Продажи в коттеджных поселках упали в два-три раза, и до снижения ключевой ставки ситуация не изменится

Девелоперы, работающие в загородной застройке, отмечают те же причины, что и в многоквартирном строительстве: дорогие кредиты, сокращение спроса, конкуренция со стороны доходных депозитов. К тому же загородный дом никогда не входил в перечень товаров первой необходимости.

За первый квартал 2025 года в петербургском регионе в коттеджных поселках было реализовано 1,1 тысячи лотов – вдвое меньше, чем в январе-марте 2024-го (по данным КЦ «Петербургская Недвижимость»). Совокупное предложение на загородном рынке составило 15,1 тысячи лотов всех форматов – это на 9% больше, чем в конце 2024 года и сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года. 

За первый квартал 2025-го в продажу вышло десять новых поселков, включая новые очереди, совокупным объемом 1,2 тысячи лотов, отмечают эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость». Основа нового предложения традиционно пришлась на участки без подряда. 

Последние годы в коттеджных поселках – их насчитывается около 250 – в год продавали по 9–10 тысяч лотов (участков, домов и секций). До начала загородного бума, до 2020 года, застройщикам удавалось реализовывать 4–5 тысяч объектов в год.

Загородный рынок не только закрывает потребности граждан в отдыхе. Теперь он вполне успешно конкурирует с новостройками (с малоэтажным сегментом), с вторичным квартирным рынком (дом стоит дешеле квартиры). 

В Подмосковье аналогичная ситуация. В первом полугодии в коттеджных поселках продали на 60–80% меньше домов и участков, чем в прошлом году. Новых проектов практически нет.

За пять месяцев в Ленобласти граждане построили 13 726 частных домов общей площадью 1,78 млн кв. м – в десять раз больше, что в многоквартирных домах. Средняя площадь частного дома – 136 кв. м: средняя стоимость – 11,2 млн кв. м.

По формату распределение между садоводствами и ИЖС складывается почти поровну: немногим менее 50% построек регистрируют как ИЖС. Средний бюджет сделки (дом с участком) в коттеджном поселке составляет 26,2 млн рублей. Больше всего домов приобретают во Всеволожском районе, также пользуются спросом домовладения в Приозерском и Ломоносовском районах ЛО и в Курортном и Петродворцовом СПб.

Последние два-три года ходовым товаром стали доходные (или гостевые) дома, предназначенные для сдачи в аренду. Их приобретают как в составе баз отдыха, так и отдельными лотами (проекты «Сова», «Образ жизни», «Лесная Ривьера», Lampolovo  и др.).

Девелоперы обещают любую доходность – хоть 30%, фактически же она составляет не более 10% годовых.

Участники рынка уверены, что спад продлится как минимум до конца года. «Покупатели вернутся на рынок не раньше, чем Центробанк существенно снизит ключевую ставку – до 10-12%, – говорит Вадим Новиков, девелопер проекта «Оберег». – А фактическая ставка ипотеки вернется к значениям 3–5%». Оживления на рынке загородных домов и участков следует ожидать не ранее конца 2025 года, полагает Алексей Баринов, руководитель направления компании «ФАКТ».

Банкротство некоторых компаний, которые вели неосторожную финансовую политику, фактически неизбежно. Это относится в первую очередь к фирмам, которые реализовали участки и дома в рассрочку. Сегодня они требуют, чтобы покупатели погасили платежи, угрожая оставить за собой право собственности. Таких сделок в регионе заключено несколько сотен. Без покупок могут остаться и те граждане, которые приобрели наделы на льготных условиях по семейной или по «сельской» ипотеке и оформили платеж на подрядчика.

В 2025 году к нулю сведены также инвестиционные сделки – приобретения в расчете на рост цены. Сейчас в регионе сотка земли во Всеволожском районе (в поселках) стоит в среднем  377 тысяч рублей, в Приозерском – 299 тысяч, в Кировском 188 тысяч рублей, в Выборгском 493 тысячи – за счет дорогих поселков в Ленинском. В Петродворцовом районе владельцы согласны расстаться с участком по 856 тысяч рублей за сотку, в Курортном – за 1,3 млн рублей.

В этом году в регионе продано 33,3 тыс. участков с назначением ИЖС или ДНП, а также 11,3 тыс. индивидуальных домов. На рынок выведено около десятка коттеджных поселков и очередей с инфраструктурой разного уровня.