Удар по «семейным» ценностям: как изменится рынок жилья после ужесточения условий «Семейной ипотеки»
Предстоящее с 1 февраля 2026 года ужесточение льготной программы «Семейная ипотека» снизит доступность кредитов по ней для населения. Учитывая, что с использованием «семейки» заключается большая часть сделок с жильем в новостройках, это грозит дестабилизацией рынка. Тем более власти готовят еще более существенные ограничения, планируя, в частности, привязать условия программы к числу детей в семье.
Главная по выдаче ипотекаПрограмма «Семейная ипотека» (СИ) — главный драйвер рынка первичной жилой недвижимости. Чтобы в этом убедиться, достаточно взглянуть на статистику Дом.РФ и Центробанка (ЦБ) России (см. инфографику). Она констатирует: 73% всех сделок в 2025 году совершено с привлечением кредитов, при этом 56,6% займов в штуках и 70,8% — в рублевом выражении приходится на «семейку». СИ занимает около 90% в выдаче по всем российским программам займов с господдержкой.
У Сбербанка в общем объеме выдачи ипотеки в декабре 2025-го «семейка» составила 76%, а совокупно все льготные программы — 82%.
В Петербурге аналогичная картина: по итогам 11 месяцев прошлого года было выдано ипотечных жилищных кредитов (первичный и вторичный рынки) на 201,064 млрд рублей. Из них доля СИ — 171,182 млрд рублей, то есть 85,1%. По числу кредитов на СИ приходится 61,95% (21,92 тыс. займов из общего числа в 35,47 тыс.). Результаты декабря ЦБ пока не опубликовал, но вряд ли они радикально поменяют пейзаж.
Доля ипотечных сделок в Петербурге и Ленобласти в прошлом году упала — на 19% и 14% соответственно (данные DataFlat). Это результат финансового ралли, запущенного Центробанком в 2024 году: с июля по октябрь он поднял ключевую ставку с 7,5% до 21%, что вкупе с ужесточением условий по льготному кредитованию в тот же период резко снизило доступность ипотеки.
Продажи во второй половине 2024 года снизились на 20% и стали понемногу восстанавливаться только летом 2025-го, когда регулятор принялся снижать ставку — в декабре она достигла 16%.
Однако средняя ставка по рыночным кредитам осталась заградительной: 21,25% на новостройки и 21,22% на «вторичку». Поэтому без госпрограмм продажи недвижимости ощутимо просядут, уверены все опрошенные NSP эксперты.
Специфика Петербурга в том, что здесь «семейка» — единственная действующая льготная программа. С 1 июля 2024 года на федеральном уровне была отменена «Льготная ипотека с господдержкой», а с августа 2025-го— «ИТ-ипотека» в регионе (доступна в Ленобласти). Так что в Петербурге СИ играет ключевую роль в продажах.