Масштабные проекты ИЖС, на тысячу домов и более, рискованны, но обещают большие прибыли

Крупные комплексные проекты индивидуальной жилой застройки с включением таунхаусов в Подмосковье реализует компания «Самолет Дом» (входит в группу «Самолет»). 

Первым стал проект «Дмитров Дом», продажи в котором начались в марте 2023 года. Комплекс расположен в 10 км от города Дмитров и в 82 км от Москвы. Территория комплекса составляет 1051 га, запланированная жилая застройка – 850 тысяч кв. м (в том числе около 5 тысяч индивидуальных домов). В первой очереди предусмотрены 466 коттеджей и 13 таунхаусов. Сдача первых домов начинается весной 2024-го. Проектное финансирование для первого кластера в размере 6,9 млрд рублей предоставил банк «ДОМ.РФ». Здесь возводятся каркасные дома и дома из газобетона, минимальный лот – 60 кв. м на участке в шесть соток, он стоит 12,8 млн рублей. Дом площадью 160 кв. м – вдвое дороже, 25 млн рублей. С покупателями заключают договор долевого участия; банк «ДОМ.РФ» предоставляет льготную ипотеку с дополнительными скидками к ставкам (семейная – от 4%). Застройщик обещает построить в «Дмитров Доме» школу и четыре детских сада. «Самолет» рассчитывает реализовать проект до 2036 года. За IV квартал 2024 года здесь было продано 40 домов, это лучший показатель среди коттеджных поселков Московской области.

В феврале 2024 года началось строительство МЖК «Истра Дом»: до МКАД – 60 километров; территория – 285 га, 2248 домов; в первой очереди – 55 коттеджей от 61 кв. м, участки – от 5 соток. В рамках первого этапа «Самолет» обещает построить сити-холл с досуговым центром и коворкингом; затем в новых кварталах появятся Детский центр, школа на 825 мест, детские сады на 400 детей и поликлиника. Срок завершения первого этапа – 2025 год.

В марте 2024-го Градсовет округа Домодедово Московской области одобрил концепцию кластера ИЖС «Максимиха». На территории 668 гектаров будет построено 6,6 тысячи индивидуальных жилых домов (790 тысяч кв. м). Планы по развитию «социалки» предусматривают строительство нескольких детских садов (всего на 1160 мест), школы на 2400 мест и поликлиники на 320 посещений в смену. Проект рассчитывают завершить в 2032 году.

В составе кластера появятся общественные пространства и рекреационные зоны, коворкинг, детский досуговый центр, клубный дом, спортивные объекты и бассейн.

В конце 2023 года «Самолет» заявил похожий проект в Тверской области, у слияния Волги и реки Инги: участок – 156 га, здесь планируют построить 1100 индивидуальных домов бизнес- и премиум-класса, в общей сложности около 200 тысяч кв. м. 

Группа «Самолет» – пока единственный из крупных федеральных застройщиков, который всерьез и системно занимается проектами ИЖС. 

Правда, по данным исследования портала ЕРЗ (Единый ресурс застройщиков), в начале 2024 года 41% девелоперов многоквартирных домов заявили, что в ближайшее время намерены выйти на рынок ИЖС. 

В Московской области в декабре 2021 года были внесены изменения в местное законодательство (постановление № 1480/45): в региональных нормативах появилось понятие «кластер ИЖС». В РНГП была включена интересная поправка: «На жилых территориях Московской области, застроенных индивидуальными жилыми домами, расчетные показатели плотности населения не нормируются». Участок для кластера ИЖС – не менее 100 га; отрегулированы условия подключения к сетям и площади автостоянок; предусмотрена минимальная доля общественных зон (не менее 10%), введены специальные показатели пешеходной доступности школ и детсадов (до 1 км).

По словам Ирина Федотовой, министра жилищной политики Московской области, к началу 2024 года было выдано 300 разрешений на строительство таких кластеров, в 2025 году в них будет введено около 4 млн кв. м жилья. «Системный застройщик выбирает участок не менее 100 га, строит подъездные и внутренние дороги, социальные объекты. Для застройщиков кластеров ИЖС введены льготы. Они строят только 50% социальных объектов, а вторая половина строится за счет правительства области», – цитирует Ирину Федотову издание Newia.ru. Г-жа Федотова также отметила, что в кластерных проектах заинтересована не только группа «Самолет», но и такие компании, как ФСК, ПИК, Kaskad Family.

В 2023 году в Подмосковье было построено 54,1 тысячи индивидуальных жилых домов общей площадью около 7,7 млн кв. м. 

Один из самых известных проектов комплексного развития на основе ИЖС – поселок Доброград (Владимирская область). Идею создания «умного города» с 2010 года продвигал предприниматель Владимир Седов, основатель фирмы «Аскона» (производство матрасов). Ориентирами для него стали португальский проект PlanIT Valley и Eco-Viikki в Финляндии. 

С 2012 года он приобретал участки в 10 км от города Коврова (75 км от Владимира, 260 – от Москвы). Всего под застройку выкуплено более 2600 га. Здесь уже на старте были созданы объекты инфраструктуры – медицинский центр, спортивный комплекс «Гранд Арена», парк семейного отдыха на 60 га. В 2019 году Доброград официально стал поселком, в 2020-м рядом с ним была сформирована особая экономическая зона.

Параллельно шло строительство жилья – индивидуальные дома, таунхаусы, малоэтажка. В 2021 году были сданы более 100 таунхаусов, 130 индивидуальных домов и 72 квартиры. Всего с 2014 года здесь построено 80 тысяч кв. м жилья, сейчас население Доброграда – около тысячи человек. Ближайшие планы: до 2025 года создать в Доброграде 4400 рабочих мест, построить 182 тысячи кв. м жилья, где поселятся 7,5 тысячи человек. Объем инвестиций, по оценкам самого Владимира Седова, может составить более 70 млрд рублей. 

Администрация области получила под этот проект инфраструктурный кредит в 3,8 млрд рублей. Идею одобрил вице-премьер Марат Хуснуллин, он заявил, что в Доброграде к 2040 году построят дома для 30 тысяч жителей. На средства федерального займа уже в 2023 году должны были построить школу, два детских сада, а также инженерные сети. Правда, пока не построили; теперь чиновники недоумевают: а для кого школа, если учеников не хватает? 

Критики проекта указывают на медленные (по сравнению с расчетными) темпы реализации жилья, на зависимость от федерального финансирования и от создания рабочих мест. Некоторые СМИ называют Доброград «аферой десятилетия». Сам Владимир Седов говорит, что уже вложил в проект более 8 млрд собственных средств и планирует строить по 200 тысяч кв. м в год.    

Попытки массового строительства индивидуальных домов и таунхаусов в петербургском регионе случались. Наиболее известная – проекты компании «Кивеннапа». В конце «нулевых» компания заявила несколько проектов на территории Ленобласти: «Кивеннапа Север» (Выборгский район) – 71 га, около 1700 лотов (коттеджи, таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах).  «Кивеннапа Юг» (Гатчинский район) – 32 га, 1200 домовладений. «Кивеннапа Сельцо» (Волосовский район) – 200 га, 418 участков. «Кивеннапа Юго-Запад» (Волосовский район) – 18 га, 170 лотов и др. В строительстве использовались каркасные технологии; домик 55,3 кв. м в 2010 году продавался за 3 млн рублей, секция в таунхаусе (44,5 кв. м) – за 2 млн. Кстати: однокомнатная квартира в Петербурге тогда тоже стоила 3,2–3,5 млн рублей.

Кончилось все плохо: банкротством и сотнями обманутых покупателей.

Спокойно и системно (хотя и с отставанием от изначально заявленных сроков) развивался начатый примерно в то же время проект «Новая Ижора». На территории 285 га рядом с Колпино компания «Балтрос» планировала построить 2100 коттеджей и 400 таунхаусов на 20 000 жителей. В 2013-м сдали первую очередь, в 2022-м – седьмую; сколько коттеджей и таунхаусов всего построено, уточнить не удалось. Участники рынка говорят, продавали примерно по 80–110 домов в год. В квартале также построили школу и детский сад. Сейчас проектом занимается компания «Заневский», через учредителей связанная с банком «Санкт-Петербург». Рядом с комплексом «Новая Ижора» готовится проект планировки участка площадью 212 га, под малоэтажную многоквартирную застройку: 580 тысяч кв. м жилья в домах высотой от двух до четырех этажей. Плюс поликлиника, две школы, детские сады и коммерция в ассортименте. По расчетам, в новых кварталах будут жить около 20 тысяч человек. 

В 2022 году в Ленобласти предварительную попытку «застолбить» территорию под крупный проект ИЖС предприняла компания «А101». Застройщик заявил о подготовке комплексного проекта в Гатчинском районе, у деревни Корпикюля: всего предполагалось освоить 811 га, из них 234 га – под многоквартирную малоэтажную застройку, 121 га – под коттеджное строительство. Сейчас ГК «А101» строит многоквартирные дома во Всеволожске и Лаголово, о проекте в Гатчинском районе информации нет.

В 2024 году о подготовке крупного проекта заявила петербургская компания «Еврострой»: 243,7 га в Осельках, около 800 домов ИЖС и более 100 секций в таунхаусах. Участок куплен, проект пока на уровне концепции.

Петербургский опыт, собственно, ставит перед застройщиками те же вопросы, которые предстоит решать группе «Самолет» в Подмосковье. Хватит ли спроса на тысячи домов в одной локации? Сколько надо продавать в год, чтобы проект не уходил в минус? Когда и какую «социалку» строить, чтобы проект сохранял притягательность, но критично не наращивал затраты? Какие проекты домов будут оптимальными для массового спроса?