Застройщики и банки попробовали разглядеть “свет в конце тоннеля”

Представители строительных компаний, уполномоченных банков и общественных организаций встретились на бизнес-завтраке, организованном в рамках конкурса “Доверие потребителя”. Эксперты попробовали вместе разглядеть “свет в конце тоннеля”, найдя в нашумевшем переходе на новые критерии соответствия законам о ДДУ не только минусы, но и плюсы для рынка недвижимости.

Если к 1 июля 2019 года у застройщика не получено заключение о соответствии строительной готовности объекта, по нему Росреестр прекращает регистрацию новых договоров долевого участия. В тоже время, для проектов, где критерий заключенных договоров долевого участия будет превышать 10% – предусмотрена возможность до октября текущего года за собственные средства застройщика довести строительную готовность до 30% и получить соответствующее заключение.

На сегодняшний день на территории Санкт-Петербурга реализуется 431 объект общей площадью свыше 25 млн квадратных метров, каждый из которых к отчетной дате должен получить заключение о соответствии критериям Постановления Правительства РФ№ 480 (30% строительной готовности и 10% заключенных договоров долевого участия), в соответствии с которым застройщики должны либо перейти на проектное финансирование, либо в течение трех лет завершить стройку по ранее действующим нормам.

Выданы заключения более чем по 70 объектам, еще 100 находятся на рассмотрении. По  прогнозам Комитета по строительству, 72% проектов будут соответствовать критериям федерального законодательства, 123 стройки пока вызывают вопросы, но только по 32 объектам есть серьезные опасения, которые касаются как несоответствия установленным параметрам, так и возможного отказа банков в получении проектного финансирования. На сегодняшний день отказ получили четыре проекта.

Алексей Белоусов, генеральный директор CРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга», отметил, что в каждой компании сегодня своя ситуация – кто-то чувствует себя хорошо, кто-то, возможно, будет вынужден уйти с рынка. Это станет ясно до 1 октября. Как только были внесены поправки в 214ФЗ, все застройщики начали формировать свой запас прочности, накапливать финансовый ресурс, чтобы выйти на эту дату с дополнительной подушкой безопасности. Есть надежда, что рынок Петербурга выйдет из этой ситуации с наименьшими потерями.

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» отметил, что его компания работает по схеме проектного финансирования со Сбербанком с 2016 года, опробовала ее и нашла свои преимущества.

По мнению господина Жабина, проектное финансирование – это не проблема, а реальная возможность для строительной компании выйти на новый, более высокий уровень.Так, перейдя на проектное финансирование, компания поменяла свою стратегию, став более привлекательной для банка с точки зрения высокой маржинальности проектов. Чтобы реализовать идею проектного финансирования, в компании полностью изменена структура, подобраны «правильные» сотрудники, способные управлять проектами, изменена структура самого девелопмента. Также компания изменила схему работы с проектировщиками, стала больше уделять внимания оформлению строительной площадки и офисов продаж, вопросам, которые прежде казались второстепенными. 

Наибольшее внимание привлекло выступление Ольги Храмцовой, начальницы Управления кредитования Головного отделения по Санкт-Петербургу Северо-Западного банка ПАО Сбербанк. Она рассказала, на что обращает внимание Сбербанк, принимая решение о проектном финансировании. – В первую очередь, на репутацию застройщика, его бюджет, его маркетинг и его документы. Когда сходятся эти истории, банк достаточно оперативно и быстро в течение месяца принимает решение о проектном финансировании. В проекте важны наличие грамотной проектной документации и его капитал. Самое сложное – это оценить, за сколько денег будет построить дом.

Если у банка нет претензий к юридическому лицу и бенефициарам, с ними не было связано никаких неприятных историй, банк готов рассматривать застройщика в рамках проектного финансирования. Второй важный аспект – сам проект. Открывая счета эскроу, банк берет на себя все финансовые риски, будучи обязанным профинансировать стройку и обеспечить строительство дома и его и ввод в эксплуатацию. Расчеты показывают, что рентабельность проекта в 12% позволяют банку принимать на себя все риски.

Сумму, которую банк готов рассматривать, составляет 85%, остальные 15% - это участие самого застройщика. Оно может быть как в виде стоимости земельного участка по фактической рыночной стоимости (в зависимости от локации, она может достигать 25-35% от стоимости проекта), так и стоимости квартир. Базовая стоимость самого проектного финансирования для застройщика сегодня составляет 11,5%.

Банк готов идти навстречу застройщикам, готовым к кредитным рискам. Гибкость индивидуального подхода выражается в том, что банк готов выдавать деньги на приобретение земельного участка, присоединение, а также давать деньги в размере 50% от стоимости земельного участка под будущее строительство, и столько же – при условии рентабельности существующего проекта.

Несмотря на установку на поиск позитива, представители застройщиков заметили, что если в Петербурге рентабельность проекта в 12% возможна, то в регионах, например, в той же Ленинградской области, не достижима. А это значит, что получить проектное финансирование нереально.

С начала 2019 года в Петербурге в Сбербанк было подано около 40 кредитных заявок, по 15 из них принято решение по проектному финансированию, буквально нескольким застройщикам было отказано из-за отрицательной репутации. 

Страница компании Конкурс "Доверие потребителя рынка недвижимости"

Информация с сайта Restate.ru

Материалы, похожие на "Застройщики и банки попробовали разглядеть “свет в конце тоннеля”"

В продаже появились апартаменты в ЖК «ArtLine в Приморском» на Торфяной дороге от Setl Сity

Компания «Петербургская Недвижимость» вывела на рынок новый пул апартаментов в проекте комфорт-класса «ArtLine в Приморском», который Setl City возводит в Приморском районе Петербурга. Об этом сообщает «Бюллетень недвижимости».

Жилому комплексу в Низино придется потесниться, чтобы не помешать фонтанам Петергофа

Застройщику «Ювен» урезали будущую площадь его жилого квартала в Ломоносовском районе, потребовав убрать дома у водоемов, питающих систему фонтанов Петергофа. Градсовет Ленобласти разрешил строительство жилья только на отдаленных от границы 5 гектарах, там поместятся три трехэтажки.

РСТИ построит в своем ЖК «New Time» в Приморском районе школу и два детских сада

В рамках инвестдоговора, заключенного РСТИ (Росстройинвест) и Комитетом по имущественным отношениям, девелопер обязуется обеспечить свой ЖК «New Time», который возводит на пересечении улиц Планерная и Глухарская, новыми школьно-дошкольными учреждениями.

Setl Group приступил к строительству ЖК «Панорама парк Сосновка» с арт-сквером

Девелопер Setl Group начал строительство первой очереди своего ЖК комфорт-класса «Панорама парк Сосновка», рядом со Светлановским проспектом. Она будет состоять из семи домов высотой 9-12 этажей. Завершить их планируется в 1 квартале 2022 года.

В Бизнес-Парке «Полюстрово» увеличат число бизнес-центров

Дефицит качественных офисных площадей класса А в Санкт-Петербурге заставляет девелоперов увеличивать количество бизнес-центров в этом сегменте. Эта тенденция послужила сигналом для управляющей компании «Теорема», чтобы начать сразу два новых проекта на территории Бизнес-Парка «Полюстрово», популярного среди арендаторов делового кластера и атмосферного места с богатой историей.

На Тележной улице ГК ПСК построит ЖК «Новый Невский» на 120 квартир с подземным паркингом

Девелопер, ГК «ПСК» анонсировала строительство новостройки бизнес-класса под названием «Новый Невский» параллельно Староневскому проспекту, на Тележной улице, 32. Землю под строительство и сам проект компания купила у прежнего собственника, ООО «Тележная 32», который скандалил с общественностью из-за высокой этажности несколько лет назад.

Компания Мавис досрочно завершила свой ЖК «Виктория» в Мурино

Инвестиционно-строительная компания «МАВИС» получил разрешение на ввод 4 корпуса ЖК «Виктория», ставшего заключительным. Таким образом, завершена последняя 10 очередь проекта, это произошло даже раньше обещанного дольщикам срока.