Феликс Зборовский: «Наша задача – создать универсальную оболочку для бизнеса»

— Какие тренды мы видим в планировках коммерческих пространств? 
— Ключевой тренд на сегодня – это максимальная свобода работы с объемом коммерческого пространства. Арендатор или будущий собственник хочет выстраивать помещение под себя уже после приемки объекта. 
Сложность в том, что инженерные системы требуют точной привязки к определенным зонам, и это ограничивает гибкость. Однако формат light industrial, с которым мы работаем уже около десяти лет, как раз про свободу выбора и функциональность. 
На этапе проектирования мы закладываем различные сценарии использования, продумываем варианты наполнения, визуализируем их, чтобы в итоге предложить рынку несколько рабочих конфигураций. Наша задача – создать универсальную оболочку, которая легко адаптируется под разные бизнес-модели. 

— Что из европейского опыта вы применяете? Где ищете идеи? 
— Мы постоянно изучаем международные практики в сфере коммерческой недвижимости, посещаем профильные выставки и отраслевые мероприятия в России, Азии и Европе, смотрим на новые форматы и свежие решения, анализируем, что можно адаптировать к нашим реалиям. 
На мой взгляд, сейчас девелоперы уходят от классической одноэтажной застройки. Все чаще появляются двух-, трех- и даже четырехэтажные объекты light industrial. Во многом это продиктовано экономикой: стоимость земли растет, и важно эффективнее использовать участок. 
При этом каждый этаж должен стать полноценным офисно-производственным пространством: с возможностью погрузочно-разгрузочных работ, удобными коммуникациями, комфортными общими зонами. Мы движемся именно в этом направлении и проектируем здания в формате 2–4 этажей. 

— Бывает, что какие-то решения не срабатывают? Например, сейчас девелоперы отказываются от перегородок. 
— Во всех проектах, которые мы реализуем, перегородки предусмотрены. Они дают возможность гибко делить пространство по функционалу или между разными собственниками.  
Полностью отказываться от перегородок пока нецелесообразно: задачи функционального зонирования без них не решаются. Вопрос скорее в том, из чего они сделаны и насколько легко монтируются и демонтируются. 
Важно совместить несколько факторов: мобильность конструкций, соответствие нормативам, пожарные требования, акустику. Это непросто, потому что нужно найти баланс между гибкостью и регламентами. 

— Насколько важны полноценные общие зоны, кафе и рестораны в современных офисно-производственных центрах? 
— Я считаю наличие общих зон обязательным. Не так важно, обустроены ли они в атриуме или снаружи – важно, чтобы они были. 
Кафе или ресторан тоже могут располагаться и внутри здания, и функционировать в формате уличных заведений. В нашем новом проекте Industrial Hub на Индустриальном проспекте это реализовано: предусмотрено отдельное здание под общепит, уличные посадочные зоны, благоустройство, скамейки. 
Современный офисно-произ­водствен­ный центр – это не только про квадратные метры, но и про среду. Это важный фактор для резидентов. 

— С какими запросами на проектирование чаще всего приходят девелоперы? 
— Как правило, такой запрос звучит просто: сделать максимально дешево и при этом очень красиво. Противоречие тут очевидно. 
Поэтому приходится искать компромиссы: использовать смешанные форматы, оптимизировать решения, но при этом сохранять функциональность и внимание к деталям. 
Мы смотрим на цену как на задачу, которую нужно решить через качество продукта, продуманную функциональность и правильную локацию. Экономия не должна разрушать концепцию. 

— Что нужно сделать, чтобы сектор light industrial развивался более динамично? 
— Я регулярно поднимаю вопрос поддержки со стороны государства. Речь не о финансовой помощи, а об административной. 
Формату light industrial, который включает современные офисно-производственные центры и склады последней мили, нужен ускоренный маршрут согласования – своего рода Fast Track для социально и экономически значимых проектов. 
Этот формат развивает городскую инфраструктуру, поддерживает малый и средний бизнес, улучшает логистику. Поэтому важно создать понятный и прозрачный механизм получения участков и ввода объектов в эксплуатацию. 
Это будет выгодно и городу, и бизнесу.