Дмитрий Майоров: Ждем качества в глобальном понимании

- Есть два рынка недвижимости – городской и загородный. Они отличаются друг от друга структурой предложения и целевыми группами покупателей. Городской – более массовый, загородный – более эксклюзивный. Загородных застройщиков всегда привлекала аудитория городского рынка, объемы которого на несколько порядков больше. Поэтому попытки заинтересовать «городских» покупателей предпринимаются всегда. Первый опыт массового малоэтажного строительства – Янино. Чуть позже появились аналогичные проекты: Новое Минулово, Новая Ижора, Малый Петербург. Ставилась задача максимально приблизить загородный рынок к городским покупателям. Первые проекты были ориентированы на средний класс, нацеленный на приобретение двухкомнатных квартир. Это была хорошая альтернатива городу. Примерно 80% покупателей в Янино – те, кто сменил городские квартиры на таунхаузы.

- А почему этот формат жилья сегодня набирает популярность?

- Есть ли спрос конкретно на таунхаузы? Нет. Есть спрос на недорогие продукты. Если кто-то создаст и предложит на рынке другой дешевый продукт, популярность будет завоевывать он. У продавцов всегда есть задача привлечь побольше покупателей. Самый очевидный путь – снизить цену объекта, не поступаясь прибылью. Например, строить не просторные квартиры, а студии. Стоимость квадратного метра в них заоблачная, но итоговая цена – ниже, чем на полноценную квартиру.

Как проделать такой фокус за городом? Допустим, домовладение в 130 кв. метров стоит 5 млн рублей. Дороговато для значительной части аудитории эконом-класса. Если сократить площадь вдвое, это будет стоить примерно 3,5 млн. Дороговато для объекта в 40 км от города. Но дешевле не получится. Тогда уберем внутренние инженерные сети, перегородки, упростим конструкцию и выделим в самостоятельный платеж подключение к наружным инженерным сетям. Получится 1,5 млн. Конечно, это лукавство. Чтобы жить в доме за 1,5 млн, надо еще столько же вложить – довести его до нужного состояния. То есть, потребуются те же 3 млн, но в рассрочку.

- Таунхаузы – это загородное жилье, т.е. другое качество жизни, или альтернатива городской квартире?

- И то, и другое. На кого ориентированы дешевые объекты? На людей, которые не могут купить городскую квартиру. Для молодой семьи, для старта. Мигранты покупают. Пожилые люди. Это лучше, чем комната в коммуналке. Но в любом случае, это вынужденная покупка, а не стремление к комфорту. У людей нет денег на однокомнатную квартиру, и, наверное, нет возможности взять ипотечный кредит. Но есть существенная опасность – стоимость проживания. Подводные камни в виде проезда. Об этом все подумали? Если посчитать, может быть, лучше в ипотеку однокомнатную квартиру купить?

В низком ценовом сегменте цена бьет все. В высоком – есть некое представление об эксклюзивности. И цена не имеет значения. Но сейчас покупатели хотят, чтобы цена была оправдана. Средний сегмент – самый сложный. Надо угадать параметры, за которые покупатели будут готовы платить.

Если спрос на сверхдешевое предложение вынужденный, то спрос на Янино или Близкое – другой. Это как раз альтернатива городской квартире. Это осознанный выбор – преимущества загородной жизни при сохранении городского комфорта. Но это – альтернатива жилью определенной площади – трехкомнатной или улучшенной двухкомнатной квартире в хорошем спальном районе. И никогда – однокомнатной квартире.

- В чем конкурентное преимущество таунхаузов?

- Таунхауз, на мой взгляд, – объект исключительно для постоянного проживания. А раз так, важна близость к городу. Таунхаузы, расположенные в получасе езды от города, уже плохо продаются. Важно, чтобы загородная недвижимость не сломала привычный образ жизни горожанина. Следовательно, это транспортная доступность, это инфраструктура, как в городе. Но это и гораздо большие площади, чем в городской квартире – за те же деньги. 150 кв. метров по цене городской квартиры в 70-80 кв. метров. Это свободная и бесплатная парковка. Это безопасность для детей. Это комфорт для домашних животных, наконец.

- Наверняка, есть и минусы.

- Основной минус – необходимость содержать дороги и инженерную инфраструктуру.

- А затраты на эксплуатацию?

- Стоимость эксплуатации зависит от плотности застройки. Затраты, в первую очередь, приходятся на общественные сооружения и площади. В городе плотность застройки высока, поэтому содержание общественных зон дешевле. Но, в отличие от индивидуального загородного дома, в таунхаузе – благодаря более высокой плотности застройки – эксплуатационные расходы, как правило, сравнимы с городскими.

- На ваш взгляд, есть ли перспективы у этого формата жилья?

- Мир развивается по сравнительно одинаковым законам. Самое уместно сравнение для рынка недвижимости – рынок автомобилей. В какой-то момент на наш рынок вышел китайский автопром. Это был ужас-ужас. Но теперь научились – подняли качество продукта. Мне кажется, и в недвижимости так же будет. Поэтому мы ждем, когда появится качество в глобальном понимании, которое приведет затем к стабилизации цен на оптимальном уровне. Мы надеемся на рост грамотности покупателей – когда они научатся отличать «китайское плохое» от «китайского хорошего». Еще появится тенденция – новые форматы, нацеленные на низкую ценовую категорию. Нужно убрать поводы для несчастья и разочарования, выводить на рынок более продуманное предложение с точки зрения жизни.

Беседовала Елена Зубова