Спрос на земельные участки промышленного назначения: почему сегмент вырос и чего ждать в 2026 году

В 2025 году сегмент земельных участков промышленного назначения продемонстрировал устойчивый рост, привлекая внимание крупных инвесторов и девелоперов. При этом спрос выходит далеко за рамки традиционных промышленных зон — сегодня речь идет о стратегически расположенных участках с развитой инфраструктурой под склады, ЦОДы, производственные комплексы.

К землям промышленного назначения относятся территории, предназначенные для размещения производственных предприятий, складских и логистических комплексов, индустриальных парков, центров обработки данных (ЦОД), а также объектов сопутствующей инженерной и транспортной инфраструктуры. Такие участки, как правило, находятся за пределами жилой зоны, но в непосредственной близости к ключевым транспортным артериям — что делает их особенно привлекательными для бизнеса.

Инвестиционная привлекательность этого сегмента обусловлена несколькими факторами. Во-первых, промышленная земля позволяет быстро вовлечь актив в оборот — по сравнению с жилой или коммерческой недвижимостью здесь выше скорость запуска проекта. 

Во-вторых, спрос на такие площадки остается стабильно высоким благодаря росту логистики, e-commerce и локализации производств. Наконец, промышленная земля обладает понятной и предсказуемой моделью монетизации и ростом капитализации по мере развития территории: от сдачи в аренду до полного девелопмента под коммерческий проект.

Для инвесторов это один из немногих сегментов, где можно сочетать рост стоимости земли и формирование стабильного дохода после реализации проекта.

Важно отметить, что сегодня интерес инвесторов распространяется не только на промышленную землю, но и на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые рассматриваются как база для развития коттеджных поселков и малоэтажных жилых проектов. Такой формат остается востребованным на фоне изменения потребительских предпочтений и спроса на загородное проживание.

Особенно это актуально в локациях с хорошей транспортной доступностью, где возможно строительство коттеджных поселков. Спрос на загородное жилье остается устойчивым, и земля ИЖС иногда используется как «входной билет» в регион с последующей трансформацией в более масштабные проекты.

2025 год стал показательным для рынка земли промышленного назначения. Первая половина года — с января по май — характеризовалась стабильностью: цены колебались в пределах обычных сезонных коридоров. Однако уже с конца лета (особенно с сентября по декабрь) рынок перешел в фазу активного роста — в отдельных локациях цены на промышленные участки выросли на 10–30% в зависимости от места, транспортной доступности и степени подготовленности участка.

Одновременно наблюдается сокращение предложения качественных площадок. Инвесторы ищут участки с чистой юридической историей, готовыми техусловиями и минимальными рисками в согласовании. Такие объекты быстро уходят с рынка, особенно в Московском регионе, Санкт-Петербурге и других крупных городах.

Рост интереса к промышленной земле — не спонтанное явление, а следствие устойчивых макро- и микроэкономических трендов. Основными драйверами можно назвать активное развитие электронной коммерции и логистической инфраструктуры, расширение мощностей маркетплейсов и федеральных операторов, а также запуск и масштабирование производственных мощностей. Кроме того, важную роль играет развитие региональной инфраструктуры и растущий интерес к центрам обработки данных.

Особое внимание в 2025 году привлекли участки под центры обработки данных (ЦОД), они вызывают большой интерес со стороны инвесторов и операторов. Проекты с энергопотреблением от 20 МВт и выше сегодня находятся в остром дефиците: для их реализации необходимы не только свободные земли, но и доступ к мощным электросетям, надежная инженерная инфраструктура и подходящая локация. Подобные характеристики есть далеко не везде, что делает такие участки высоколиквидными.

Кроме того, сохраняется спрос на землю под строительную и инфраструктурную экономику — в частности, под асфальтобетонные заводы и сервисные производства.

Традиционно львиная доля спроса приходится на Московский регион и крупные городские агломерации — здесь сосредоточены основные логистические хабы, потребительские рынки и инфраструктурные ресурсы. Однако в 2025 году наблюдался заметный рост интереса к регионам, где входной порог ниже, а доходность проектов может быть выше.

Кроме того, некоторые энергоемкие проекты — особенно ЦОДы — начинают мигрировать в регионы, где есть доступ к необходимым мощностям. Такие предложения существуют, но их количество остается ограниченным.

В 2026 году ожидается сохранение высокого спроса на промышленные земли и дальнейший рост их стоимости — в среднем на 8–15%. В отдельных локациях, особенно вблизи ключевых транспортных коридоров и агломераций, рост может превысить эти значения. 

Наибольший интерес будут вызывать следующие категории участков: 

Параллельно сохранится устойчивый спрос на земли ИЖС в пригородных зонах с хорошей транспортной доступностью — особенно там, где возможно развитие организованных малоэтажных жилых комплексов и коттеджных поселков.