Олег Островский: "Покупать "фундамент" даже у надежных застройщиков сейчас опасно"

Цены и риски

Начнем с главного для многих вопроса. В кризис часть покупателей ожидает, что как и в 2009 году цены на жилье упадут. Вы постоянно следите за ситуацией на рынке, есть для этого основания?

Застройщики завязаны на конкретные экономические факторы. Прежде всего, повысились цены на стройматериалы: уже сегодня подорожали отделочные материалы, арматура и металлоконструкции. Кроме того стали дороже кредитные средства, то есть, деньги, которые строители могли занимать у банков. Ну и третий момент, подорожание рабочей силы. Как эта тенденция будет развиваться дальше - непонятно, но часть работающих на стройках граждан стран СНГ уже уехала, это факт. Значит, застройщикам нужно или существенно повышать производительность труда, или искать замену тем среднеазиатским рабочим, которые покинули город. И даже это еще не все! C января 2014 года введено обязательное страхование застройщиками ответственности за неисполнение ими обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве , кроме того на них ложится и ответственность за строительство объектов социальной инфраструктуры. Все эти факторы влияют не только на рост себестоимости, но и на рост продажной цены.

То есть все-таки будет рост, а не падение цены?

Но есть и другая сторона медали - сами участники долевого строительства, покупатели. Их доходы с прошлого года, мягко говоря не выросли. Будем честны - покупательская способность населения сегодня упала. Даже те накопления, которые у горожан были, они потратили во время прошедшего ажиотажа в декабре. И вот уже даже Минэкономразвития официально прогнозирует высокий уровень инфляции - 12%, и это слишком оптимистичный прогноз. Просто стоимость ежедневного существования повысится, а зарплаты не вырастут. Денег на приобретение жилья тоже стало меньше. Падение ипотеки, пусть даже с учетом мер, которые, нужно отдать должное, принимает правительство, тоже нельзя сбрасывать со счетов. И хорошо, если она будет стоить 13%. В прошлом году это было 12,2 или 12,4%, но сейчас такой ипотеки просто нет. Сегодня, кроме «Сбербанка» и «ВТБ24» все предлагают ставки 17-20%. Вот и выходит, что цены нужно повышать, потому что себестоимость объективно выросла. Но поднимать их нельзя, потому что в таком случае их просто не будут покупать. И каким будет итоговое равновесие между двумя этими противоборствующими силами - пока не понятно.

А ваш личный прогноз?

Прогнозами я заниматься не люблю, но все-таки полагаю, что такого резкого спада цен как во время кризиса в 2008 году не будет.

Застройщики откровенно признаются, что цены они понижать не будут. А некоторые прямо говорят - мы будем корректировать цены с учетом уровня инфляции. Может быть по малоликвидным - трех- и четырехкомнатным квартирам, расположенным не в самых удобных местах, которые и раньше плохо продавались, цены могут быть снижены.

А покупать сейчас, вообще, безопасно?

Конечно, риски повысились. И если стоит выбор «вторичка» или «первичка», то лучше брать «вторичку» - менее рискованно. Тем более, что есть тенденция, что цены на эти два сегмента сходятся в одной точке. В феврале нынешнего года средняя цена за квадратный метр для новостроек составляла 104 тысячи, а для вторичного рынка -106 тысяч. Как бы ни был хорош 214 федеральный закон, любая сделка на первичном рынке это обязательно риски, хотя и гарантии сегодня заложены в законе неплохие.

Представим, что возможности купить «вторичку» нет. Как выбрать застройщика сегодня? И что делать, если нет денег на покупку у самых «топовых» компаний?

Правила выбора не изменились с наступлением кризиса, в который мы вошли. Просто соблюдать их теперь нужно жестче. Во-первых, выбирать только тех, кто работает по 214 ФЗ, это принципиально важно. Ведь это значит, что у компании есть разрешение на строительство, есть земельный участок в собственности или в аренде, иначе договор просто не зарегистрируют. Во-вторых, в условиях кризиса выживает сильнейший. Нужно смотреть, чтобы у компании был солидный портфель реализованных объектов, большой опыт. В третьих, нужно смотреть сколько объектов строит компания. С одной стороны, бросить все силы на единственный объект может быть проще. С другой, если есть задел из нескольких комплексов, то, как бы строго не запрещал это закон, компания может при необходимости перебросить средства с объекта на объект. Закрыть «дыру». Ну и последнее - степень готовности дома. Каким бы надежным не считался застройщик, покупать в кризис объект на стадии фундамента или в начале строительства, не очень разумно.

А что делать, если ни на что иное средств не хватает?

Может быть, подождать. Купить не «двушку», а «однушку». Если сегодня только начинается строительство, то застройщик просто не может быть уверен, что денег у него на достройку хватит. Кризис чем «хорош» - с рынка уходят компании с сомнительной устойчивостью. Но, к сожалению, за ними всегда стоят граждане, которые им поверили.

"Проблемный" список

Вы думаете, уход с рынка будет массовым? Ждать новых объектов с обманутыми дольщиками?

Нет, не думаю, что явление примет массовый характер. Сегодня в городе около 20 проблемных объектов и большинство из них - объекты уже старые. Единственный новичок последнего времени это группа компаний «Город», которая имеет три объекта с достаточно большими проблемами. Но основная часть это все-таки давние дома, некоторые из которых строятся 10 лет и более.

Расскажите про «самые-самые».

Очень тяжело строит компания «Импульс», все ее объекты - проблемные. Начиная с дома на Красносельском шоссе, 55, где люди уже три года живут, а дом до сих пор не введен в эксплуатацию из-за проблем с обеспечением электричеством и водой. Есть объект на Тухачевского их же, который теперь с большими трудностями готовится достраивать «Эталон-Ленспецсму». Хорошо, если это получится. Сам «Импульс» свои дома уже не достроит.

Нужно отдать должное, много шума было вокруг компании «Л1», но они, как лягушка в крынке с молоком, взбивали-взбивали и «получили сметану», выбрались, в прошлом году ими было сдано достаточно много объектов. Часть объектов этой компании и сегодня остается в числе проблемных из-за того, что сроки сдачи домов серьезно сдвинуты относительно первоначальных. Надеюсь, в этом году они «добьют» значительную часть своих оставшихся объектов, в том числе 1-ю очередь «Лондон-парка». Я вижу перспективы для компании «Л1» сегодня, несмотря на место в «проблемном» списке.

Есть компания «Титан», которая долго и трудно строит в Шушарах. И, если несколько корпусов их комплекса там вполне можно суметь ввести в эксплуатацию, то еще несколько находятся только на начальном этапе строительства.

Прогноз комитета по строительству говорит нам, что в 2015 году в Петербурге введут существенно меньше жилья, чем это было в 2014. Значит ли это, что чиновники ждут заморозки каких-то объектов? Ведь готовить к вводу можно только уже запущенные дома.

Прошлый год был очень удачным для строителей - в городе было введено почти 3 миллиона 262 тысяч квадратных метров жилья. Очевидно, что таких темпов в 2015 году ожидать не приходится. Результат в 2,5 -2,7 миллионов квадратных метров. будет вполне приемлем. Компаниям крайне не выгодно замораживать свои объекты.

Если дом возводится на городской земле - любая задержка - это штрафы в казну, все сроки четко определены постановлением правительства. Штрафы значительные - это десятки миллионов рублей. А с первого марта вступили в силу изменения в Земельный кодекс, изменившие кардинально условия и порядок завершения строительства объектов, по которым закончились первоначально определенные сроки аренды земельного участка.

В тоже время за задержку застройщиком сроков передачи квартир участникам долевого строительства 214-ФЗ предусмотрены серьезные неустойки. С такими претензиями в Комиссию по недвижимости обращались дольщики, наши юристы участвовали в судебных процессах и достаточно большие суммы выигрывали. Наконец, недостроенный дом сложно продать на торгах, обычно значительная часть квартир в проблемных объектах оказывается раскуплена. Так что, замораживать стройки просто экономически не выгодно, куда выгоднее достраивать, ведь чем быстрее ты возведешь дом, тем меньше твои затраты... Другое дело, что существуют различные причины, по которым сроки завершения строительства задерживаются: проблемы с постоянным и своевременным финансированием строительства, невыполнением своих обязательств компаниями, отвечающими за выполнение технических условий по инженерному обеспечению объекта. Как это случилось в последнее время с несколькими десятков домов, которые не смогут быть своевременно введены в эксплуатацию в связи с возникшими проблемами у Ленэнерго.

А если вы все-таки попали в трудную ситуацию, стали обманутыми дольщиками, если ваш объект стал проблемным, что делать? Есть ли алгоритм?

Проблемный объект это такой объект, строительство на котором остановилось, или идет очень вяло, со значительным отставанием от установленных сроков. В ходе строительства вам стоит периодически бывать на стройке, хотя бы раз в два-три месяца. И если вы видите, что там никого нет, что срок передачи квартир уже подходит, а дом еще не готов, вот тут-то и вступает в силу тот самый алгоритм действий.

В первую очередь, необходимо обращаться в органы, уполномоченные контролировать строительство. У нас в городе это Служба государственного строительного надзора и экспертизы и Комитет по строительству. В течение месяца они ответят на ваше письменное обращение, а прежде старательно разберутся в причинах нарушения сроков строительства того самого дома. Ход строительства объектов, которые признали проблемными, обсуждается на совещаниях в комитете по строительству еженедельно с участием застройщика, представителей дольщиков, всех заинтересованных служб. А раз в квартал рабочая группа при городском правительстве во главе с профильным вице-губернатором обсуждает состояние дел на таких объектах. Так что вы не останетесь один на один с недобросовестным застройщиком.

А если сроки передачи вам квартиры, нарушаются уже более, чем на девять месяцев, то вы имеете право подать заявление в Комитет по строительству о включении вас в реестр граждан - участников долевого строительства, чьи права нарушены. К сожалению, никаких реальных инструментов помощи пострадавшим гражданам в приказе Минрегионразвития, определяющим правила ведения такого реестра, предусмотрено не было. Но, все-таки появление вас, а значит и объекта строительства, по которому у вас заключен договор, в таком реестре обращает внимание властей на вашу проблему. И потом, никто не запрещает гражданам, в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, расторгнуть договор в одностороннем или в судебном порядке и потребовать возвращения внесенных денег с определенными процентами.

А если уже становится ясно, что квартиру вы никогда у этого застройщика получить не сможете?

Есть и для таких дольщиков реестр - реестр участников долевого строительства, нуждающихся в защите в Санкт-Петербурге. С января 2015 года ведет его Комитет по социальной политике. Для включения в этот реестр нужно соблюдение определенных условий, например, наличие соответствующего судебного решения. Для тех, кто включен в реестр, законом Санкт-Петербурга предусмотрены определенные механизмы поддержки.