Продажи в строящихся апарт-отелях Петербурга по итогам 2022 года упали в 2,2 раза

Продажи в строящихся апарт-отелях Петербурга по итогам 2022 года упали в 2,2 раза, объем предложения вырос на 96%, а цены, после всплеска в марте, постепенно ползут вниз. Реальная доходность юнитов для инвесторов снизилась до 4,84% годовых. Хотя внутренний туризм и обеспечил достойную заполняемость действующим отелям. В январе 2023 года стагнация на рынке апарт-отелей сохранялась.

По данным аналитиков NF Group, в Петербурге на конец 2022-го в продаже находилось около 5 тыс. юнитов различного формата общей площадью 168 тыс. кв. м. Предложение активно пополнялось благодаря старту продаж в 19 объектах.  

Скачок предложения 

 Наибольший прирост показал несервисный формат (псевдожилье), где количество лотов увеличилось в 16 раз, если сравнивать с 2021-м. Сервисных апартов на рынке стало больше на 30%, а вот предложение рекреационных уменьшилось на 12%. 

В 2022-м продажи открылись в 19 комплексах на 6,9 тыс. юнитов общей площадью 213 тыс. кв. м. Более 60% предложения как по числу лотов, так и по количеству объектов пришлось на несервисный формат. Наиболее крупные среди новых сервисных отелей: WE’LL, Ladozhsky Avenir, «Port Comfort на Херсонской» и др.  (см. Табл. ниже)

«За 2020–2021 гг. из продажи выбыло в четыре раза больше юнитов, чем было выведено на рынок. Поэтому в начале 2022-го отмечался дефицит предложения. Однако к концу года ситуация резко изменилась: в продажу вышли 11 комплексов. Из них 85% номерного фонда пришлось на три крупных проекта: «Zoom Черная Речка», «Zoom на Неве» и «25/7 Заневский», – говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований NF Group в Петербурге.

Доля сервисных лотов в общей структуре предложения продолжает уменьшаться: за два года она снизилась с 85 до 61%. Тому способствовал рост объемов в несервисном и рекреационном форматах.

Схожие данные приводит Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO. По ее подсчетам, в Петербурге строятся 16 апарт-отелей общей площадью 14,9 тыс. кв. м. Из них: 64% – сервисные, 24% – рекреационные, 12% – несервисные. 35% всех проектов реализуется в Невском районе.  

Спад спроса 

 За 2022 год в строящихся апарт-отелях города было реализовано около 2,1 тыс. юнитов общей площадью 67,5 тыс. кв. м (с учетом рекреационных), подсчитали аналитики NF Group. Это в 2,2 раза меньше, чем в 2021-м. Сервисных апартов за год было продано 1,5 тыс., что на 60% меньше позапрошлогодних результатов. Основным мотивом покупки становятся не столько инвестиции, сколько сохранение накоплений. Падение спроса обусловлено геополитической ситуацией и возросшим уровнем неопределенности. СВО и частичная мобилизация привели к релокации значительного числа экономически активных россиян. Вслед за этими событиями многие инвесторы стали вкладываться в зарубежную недвижимость, в частности, в ОАЭ, Турцию и Казахстан.

Продажи несервисных апартаментов (псевдожилья) упали не столь значительно – на 18%. За год реализовано 235 таких юнитов. 

Спрос на элитные апартаменты сжался на 74%: за год продано всего 24 лота.

Рост сделок зафиксирован лишь с рекреационными юнитами: за год реализовано 379 лотов (+16% год к году). Большая часть этих сделок пришлась на строящиеся комплексы «Bereg. Курортный» и «Морская Ривьера» в Курортном районе. Бум спроса на загородную недвижимость, начавшийся с пандемией, в целом сохранился и в 2022-м. 

При этом в комплексах самых разных форматов продавались в основном самые маленькие студии, на их долю приходится более 70% сделок.  

Балансировка цен 

 За год средние цены на апартаменты (с учетом всех форматов) выросли примерно на 18% (данные NF Group). Пик подорожания произошел в марте, затем ценники плавно снижались. Средняя стоимость сервисных юнитов достигла 268 тыс. руб./кв. м (+17% за год), несервисные подорожали на 7% (258 тыс. руб./кв. м), рекреационные – на 15% – до 317 тыс. руб./кв. м, элитные – на 32% (829 тыс. руб./кв. м). Такая динамика связана в том числе с выводом на рынок новых проектов по более высоким ценам, а также с увеличением цен в строящихся объектах по мере роста их готовности. 

По данным аналитиков Nicoliers, в 2022-м сданы в эксплуатацию корпуса в составе 16 сервисных апарт-отелей более чем на 9 тыс. юнитов. Причем более половины из них приходится на четыре проекта ГК «ПСК»: три отеля под брендом Avenir и комплекс START. Всего в них – 4,4 юнитов, из которых 3244 – в проекте START. Кроме того, завершено строительство комплексов Docklands, Best Western Zoom Hotel, STATUS, «Начало», In2it и др. (см. табл.). Ввод еще нескольких объектов перенесен на начало 2023 года. 

Для действующих апарт-отелей год в плане доходов сложился неплохо за счет активизации внутреннего туризма. Хотя тарифы для постояльцев пришлось корректировать. Из-за этого заметно снизилась реальная доходность апартаментов. Так, компания Becar Asset Management провела исследование доходности дюжины петербургских апарт-отелей, включая свои We&I и Vertical M73. Анализировали около 60 находящихся в продаже юнитов, почти 600 квитанций за «коммуналку» и реальные выплаты собственникам. «Мы полтора года исследуем доходность наших объектов и апарт-отелей конкурентов, в том числе и в роли «тайных покупателей». За календарный год – с ноября 2021-го по октябрь 2022-го – средняя доходность по всем изученным объектам составила 4,84%. 

Учитывался реальный доход собственника до его налогообложения. То есть суммы, которые он получает на руки после оплаты «коммуналки», интернета, услуг по управлению и т. д. Эта цифра более или менее отражает реальность, хотя и в полтора раза ниже, чем ожидают инвесторы. Но это дно, которое рынок уже прошел. Уже в 2023 году мы увидим доходность в районе 6,5% годовых», – прогнозирует вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. 

Инвесторы в сомнениях 

 Китайский инвестор «Хуа-Жэнь Интернешнл» в 2022-м наконец завершил первый сервисный апарт-отель Shine на Таллинской улице. Реализация проекта сильно затянулась, в результате большая часть сотрудников уволилась. Недавно NSP стало известно, что маркетингом объекта занялся привлеченный специалист. По его данным, всего в отеле продано 64 юнита, в продаже – 11 номеров, на днях на рынок должны выйти лоты еще на одном этаже. Разброс цен – от 6,2 млн до 12,1 млн рублей.  

NSP.RU - Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга

Материалы, похожие на "Продажи в строящихся апарт-отелях Петербурга по итогам 2022 года упали в 2,2 раза"

В Мурино сдана первая очередь проблемного ЖК «Лампо»

Введены в эксплуатацию три корпуса проблемного ЖК «Лампо» в Мурино. Его начала строить компания «Петрострой», а завершал банк «ДОМ.РФ» - первый в стране случай применения нового законодательства о долевом участии, позволяющего кредитору забрать проблемный объект у еще не обанкротившегося застройщика.

«Сенатор» отдал часть офисных площадей на улице Кропоткина под коворкинг

В бизнес-центре «Сенатор» на улице Кропоткина компания IPG.Estate открывает второй коворкинг сети Case. Он предназначен исключительно для корпоративных клиентов. Обустройство сервисного офиса потребует порядка 72-75 млн рублей.

В Петербурге выдано разрешение на строительство элитного жилого комплекса на территории завода «Ригель»

Госстройнадзор выдал разрешение на строительство элитного ЖК на территории завода «Ригель» на улице Профессора Попова в Петроградском районе. Проект реализует компания «Евроинвест девелопмент», но застройщиком значится закрытый паевой инвестиционный фонд.