Новостройки в петербургских пригородах пользуются спросом даже на фоне общего спада

В пригородных локациях застройщикам пока удается соблюдать баланс между ценой и комфортом. Отчасти так получилось из-за действующих ограничений.

На значительной части Пушкинского (за исключением поселка Шушары) и Петродворцового районов не разрешается строить дома выше пяти этажей: аэродром, дворцово-парковые ансамбли и пр. В эти параметры вписываются МЖК «ЮгТаун», «Любоград» и «Дубровский» от КВС, МЖК Univer City от холдинга Setl Group, комплекс таунхаусов от «Алгоритма» под Стрельной, новый комплекс «Пулково Lake» от "Группы ЛСР" и ряд других проектов. Малоэтажка в тренде.

«Рост спроса на малоэтажное жилье обусловлен изменением требований к продукту, – отмечает директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Для многих экология и близость жилья к зеленым зонам, а также низкая плотность малоэтажных ЖК становятся приоритетом. Популярность МЖК также обусловлена более низкой ценой предложения».

Сочетание приличного качества проектов с приемлемой ценой может стать ключевым условием выживания проектов в период после отмены льгот.

В 2024 году основной объем предложения на рынке малоэтажного жилья был представлен именно в пригородных районах. Максимальную долю занимают Пушкинский (38%) и Петродворцовый районы (21%).

Но пригородная застройка, разумеется, не сводится к малоэтажке. На подходе масштабный проект города-спутника Южный. В Пушкинском районе зоной активного жилищного строительства остаются Шушары. Правда, здесь новостроек с каждым годом все меньше. В начале 2022 года, по данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), здесь насчитывалось 34 строящихся многоквартирных дома на 13 тысяч квартир, в конце 2024 года – 24 новостройки на 9 тысяч квартир. Период экспансии завершается, акценты смещаются в обустройство и благоустройство. 

Главными проблемами новых кварталов остаются: отставание социалки и транспортная доступность. «По социальным объектам: в целом Пушкинский район обеспечен местами, однако есть определенная неравномерность, – говорит депутат ЗС Дмитрий Павлов. – На территориях, где преобладает молодое население и ведется активное строительство (Пулковское отделение), гражданам не всегда удается получить место в детских учреждениях в шаговой доступности. В Центральной усадьбе (Шушары) ситуация значительно выровнялась за счет ввода в прошлом году большого детского сада на 440 мест и школы на 1650 мест. В 2025 году в Центральной усадьбе планируют ввести еще два детсада по 440 мест и большую школу на 1925 мест. Застройщик – СК «Дальпитерстрой». Но в целом за три года положение существенно улучшилось».

«Строительство социальных объектов уже практически выровнялось с темпами жилой застройки, – комментирует генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров. – Теперь важно, чтобы администрация не ослабляла внимания к проблемам транспортной инфраструктуры. Среди ключевых проектов – концессионный проект трамвая «Славянка»: без развитого общественного транспорта новые кварталы будут обречены на маятниковую миграцию и встанут в бесконечных пробках». 

Доля пригородных районов (Пушкинский, Колпинский, Петродворцовый, Курортный, Кронштадтский), по данным платформы bnMAP.pro, в общем объеме сделок на первичном рынке за три года выросла в 2,5 раза. В 2021 году она составляла 8,7%, в 2024-м – 21,5% (см. табл. 2). Цифры bnMAP.pro могут немного расходиться с данными Росреестра или сведениями сервиса DataFlat.ru. Но это единственный источник, который считает продажи по районам, что для нас крайне важно.

Объем жилищного строительства в Петербурге за год сократился с 7,8 млн кв. м до 6,3 млн. Пригородные районы – единственная территориальная зона агломерации, где количество ЖК за год не уменьшилось: 43 адреса в декабре 2023-го, 44 – в конце 2024 года. Для сравнения: в центре – минус 32 ЖК, в спальных районах ассортимент уменьшился на 21 комплекс, в области – минус 10 ЖК.

Цены в пригородных новостройках росли медленнее, чем в центре, но быстрее, чем в городских спальниках: плюс 12,8% за год. В спальных районах – плюс 10,8%, в области – плюс 8,8%.

В декабре 2024 года средняя цена предложения в пригородах — около 200 тысяч рублей за кв. м. В спальных – 286,6 тысячи. Соответственно, бюджет сделки по приобретению стандартной квартиры в 45 кв. м составит 9 млн и 12,9 млн рублей.

В Пушкинском районе за 12 месяцев стоимость «квадрата» выросла на 15,6% – до 198 тысяч рублей. Значительный – на 30,5% – рост цен отмечен в Курортном районе. Здесь к традиционному предложению от «Самолета» (ЖК «Курортный квартал» в Песочном) добавился ЖК бизнес-класса Ranta Residence в Зеленогорске. Дополнительную конкуренцию создают комплексы таунхаусов в Лисьем Носу, проект ЖК «Лисино» (формально это Приморский район) и несколько комплексов с апартаментами. Акцент на рекреационную недвижимость, вероятно, приведет к повышению цен.

В Колпино, наоборот, отмечено некоторое снижение – минус 8% за 12 месяцев (см. табл. 3). Тоже вполне объяснимое. В квартале «Красный Кирпичник» рядом с ЖК «Новое Колпино» от группы «Самолет» компания «Интер Групп» в феврале 2024-го начала строительство ЖК «Квартал Заречье»: четыре корпуса на 1589 квартир. Здесь тоже думают о социалке: на смежном участке застройщик до конца 2026 года построит школу на 550 мест. Ранее застройщик, компания «СПб Реновация» (входит в группу «Самолет»), сдал здесь три детсада и школу на 825 мест. В ближайших планах строительство еще двух школ и четырех детсадов, а также физкультурно-оздоровительного комплекса и поликлиники.  

Дальнейшая динамика развития жилищной застройки в пригородных районах будет зависеть от ключевой ставки и от того, в какой форме будет протекать кризис – в острой или сглаженной. Пока у пригородных девелоперов есть шансы проскочить без критичных потерь.