходится около 68% продаж. При этом однушки популярнее студий, на них приходится больше сделок. Однако в ряде домов нашей компании студий нет вообще – мы осознанно отказались от них для создания более комфортной социальной среды и удобства для семейных покупателей. Следует учитывать, что в приведенной статистике по рынку – только жилье, без учета апартаментов. В апартаментах, в основном, представлены малогабаритные квартиры, это особенность данного формата. Поэтому текущая тенденция к росту количества апартаментов может сказываться на снижении средней площади продаваемых помещений. Также сказывается и распространенность на рынке небольших по площади инвестиционных квартир (в эконом-классе встречаются проекты, где до 80% студий).

Виктория Волкова, специалист по работе с клиентами E3 Investment: Если в Петербурге тенденция по уменьшению средней площади квартир наметилась в 2016 году, то в Москве снижение на 5 квадратных метров произошло уже в 2015 году. Данная тенденция обозначится также в 2017 году. Не думаю, что это будет кардинальное изменение, но уменьшение средней площади на 1-2 квадратных метра вполне вероятно. Обратный тренд будет обязательным следствием сегодняшних тенденций. После наполненности рынка дешевым и малогабаритным жильем появится прослойка граждан, спросом которой станут более просторные варианты студий и 1-комнатныхквартир. Причём, на наш взгляд, увеличится интерес к квартирам по типу open space (открытое пространство), где покупатель сможет зонировать пространство по своему желанию, тем самым создавая хорошую альтернативу классическим 1 и 2-комнатнымквартирам. Единственным нюансом, на наш взгляд, станет то, что эти изменения сегмента комфорт, комфорт плюс и бизнес. Эконом сегмент все-таки сохранит данную тенденцию на долгие годы.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»: Если проанализировать длительный период, то площадь строящихся квартир в Петербурге постепенно увеличивается. Покупатели дляличного и долгосрочного пользования хотели бы выбрать себе жилье просторное, в окружении постоянных соседей, чтобы на площадке было не более шести квартир. Но каждый кризис отбрасывает рынок назад - бюджеты ограничены, риски по кредитам многократно увеличиваются, люди боятся потерять работу и не уверены в будущем, поэтому покупают квартиру минимальной площади, избегая ипотеки. Если проект находится в преддверии старта и попадает в зону тех или иных кризисных явлений, то девелопер принимает решение о пересмотре площадей в сторону уменьшения, для того чтобы минимизировать бюджет покупки. Рынок жилищного строительства с длительным циклом консервативен, угадать вход в кризисную зону удается редко. Зато есть возможность анализировать то, каким образом формируется жилищный фонд Петербурга, и мы понимаем предпочтения покупателей, которые постепенно смещаются в сторону просторных квартир. Еще 15 лет назад практиковалось деление квартир на «с кухней до 8 метров» и более. 8 метров тогда казалось просторной кухней. Сегодня такое предложение морально устарело. Также постепенно Люди изменились – стали выше, больше, им некомфортно, например, в хрущевках. Магистральный путь рынка лежит в наращивании более оптимальных метражей. В соседней Финляндии запрещено строить квартиры менее 30 кв. м. Думаю, что и мы к этому придем. Конечно, Петербург – это город одиноких, у нас очень высокий процент молодых людей, которые задержались с созданием семьи, и одиноких пожилых. И все-таки тот объем предложения малогабаритных квартир, который в последнее время присутствовал на рынке, привел к тому, что многие аналитики аккуратно говорят о том, что пришло время двухкомнатных квартир. Эксплуатировать тему однокомнатных квартир нельзя до бесконечности. Какой-то процент как альтернатива коммунальному проживанию, для старта молодого человека, который отделяется от родителей, всегда будет присутствовать на рынке. Но для наращивания этого предложения потенциала нет.Наша компания не планирует снижать среднюю площадь квартир в новом объекте. Сейчас мы работаем над квартирографией второй очереди ЖК «Огни Залива». У нас востребованы двухкомнатные квартиры минимального метража – от 52 и до 62 кв. м. Во второй очереди мы уйдем от низшей границы, будем планировать квартиры от 54-55 кв. м.

Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development: Путь дальнейшего уменьшения площади и, соответственно, стоимости покупки практически себя изжил. Думаю, что в 2017 существенно цифры не изменятся. Сегодня это перестает работать. Мы наблюдаем начало затоваривания рынка недвижимости малогабаритными квартирами. И сами мы на такие шаги не пойдем. Наша компания строит жилье комфорт-класса, а квартира площадью 15-18 квадратных метров априори не может быть комфортной.

Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам компании EKE: Компания ЕКЕ не планирует снижать площадь квартир, и даже наоборот, при реализации следующего проекта планируем увеличить средний метраж квартир в комплексе . При реализации нашего пилотного проекта в Санкт-Петербурге ЖК «Две Эпохи», мы столкнулись с нетипичной ситуацией на рынке, большей популярностью пользовались квартиры метраж которых составляет больше 100 м2. Наша компания строит дома бизнес и комфорт класса, и метраж квартир должен соответствовать данному сегменту. Отсутствие в комплексе малогабаритных квартир(студий, однокомнатных квартир до 40 метров) придает респектабельности проекту и формирует в комплексе однородную классовую принадлежность. Уменьшение средней площади квартиры в сегменте масс -маркет, конечно помогает, так как общая стоимость квартиры уменьшается, и покупка становится более доступной для конечного потребителя, да и инвесторы чаще приобретают самые бюджетные варианты, представленные в проекте, что увеличивает охват покупателей.

Елизавета Яковлева, Руководитель маркетинга и аналитики лаборатории АН «МЕТРЫ»: Квартиры студии на рынке представлены 21% - это соотношение по предложению. Изначально в проектах запланировано гораздо большее число студий, но, как правило, они раскупаются на ранних стадиях строительства, особенно студии небольших метражей. 21% в целом по рынку – достаточно приемлемое соотношение. При покупке квартир стоит ознакомиться с проектной декларацией проекта, посмотреть, сколько квартир студий запланировано в доме, чтобы потом не столкнуться с тем, что ты живешь в доме коридорного типа, где тебя окружают сплошные квартиры студии. Часто квартиранты в подобных квартирах – это временные жители, снимающие жилье. И дом будет похож на большое общежитие. В некоторых удачных проектах студии исчезают. В Комплексах, где есть проблемы с реализацией квартир, площадь студий уменьшается до 18 кв.м. Планировать студии больше 29 метров нецелесообразно, так как существуют 1 комнатные квартиры от 30 кв.м., и покупать квартиры однокомнатной более целесообразно, чем вкладываться в открытое пространство. Главное в студии не размер помещений, а его функциональность - что насытить смыслом каждый сантиметр помещения, нужно проанализировать привычки и необходимость в пространстве целевой аудитории. Компания Navis Development Group не уменьшает площадь студий, а делает планировки более эффективными и комфортными. По нашим наблюдениям, квартиры в малоэтажных комплексах выбирают для постоянного семейного проживания. Поэтому это распродаются не в первую очередь, а скорее наоборот. Более того, социологи вывели интересный тренд. На сегодняшний день квартиры-студии покупают как первое жилье люди, рожденные в 80е годы 20 века. Через несколько лет их благосостояние вырастет, и они начнут переезжать в более комфортное более просторное жилье. На их место должны прийти представители поколения начала 90-х годов. Но в это время был зафиксирован провал рождаемости, поэтому сегодняшние квартиры-студии будут просто невостребованы.

Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1»: В массовом сегменте площадь квартир, студий и однокомнатных, действительно снижалась. Но в Компании Л1 все объекты относятся к классам бизнес и комфорт, которые подразумевают создание более удобной среды обитания. Поэтому мы не уменьшаем площади жилья, напротив, в некоторых проектах можно найти студии площадью свыше 30 квадратов и однушки, площадь которых сопоставима с размером бюджетной двухкомнатной квартиры. В среднем площадь студий составляет от 25 до 29 квадратов, однокомнатных – от 35 до 43 квадратов. Снижать размеры площадей мы не планируем, тенденция к уменьшению – это временное явление, появившееся на волне кризиса. Более того, статистика показывает, что в 2016 году только двух- и трехкомнатные квартиры росли в цене, в то время как однушки и студии снижались. А рост цен – это один из первейших показателей уровня спроса. Тенденция сохранилась и в начале этого года: так, в январе стоимость квадратного метра в малогабаритных квартирах снизилась на 2,1%, а в трехкомнатных, напротив, возросла на 2,7%. Поэтому вполне возможно, что в перспективе стоит ожидать роста площадей квартир в новостройках.