Проблемные стройки: споры и бюрократия

В Петербурге немало проблемных объектов строительства в самом центре города. Причем, мешают строительству не только градозащитники, влияние которых отнюдь не безгранично. Не меньшее влияние оказывают на строительную отрасль и бюрократические факторы, а также конфликты между деловыми партнерами, собственниками, приглашенными инвесторами и акционерами. У некоторых из объектов, вокруг которых возникают споры, со временем появляется шанс на успешную реализацию, другие становятся просто неудачными вехами в истории петербургского бизнеса.

Бизнес в ссоре

Пожалуй, самым печальным примером реализации проекта застройки в эпоху нового российского капитализма стало строительство отеля «Северная корона» на набережной Карповки, 37. Этот отель был задуман еще в 1985 году, заказчиком тогда выступал Госкомтуризм СССР. В протянувшемся на два квартала здании предполагалось устроить пять ресторанов, шесть баров, два кафе быстрого обслуживания, конференц¬зал, спорткомплекс, бассейн, блок VIP и подземный паркинг. Открытие было намечено на 1988 год.

Однако, реализовывать проект застройки стали уже новые российские бизнесмены, проект был выкуплен компанией "Интеротель Петроград". Подрядчиком стройки стала турецкая фирма АТА, практически полностью достроившая здание и даже оформившая его интерьеры. Однако, ни в 1990-е, ни в 2000-е отель так и не открылся. Причиной стали конфликты между заказчиком и подрядчиком, последовавшие судебные разбирательства, неоднократные перепродажи отеля.Пока шли выяснения финансовых вопросов в международных судах, практически готовый отель стремительно устаревал. Проект 1980-х годов оказался неподходящим под гостиничные стандарты новой эпохи. В результате, владеющая отелем ныне фирма "Северная корона" приняла решение о сносе здания. Его участок уже переведен в категории земли для жилищного строительства. В будущем на его месте будет построен масштабный жилой комплекс класса "элит", он обещает стать одним из самых крупных объектов жилищного строительства в историческом центре города.

Согласно предпроектным наработкам архитектора Ясса, выполненным по заказу "Северной короны", будущий ЖК займет весь участок гостиницы, протянувшись от Каменноостровского проспекта до моста в створе Чкаловского проспекта. Однако и этот проект уже испытывает трудности. Градостроительный совет дважды отказывал в его реализации.

Вообще, гостиничные магнаты сталкиваются в Петербурге с проблемами чаще, чем представители прочих сегментов недвижимости. Так, амбициозный план по созданию высококлассного отеля на Малой Морской улице, 5 уже много лет не может увенчаться успехом. Проблема возникла, когда здание не смогли поделить два собственника - компания «Морская, 5»(входит в холдинг «Кеско») и фирма «Дельта» (УК «Андреевский дом»). Каждый из предпринимателей владел лишь частью дома - лицевой и дворовой соответственно, однако, ни один из собственников не хотел уступать другому право на реконструкцию здания в двух шагах от Невского проспекта.

В результате реализация проекта так и не началась, а историческое здание сегодня находится в аварийном состоянии, его ремонт или реконструкция не ведется. Даже соглашение с сетью отелей «Хилтон» не смогло помочь реализации планов в условии конфликта собственников. Представители гостиничного бизнеса, а также исполняющий обязанности главы комитета по туризму Александр Шапкин, не смогли сообщить Restate.ru никаких сведений о возможности возобновления проекта. Известно лишь, что сеть «Хилтон» уже изменила свои планы и первый ее отель в городе появится не на Малой Морской улице, а в комплексе «Экспофорум».

Привел к конфликту собственников и недавний спор вокруг дальнейшей судьбы универмага «Гостинный двор» на Невском проспекте. Компания «Форт групп», вошедшая в число акционеров ОАО «Большой Гостиный двор» принялась лоббировать проект радикального переустройства торговой площадки. Согласно концепции нового инвестора, универмаг должен был превратиться в современный ТРК, а его площади должны были кардинально увеличиться за счет превращения внутренних дворов в атриумы.

Этот план не нашел поддержки у остальных акционеров универмага, которые высказали опасения, что переформатирование Гостиного двора создаст трудности для нынешних арендаторов и вообще негативно скажется на развитии собственно петербургского малого бизнеса (универмаг сегодня специализируется на местных товарах небольших фирм). В результате, совет-директоров отказал "Форт-групп" в реализации амбициозного проекта, продолжив неторопливую реконструкцию, согласно своему виденью универмага. А на днях суд и вовсе признал законным отказ в предоставлении поста в совете директоров "БГД" для представителя новых инвесторов.

Бюрократия и политика

Не меньше, чем от претензий друг-друга, страдают инвесторы от недоработок со стороны чиновников. Так, строительная компания "СУ-155" с 2011 года не имеет возможности начать реконструкцию старинных казарм на проспекте Римского-Корсакова, 22 под элитное жилье. Несмотря на то, что у инвестора нет планов по масштабному сносу, КГИОП, похоже не спешит давать соизволение на приспособление к современному использованию. Как пояснил накануне Restate.ru представитель застройщика, до сих пор не выдан базовый документ - охранное обязательство, в котором прописываются, что же должен сохранять собстенник. По закону, документ должен был быть получен еще в момент покупки памятника.

В аналогичной ситуации оказалась американская компания Jensen Group, владеющая универмагом "Пассаж" на Невском проспекте. Как и "СУ-155" компания многие месяцы боролась за охранное обязательство. Ситуация доходила до абсурда, как рассказывал ранее Restate.ru один из представителей инвестора, компания знала, что сказано в этом документе благодаря копиям, доставшимся от прошлых владельцев, однако получить оригинал в КГИОП не удавалось. Правда, в этом году ситуация, судя по всему благополучно разрешилась, проект реконструкции и реконцепции "Пассажа" был
представлен на инвестиционном форуме MIPIM в Каннах, где были заключены договоренности с городом о вложении средств и проведении работ.

Далеко не для всех инвесторов подобные истории оканчиваются хэпиэндом. Так, венгерский холдинг "Тригранит", нацелившийся в середине 2000-х на Трамвайный парк №1 на Среднем проспекте В.О. в результате вовсе был вынужден отказаться от строительства. По первоначальному плану, на территории транспортного предприятия планировалось обустроить современную телестудию, затем предпочтение было отдано многофункциональному общественно-деловому комплексу "Дворец искусств", а после и вовсе отменилось.

Причиной, по которой восточно-европейские инвесторы остались ни с чем стал уход из города команды Валентины Матвиенко, участники которой и лоббировали застройку трамвайного парка, а также общественный протест против разрушения старинного комплекса. В результате в собственности "Тригранита" остался лишь небольшой участок земли в центре трампарка, за право строительства на котором холдинг даже боролся в суде. Однако, служители Фемиды сочли, что отказ в реализации инвестпроекта вполне законен, а потому, парк на Среднем, видимо, все-таки останется нетронутым.

В схожей ситуации оказалась и компания со скандинавским капиталом "Рюрик Менеджмент", пожелавшая реконструировать квартал Военно-Транспортного университета на Мойке. Предполагалось, что на месте военного городка появятся новый квартал элитного жилья.Новые жилые дома должны были занять целый квартал между улицей Глинки, набережной Мойки, улицей Декабристов и Юсуповским дворцом. Общий объем запланированного строительства должен был составить 120 тыс. кв. метров. Кроме квартир для состоятельных петербуржцев в квартале "Рюрика" планировалось разместить офисы, торговые площади, инфраструктурные объекты и общественные пространства.

В обмен на получение домов под реконструкцию "Рюрик" построил в Петергофе новый кампус для военного ВУЗа, однако, спустя некоторое время после этого получил от Минобороны уведомление о разрыве инвестконтракта. В результате, фирма оказалась в очень сложном финансовом положении, а конфликт с военными перешел из договорной в судебную плоскость. Сейчас вместо инвестора квартал на Мойке планирует осваивать Петербургская консерватория. По предварительной информации, как и предыдущий инвестор, музыканты планируют превратить бывшие казармы университета в жилье для студентов и артистов. Будут ли апартаменты в квартале выведены в свободную продажу - пока не известно.

Вообще, именно реализация проектов жилищного строительства в центре сталкивается с наибольшим количеством трудностей. С одной стороны, на девелоперов, работающих в этом сегменте, давят технические нормативы, делающие невозможным использование большинства участков в центре под жилье. С другой, инвестором приходится мириться с пристальным вниманием к их планам со стороны общественности, не желающей видеть изменения привычного облика центра Петербурга. А ведь есть еще и властные структуры, зачастую ведущие себя непоследовательно.

Со всеми этими проблемами одновременно столкнулась компания "Главстрой СПб", один из лидеров жилищного строительства в Петербурге, когда попыталась реализовать инвестиционный проект по редевелопменту территории Апраксина двора. Согласно первоначальной договоренности со Смольным, девелоперы получали право снести 29 корпусов рынка под новое строительство. Тем не менее, с приходом в правительственные структуры команды Георгия Полтавченко проект затормозился, а после и вовсе был отменен. Сперва изменились обременения, налагаемые на инвестора - "Главстрою" было отказано в праве на снос существующих строений. А после инвестконтракт был окончательно расторгнут по формальным причинам. Одновременно строители едва не лишились и еще одного своего объекта в Петербурге - Смольный не пожелал продлевать сроки инвестиционного контракта по редевелопменту участка между улицами Шкапина и Розенштейна, на котором возводится ЖК "Панорама 360". Для того чтобы продолжить работы, "Главстрою" пришлось пойти на дополнительные издержки и уплатить в казну штрафов на сумму 3 млн. рублей.