«Эффект Долиной», или Страсти на «вторичке»: как защититься при покупке недвижимости

Количество судебных дел, в ходе которых продавцы пытаются «отыграть назад», увеличилось в 2025 году. По оценке Российской гильдии риэлторов, прирост составил 15-20%. Впрочем, другие эксперты приводят и более скромные цифры: плюс 5–10%.  

Квартирные истории, связанные с «эффектом Долиной», развиваются в целом по сходному сценарию: мошенники связываются с владельцем недвижимости, убеждают поучаствовать в некоем мероприятии (например, поимке преступников), а для этого «понарошку» продать свою квартиру. Собственник выставляет недвижимость на продажу, совершается сделка, деньги переходят к мошенникам. А потом, когда покупатель пытается заехать в новое жилье, выясняется, что продавец никуда уезжать не собирается. 

В итоге обе стороны оказываются перед судьей, который должен не только оценить их аргументацию, но и, по сути, распределить огромный ущерб (стоимость квартиры) между участниками спора, один из которых зачастую – одинокий пожилой человек. 

Как правило, (хотя и не всегда), решение выносится именно в пользу продавца, а покупатель остается без денег, да еще и с ипотекой. 

Вот недавний пример из Москвы: владелица квартиры продала ее по указанию мошенников, которые – цитируем определение суда – «сообщили, что с ее счета осуществлена попытка перевода денег гражданину Украины, за что предусмотрена уголовная ответственность за измену Родине, а также оформлена доверенность на продажу ее квартиры. В целях поимки преступников и сохранения квартиры необходимо сотрудничать с сотрудниками ФСБ, Центробанка. По указанию мошенников она перевела собственные и кредитные средства на указанные мошенниками счета, продала квартиру, а деньги перевела также по указанию мошенников на счета неизвестных ей лиц». (Дело 8Г-25915/2025. Определение от 14 октября 2025 года. Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции.). 

Другой вариант – «продай квартиру не по-настоящему, чтобы защитить ее». Например, среди пресс-релизов петербургской прокуратуры есть такое сообщение: в 2023 году 86-летний пенсионер и 80-летняя женщина продали квартиры, будучи уверены, что спасают их от аферистов. Пенсионерам звонили лжесотрудники банка и силового ведомства с новостями, что кто-то пытается продать их единственные квартиры в Василеостровском районе. Потерпевшим предлагалось добровольно реализовать жилье, чтобы сменить кадастровый номер. Квартиры были проданы, деньги передали курьеру «для зачисления на безопасные счета».  Обвинение предъявили 19-летнему уроженцу Новосибирской области по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особом крупном размере). Удалось ли вернуть пенсионерам деньги или жилье – не сообщается.  

Широкий резонанс суды по таким сделкам получили после дела певицы Ларисы Долиной. Напомним, она сначала продала квартиру, а потом заявила, что действовала под чужим влиянием, и через суд смогла получить недвижимость обратно. Решение устояло в кассационной инстанции. Покупатели квартиры могут обратиться в Верховный суд (и, вероятно, так и сделают). 

После истории с Долиной в СМИ, пабликах и телеграм-каналах, даже далеких от темы недвижимости, стали массово появляться публикации о том, что подобных решений судов довольно много, а действенных способов защитить покупателя нет. Стала разгоняться волна страхов: любая сделка со вторичным жильем может обернуться сюрпризом. 

«Если комментировать решения, когда суды отказывают в двусторонней реституции и, возвращая квартиру продавцу, одновременно отказывают в возврате денег покупателю, то по общему правилу так делать нельзя. Однако в принципе такие случаи возможны, например, если суд при рассмотрении дела установил недобросовестность покупателя. Чтобы судебная практика стала более единообразной, нужно, чтобы Верховный суд рассмотрел ряд дел, включил свои выводы в очередной «Обзор», а еще лучше, чтобы по этому важному вопросу высказался Пленум Верховного суда», – поясняет управляющий партнер АБ «ФРЕММ» Владимир Мечтаев.

Вопреки заявлениям о том, что суды всегда становятся на сторону продавцов, есть ряд обратных случаев. Например, в упомянутом выше примере, где владелицу квартиры запугали уголовной статьей за госизмену, кассационный суд отправил дело на пересмотр. 

Еще один кейс, широко освещавшийся в СМИ: Верховный суд Якутии встал в подобном споре на сторону добросовестного покупателя. Юрист Александр Малютин, автор телеграм-канала «Прочел в законе», также приводит несколько примеров, когда дела решались в пользу покупателей. Он подчеркивает значимость свидетельств того, что продавец отдавал отчет в своих действиях (например, переписку, где тот подтверждает сделку, и т. п.).

Но, разумеется (иначе не случилось бы такого публичного резонанса), хватает и дел, где суды поддерживают позицию продавцов. 

Какой-либо официальной статистики по количеству таких споров обнаружить пока не удалось. Другое дело, что пострадавшему покупателю по большому счету не так важно, сколько у него товарищей по несчастью. И тут главный вопрос: как обезопасить себя и свою покупку? 

Увы, однозначного ответа сейчас нет. Зато есть общественная дискуссия, нарастающий поток законодательных инициатив и многочисленные рекомендации экспертов.   

В частности, предлагается на законодательном уровне ограничить продавцу возможность снятия наличных сразу после таких сделок.  «Справедливая Россия» в своем законопроекте предлагает ввести период «охлаждения», когда средства, вырученные от продажи квартиры, на некоторое время замораживаются на счетах. 

Среди других идей – обязательное участие нотариуса при оформлении сделки, а также обязательная психиатрическая экспертиза продавца. 

Деньги за квартиру продавец сможет получить только после регистрации перехода права и только на банковский счет. Если же продается единственное жилье, пенсионер должен доказать, что у него есть другое место для проживания.

Замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий предложил изменить практику расторжения недействительных сделок с недвижимостью. Вместо действующего механизма, при котором квартира возвращается продавцу до возврата денег, предлагается синхронизировать процесс: запись о праве собственности должна аннулироваться только после полного возврата средств покупателю.

В ноябре 2025-го Ассоциация риэлторов Петербурга и Ленобласти организовала конференцию по этой проблеме, пригласив в роли экспертов юристов, нотариусов и агентов. Участники дискуссии отметили: хорошие шансы отстоять сделку у тех покупателей, которые комплексно собирают (и фиксируют для возможного предоставления в суде) все свидетельства того, что продавец действовал осознанно – вплоть до видеозаписи бесед, привлечения экспертизы, осмотра жилища (на предмет того, готовятся ли к переезду его обитатели). 

Рекомендуется подробно расспросить продавца, куда именно он переезжает, что будет делать с вырученными деньгами, почему продает недвижимость. Такой способ используют, например, в агентстве «Итака».

Среди «красных флагов», сигнализирующих о возможной опасности сделки: снижение цены более чем на 20% от рыночной (некоторые специалисты рекомендуют по возможности  провести независимую оценку); быстрая перепродажа объекта; закредитованность продавца; в целом любые странности в его (ее) поведении; новые («незатертые») документы на квартиру.  

Отдельная сюжетная линия – то, как ситуация с мошенничествами на «вторичке» сказывается на рынке недвижимости в целом. Риелторы уже сообщают о том, что многие покупатели выжидают и откладывают сделки. «Опасными» продавцами называют женщин пенсионного возраста (хотя жертвой мошенника может оказаться человек любого пола и поколения).  «Сейчас квартира, где собственник пенсионер, воспринимается как потенциальная угроза», – констатирует управляющий партнер агентства «Генератор недвижимости» Константин Анохин. 

По его мнению, решением может стать специальный страховой продукт, покрывающий риски расторжения сделки. 

Пошли разговоры о том, что ситуация может быть выгодна девелоперам: покупатели из осторожности переориентируются со вторичного рынка на новостройки. Некоторые риелторы с этим соглашаются, уточняя: стоимость покупки в таком случае вырастает.  Если брать усредненные цены, квадратный метр в новостройке сейчас на 40% дороже, чем на «вторичке». Если же речь о так называемой новой «вторичке», разница может составить до 20%, приводят цифры в «Итаке». 

Застройщики отмечают, что заинтересованы в цивилизованном рынке с возможностью совершения безопасных сделок. Тем более немалая часть квартир в новостройках приобретается по схеме «трейд-ин», в которой задействуется прежнее жилье дольщика.

За рамками юридических дискуссий остаются другие вопросы: чем обусловлен всплеск мошеннических действий и почему граждане, не совершившие преступлений, верят угрозам возбудить против них уголовное дело…