Где регионы будут искать землю под индивидуальное жилищное строительство?
В рамках выполнения нацпроекта Правительство РФ требует упростить перевод земель под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); у Минсельхоза и у регионов другое мнение.
На недавнем заседании Госсовета по строительству президент РФ Владимир Путин потребовал не снижать темпы ввода жилья: «Особенно по ИЖС очень важно: свыше 50 процентов уже у нас в жилье – это ИЖС».
Уточним: в первом квартале 2025 года доля ИЖС в общем вводе жилья составила 78%: 24,6 млн кв. м из 31,6 млн кв. м.
Вице-премьер Марат Хуснуллин на Госсовете заявил: «Дальнейшее развитие ИЖС ограничено отсутствием подготовленных земельных участков, обеспеченных инфраструктурой. Этот бурный рост выбрал практически все имеющиеся свободные участки… В то же время у нас много сегодня различных пустырей, различных земель, неэффективно используемых. То есть у нас развитие многих населенных пунктов фактически закрыто землями лесного или сельскохозяйственного назначения. Включение в границы новых земель – это значительные временные затраты и административные барьеры».
По словам г-на Хуснуллина, нужны более быстрые решения, чем через внесение изменений в генпланы и мастер-планы. «Как можно включить в границы населенных пунктов дополнительные земли, в том числе земли сельхозназначения, если они неценны, – мы с Минсельхозом этот вопрос обсуждали, – и за счет этого все-таки ускорить программу ИЖС».
Обычно по итогам важных заседаний составляется список поручений: какое ведомство за что отвечает. После Госсовета такой перечень не публиковался. Однако в стенограмме на подготовку решений был отведен месяц.
Где будут регионы и федеральные ведомства искать «свободные земли» под ИЖС?Пока все происходит наоборот. 1 апреля 2025 года был опубликован и вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2025 № 52-ФЗ. Он как раз должен предотвратить дальнейшее сокращение площади земель сельхозназначения. Теперь, чтобы поменять статус сельхозучастков, понадобится согласование Минсельхоза. (Принцип «двух ключей»). Ранее такое решение принималось на уровне региона.
В Ленобласти также происходят интересные законодательные движения, но тоже скорее в другую сторону. В марте в правительстве ЛО в очередной раз обсуждали: можно фермеру на своей земле строить дом? Федеральный закон с 2022 года это разрешает, с ограничениями: дом не более 500 кв. м, участок до 5 га делить нельзя и т. д. Но регион может не разрешить – и не разрешает. Сайт 47news приводит мнение Олега Малашенко, вице-губернатор по сельскому хозяйству: «Сегодня разрешат дом фермеру, завтра окажется, что у него дети, потребует построить школы, дороги, медициной обеспечить…» Действительно. Сплошные хлопоты.
С участками ИЖС тоже интересно. Участки на продажу (с аукциона) в районах время от времени находятся. А вот земли для многодетных, для участников СВО – не найти. А если многодетным что-то и выделяют, там, как правило, начинаются многолетние проблемы с подъездами, с сетями или с регистрацией. (Например, из-за охранных зон памятников – как в Оржицком и Ропшинском СП).
На конференции по ИЖС и малоэтажке, организованной и проведенной «НП» в марте 2025-го, выяснились новые интересные подробности.
Сергей Лутченко, главный архитектор Ленобласти, напомнил: «Если кто-то из собственников желает перевести участок из земель иных категорий в земли населенных пунктов под ИЖС и размер участка превышает 1 гектар, такая территория должна развиваться комплексно, как КРТ. В соответствии с этим должны выполняться проекты планировки. В них нужно учитывать все действующие местные нормативы градостроительного проектирования…»
То есть: на организаторы коттеджного поселка могут «повесить» требования по обеспеченности социалкой, инженерией и т. д. Даже если половина жителей приезжает только на лето…
В кулуарах обсуждают и другую инициативу. При переводе земель сельхозиспользования под СНТ или ИЖС собственнику «настоятельно рекомендуют» передать не менее 20% участка «для ветеранов СВО» или просто «для нужд района». Или 10% – но с дорогами и сетями. Участники рынка подтверждают: такие требования действительно выдвигаются. Инициатором такого подхода называют областной КУГИ. А 25 марта 2025 года правительство ЛО выпустило специальное постановление № 277: о взаимодействии комитетов и муниципалов при дарении (пожертвовании) участков в собственность Ленобласти. Для дальнейшего распределения «кому положено»…