Притягательность сервиса: сегмент сервисных апартаментов Петербурга по-прежнему бодр
Сегмент сервисных апартаментов Петербурга по-прежнему бодр, и основные показатели, как и в целом на первичном рынке жилья, демонстрируют положительную динамику. За первый квартал 2024 года в городе было продано 350 апартаментов – на 10% больше, чем в прошлом году. Но это, похоже, результаты инерционности рынка, ожидания не внушают большого оптимизма.
Квартал только завершился, и не все успели подвести его итоги. Специально для «НП» Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), подготовила краткую «выжимку» из главных цифр за первые три месяца года.
Так, цены на сервисные апартаменты за квартал остались практически неизменными, рост на несколько процентов вписывается в статистическую погрешность (см. табл.).
В центре Петербурга и наиболее статусных локациях минимальная цена студии в среднем составила 7–9 млн рублей; в спальных районах – 5–5,5 млн.
За первый квартал в продажу выведен только один объект – новый корпус в комплексе Avenue Apart Pulkovo от DVA Group на Звездной: 240 юнитов площадью 5,9 тыс. кв. м. По данным г-жи Трошевой, в основном объем нового предложения пополнится во втором полугодии 2024-го. Для сравнения: за прошлый год на рынок было выведено 3,9 тыс. юнитов площадью 152,3 тыс. кв. м.
По предварительной оценке, за первый квартал в Петербурге продано порядка 350 юнитов (+10% к I кв. 2023-го).
В целом, данные аналитиков не расходятся с оценками опрошенных «НП» участников рынка. Опасения связаны с удорожанием будущих проектов (из-за введения НДС) и проблем, которые создает высокая ключевая ставка.
По словам руководителя по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яны Лепешиной, число сделок выросло в среднем на 30% (квартал к кварталу), цены – на 10%.
Кирилл Кудинов, основатель инвестиционно-строительной компании Inreit (реализует проекты в центре), говорит, что раз в квартал повышает цены на 3–5%. Этому способствовали приличная динамика продаж, сокращение товарного запаса и высокая готовность. «Периодически у нас бывают программы с гарантированной доходностью для собственников (9–10%) и акционные предложения. Но в основном мы используем стандартную программу «70 на 30»: из общего котла вычитаются 20% на маркетинговые расходы, затраты на услуги горничных (5 тыс. рублей с номера) и коммунальные платежи. Оставшаяся сумма делится между инвестором (70%) и УК (30%)». По данным Кирилла Кудинова, в 2023-м в по действующим отелям сети доходность была 12%, разброс – от 10 до 14%.
Александр Тазетдинов, акционер компании «РК-Газсетьсервис» (строит апарт-отель YE’S Primorsky), заявил, что продажи идут ровно и динамично, цены подрастают. Сегодня самая маленькая студия стоит 4,9 млн рублей. Девелопер вместе с УК предлагают беспроцентную рассрочку 20/30/50: первоначальный взнос – 20%, 30% – 1 декабря 2024 года, 50% – 1 августа 2025 года. Есть несколько доходных программ, а также гарантированная доходность в 45 тыс. рублей за первые 3 года.
Самое приятное событие 2024 года на рынке апартаментов (особенно с учетом сложной экономической ситуации) – возобновление строительства крупного апарт-отеля «Про.Молодость» от PLG. В нем 2072 юнита, до остановки стройки было продано 899 номеров. В январе девелопер договорился со Сбером о проектном финансировании и в феврале уже возобновил работы и продажи юнитов.
До конца года г-н Кудинов вместе с партнерами запустит отель на Английском пр., 30 (на 39 юнитов), который затем возьмет в управление, а также выведет в продажу как минимум один апарт-отель.
Orange Group до конца года также откроет апарт-отель на Гороховой улице и запустит в Петербурге новый девелоперский проект.