Квест для покупателя: найти загородный дом по разумной цене – непростая задача

Из общих трендов можно выделить рост популярности садоводств в сравнении с ИЖС, в силу меньшего количества ограничений и более мягкого регулирования. На рынок также влияют федеральные планы: отмена второго этапа трассы КАД-2 сняла фактор риска для поселков в Лесколово, Агалатово и Новом Токсово. 

Росреестр год не регистрировал сделки в «буферной зоне», трассы: была реальной угроза изъятия построек. Теперь в этих локациях рынок активизировался и пополнился новым предложением. Например, выведены новые очереди в КП «Негород Токсово», заявлены отложенные сделки в поселках «Резиденция у озера», «Американская деревня» и др.  Риски снизились — цены выросли.  

Конъюнктура также будет меняться с введением новых требований. В Ленобласти — например, с инициативой выделять 20% массивов ИЖС для многодетных семей и участников СВО, на федеральном уровне — с введением наказаний (штрафов) «за неиспользование» и с предложением ввести обязательное согласование архитектурного облика частной застройки в населенных пунктах.  

Сейчас на ЦИАН размещено 11,9 тысячи объявлений о продаже участков и домов в Ленинградской области. На формат ИЖС приходится около 4,9 тысячи предложений, остальные — садоводства, дачные товарищества и ЛПХ. Половина предложения участков находится в ценовой группе до 3 млн рублей.

Дорогие локации сложились много лет назад и практически не меняются: Курортный район у залива, Ленинское, на юге — Вырица.

За 29 млн рублей предлагают 16 соток в Зеленогорске, «рядом с коттеджным поселком премиум-класса». В 70 млн рублей оценивает владелец 20 соток в Комарово, рядом с пляжем. 17,5 млн хочет выручить владелец за 7,9 сотки (с дачным домиком) в Репино. 14,4 сотки в Сестрорецке выставлены за 65 млн рублей — потому что надел «правильной формы и с отличными солнечными экспозициями».

Имеющийся домик можно «использовать на стадии строительства». Разброс цен огромный, рыночный уровень, видимо, становится понятен только в процессе торга. В Курортном районе есть и относительно недорогие предложения — в Молодежном, Серово или Песочном. Хотя близость залива для обычной жизни — так себе преимущество.

От миллиона за сотку просят в ДНП «Памир» в массиве Белоостров, в поселке «Форест Вилладж» (Первомайское), в Вартемягах.  На Лемболовском озере есть как достаточно дорогие варианты (19 млн за 12 соток, КП «Антара»), так и вполне доступные. Вокруг озера расположились полтора десятка садоводств, от недавних до советских: КП «Лесная сказка», «Лемпала», «Высокий стиль», а рядом  СНТ с характерными названиями: «ЛенНИИПградостроительства», «Дорожник», «Красная Нить». В них тоже есть варианты на продажу, и цена будет результатом сложного компромисса факторов: расстояние, качество дороги, соседи, доступность инженерных мощностей, благоустройство, уровень УК. 

Выбор частного дома — занятие на порядок более сложное, чем подбор квартиры. В дорогом проекте КП «Оберег» в Генплане значатся проданными 23 участка — здесь наделы реализуются только с проектом: 18 соток с домом – от 80 млн рублей. 

На южном направлении центром дорогой зоны традиционно считается Вырица. Здесь в экспозиции полтора десятка вариантов — участки по цене от 10 млн до 15 млн рублей (от 500 тысяч до 1 млн за сотку). В основном — рядом с Оредежем. 12 млн рублей за 14 соток (с домом); 29 соток за 13 млн рублей; 12 соток за 13,6 млн, со старым домом у реки; 14,5 млн рублей за 12 соток «с фундаментом»… И т. д. По соседству можно найти участки и по 100-200 тысяч, но это, скорее всего, будет уже не совсем Вырица, а, например, деревня Мины или садоводство в Краснице.

Доля дорогих вариантов в открытом предложении меняется незначительно. И два года назад, и год назад примерно 1,2 тыс. – 1,4 тысячи выставленных на продажу домовладений оценивалась в 30 млн рублей и выше.