ИЖС через эскроу: в чем профит?

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на ИЖС за 2025 год сократилась в Петербурге с 10,6% в январе до 7,86% в сентябре (минус 2,74 процента), а в Ленобласти — более чем вдвое: с 16,81% до 7,98%, свидетельствуют последние данные Центробанка России.

Таким образом, петербургская агломерация показала более яркую динамику, чем в среднем по стране, где с начала года ставка снизилась лишь на 2,97%: с 10,76% до 7,79%.

Ленинградская область вошла в тройку лидеров по объему ввода индивидуальных жилых домов: за три квартала в регионе построено 2,747 млн кв. м, что на 7% больше, чем за тот же период 2024 года. Причем в целом в РФ этот показатель, наоборот, уменьшился год к году на 6%, до 52 млн «квадратов», свидетельствует статистика «ДОМ.РФ».

За девять месяцев 2025 года в Петербурге и Ленобласти было выдано 3223 кредита на ИЖС совокупно на 15,582 млрд рублей. 

Положительная динамика Петербургской агломерации — результат активного развития кредитования на нужды индивидуального строительства. Во многом ему способствовал Федеральный закон № 186 «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Изменения в этот закон, вступившие в силу с 1 марта 2025 года, решили целый ряд проблем последних лет, считают участники рынка.

Банки начали в массовом порядке кредитовать индивидуальное строительство в 2021 году. Кредиты были доступными: рыночная ставка составляла в среднем 12%, льготная — 6,5%. Возникло немало злоупотреблений на этом рынке, отмечают эксперты. С одной стороны, граждане часто брали займы, не имея ни проекта дома, ни подрядчика, ни права на строительство на участке. С другой — некоторые подрядчики, набрав множество контрактов, не справлялись с обязательствами, появились обманутые заказчики ИЖС.

Возбуждение уголовных дел по фактам таких нарушений немного остудило горячие головы, и ситуация стала менее острой, констатирует Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».

Сергей Осипов, гендиректор строительной компании «КейСтрой», полагает, что новый закон упорядочил ситуацию. Сейчас аккредитованные подрядчики получают в банке льготный кредит под 1% годовых в рамках проектного финансирования по аналогии с многоквартирным строительством. По закону подрядчик должен строго соблюдать сроки работ, а банк контролирует их выполнение на каждом этапе выдачи финансовых траншей.

«Деньги гражданина — заказчика строительства находятся на эскроу-счете, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет», — поясняет Сергей Осипов.

Применение эскроу-счетов обязательно для участия в государственных ипотечных программах. Это дает дополнительную защиту заказчикам строительства.

Подрядчики, использующие эскроу-счета, также получили привилегии: они освобождаются от уплаты НДС. Кроме того, подрядчик может сам по окончании строительства зарегистрировать право собственности заказчика на дом и на основании выписки из ЕГРН получить средства со счета эскроу.

По мнению Дмитрия Некрестьянова, достоинство 186-го закона еще и в том, что он предложил дополнительный альтернативный вариант финансирования ИЖС, который интересен в том числе и для крупных застройщиков.

«Для классических девелоперов появилась дополнительная ниша: прийти со стандартами проектного финансирования на рынок ИЖС, где период до раскрытия эскроу значительно короче, чем при строительстве МКД. В условиях высоких ставок на кредиты это делает механизм выгодным», — комментирует Дмитрий Некрестьянов.

Наиболее активны в предоставлении проектного финансирования ИЖС Сбербанк и «ДОМ.РФ», включаются в процесс также и частные кредитные организации: ВТБ, «Альфа-Банк» и другие.

Так, по данным Сбера, в январе-октябре 2025 года банк выдал кредиты на строительство частных домов более чем на 115,7 млрд руб. Третий квартал стал рекордным — за это время россияне взяли ипотеку на ИЖС на 51 млрд руб. Таким образом, рост по сравнению с первыми тремя месяцами года составил 300%.

В Северо-Западном регионе за десять месяцев 2025 года Сбербанк выдал кредиты на индивидуальное жилищное строительство на общую сумму 11,4 млрд рублей. При этом на Петербург и Ленобласть приходится 70% этого объема, поделились в пресс-службе Северо-Западного банка.

Активизацию ипотеки в Сбербанке связывают в том числе и с изменениями в 186-й закон, которые повысили безопасность и доступность льготных ипотечных программ для граждан. Более 80% кредитов на ИЖС — это «Семейная ипотека», а в Петербурге ее доля достигла 95,1%.

Сегодня закон № 186 также дает банкам возможность открывать возобновляемые кредитные линии под эскроу на индивидуальное жилищное строительство. Это позволяет подрядчику сократить операционные издержки и нарастить объемы строительства за счет быстрого доступа к финансированию.

«Ранее мы предоставляли кредиты подрядчикам индивидуального жилищного строительства отдельно по каждому договору подряда с применением счетов эскроу. Теперь же возобновляемая кредитная линия дает возможность неоднократно получать и погашать займы внутри определенного лимита, благодаря чему клиент может направлять финансирование сразу на несколько строительных проектов», — поясняют в Сбере. 

Новая система финансирования ИЖС, которая дает немало преимуществ заказчикам, подрядчикам и банкам, требует дополнительной проработки некоторых вопросов, считают участники рынка. Например, стоит подробнее прописать пункты, связанные с приемкой готового объекта, распространить действие льготной ипотеки в рамках 186-го ФЗ на вторичные дома, которые продают владельцы-физлица. Возможно, следовало бы ввести эскроу-счета не только на ипотечные сделки, но и в целом на ИЖС.

Тем не менее участники рынка сходятся во мнении, что у ИЖС хорошие перспективы. Будет усиливаться роль индустриального строительства в этом сегменте, прогнозирует Сергей Осипов. Быстровозводимые конструкции с применением префаб-технологий, каркасного, модульного строительства ускоряют процесс, а значит, делают его дешевле для заказчиков и подрядчиков.

«Рынок идет по пути упрощения, автоматизации, благодаря чему человек может за два месяца получить уже готовый к проживанию дом», — говорит Сергей Осипов.

Темпы развития ИЖС будут сохраняться на том же уровне либо расти, так как у него есть несколько неоспоримых преимуществ, добавляет Дмитрий Некрестьянов: «Это более низкий порог входа (можно построить дешевле), возможность регулировать сроки финансирования под реальные возможности (строю на то, сколько есть денег сейчас, а остальное доделаю потом). К тому же проживание в местах, далеких от массового скопления людей, снижает многие риски для граждан».