Девелопмент Ленинградской области: эксперты диагностировали состояние рынка

17 апреля в санкт-петербургской гостинице «Амбассадор» состоялась IX ежегодная дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области». В рамках деловой повестки участники встречи рассмотрели самые актуальные проблемы и перспективы развития градостроительной отрасли региона.

Эксперты  обсудили вопросы градостроительного регулирования и жилищной политики, «острые углы» и возможности для развития девелоперской деятельности, ключевые направления для благоустройства и инфраструктурного преобразования территорий области.

Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленинградской области, в ходе пленарной сессии «Градостроительное регулирование Ленинградской области: барьеры роста на пути трансформаций» поделился с коллегами мнением по готовности жилого сектора к переходу на новые правила финансирования: «Банки рассматривают девелопмент как высокорискованный бизнес, поскольку защищают капитал и средства вкладчиков. Исходя из этого – строительное сообщество к данным трансформациям готово, банковский сектор – нет». Кроме того, Михаил Иванович акцентировал внимание аудитории на некоторых данных статистики: «На данный момент, 82% строительных проектов Ленинградской области нуждаются в банковском финансировании (это те проекты, которые попадают под критерий 30% готовности / 6% готовности для компаний-доноров / 15% готовности для застройщиков КОТ). Из них получили положительный ответ в запросе финансовой поддержки всего 2 проекта из 42 заявок по эскроу-счетам».

Продолжая тему меняющегося климата на рынке жилой недвижимости, Руслан Юсупов, президент ЛенОблСоюзСтрой, генеральный директор ГК «АКАДЕМИЯ», отметил данные изменения как драйвер перехода отрасли в состояние равновесия после бурного роста. «Идет коррекция в сторону снижения строительства. Нет катастрофического отказа застройщиков от работы в Ленинградской области. Крупные девелоперы переживут отказ от ДДУ достаточно спокойно. Объем строительства упадёт у некрупных застройщиков с проектами на периферии, за исключением районов Мурино и Кудрино».

Председатель комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Игорь Кулаков, говоря о  градостроительной политике региона затронул тему комплексного освоения и отметил ряд моментов, которым в настоящее время уделяется особое внимание: «К сожалению, до настоящего момента, градостроительное освоение территории имело хаотичный характер, было разрозненным и несистемным, и, как следствие, не учитывало влияние территорий друг на друга, что создало проблему в агломерации. Сегодня мы взяли курс на приведение документации территориального планирования в соответствие к требованиям современной среды на новых территориях, т.к. сейчас активно развивается пригородная к Санкт-Петербургу зона. При этом, мы должны доступными нам градостроительными инструментами обеспечить равные условия проживания – одинаково комфортные в городе и в области».

Основатель научно-проектной коллаборации QUITE WHITE, директор Института комплексного развития территорий (ИКРТ) Анна Курбатова познакомила аудиторию с механизмами развития мегапроектов. В своем выступлении эксперт отметила, что при комплексном проектировании исполнители часто сосредотачиваются только на территориях, где планируется новое строительство: «Если посмотреть в процентном отношении – площади, которые затронет новое строительство, составляют лишь 10-15%. Мы с вами забываем о тех территориях, которые уже сложились, и с ними надо что-то делать». В качестве примеров успешного развития застроенных территорий Анна Курбатова привела такие программы московского правительства как «Мой район», «Моя улица» и др. По ее словам, качественные изменения среды в рамках масштабных проектов, помимо прочего, позволят удержать от падения стоимость квадратного метра жилья. Также Анна Курбатова рассказала о концепции аэротрополисов – новой форме развития территорий, ее экономике и векторах формирования среды, которая оказывается под влиянием близлежащего аэропорта – мощного стимула для создания дополнительных городских и промышленных кластеров. В кейсе компании о концепции развития территорий в зонах московских аэротрополисов «Шереметьево» и «Домодедово», рассматриваемых в качестве примеров, спикер дала подробное описание и пояснила, что: «Для реорганизации сложившейся территории мы предложили новое решение: урбанблоки – социальные, экологические, культурные образования, которые ведут деятельность совместно. Ведь коллаборация – это, в первую очередь, синергия».

Экспертная сессия «Жилищное строительство ЛО: точки выхода на новый уровень» началась с обзора состояния рынка жилья Ленинградской области от руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой. Спикер привела основные тенденции, которые характеризуют сегодня жилищный сектор региона: «На данный момент наблюдается значительное сокращение предложения – с 1,8-2 млн. до 1,1 млн., при этом спрос сократился всего на 20%. Интерес покупателей к объектам за КАД, в т.ч. областных ЖК, имеет стабильный характер: стоимость квартир в ЛО на 25% ниже, чем в городе. Цены сделок в пригородной зоне в среднем на 10% выше средних цен предложения. Востребованы качественные объекты. Наблюдается рост потенциала территорий на жилищное строительство».

Заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «KBC» Артем Кириллов дал комментарии по ситуации, связанной с готовностью участников рынка к работе с новой схемой финансирования проектов: «Получив список уполномоченных банков некоторое время назад, мы столкнулись с тем, что большинство из них не готовы к работе. Тройка из банковского сектора, которая встретила новые правила «во всеоружии» – это ДОМ.РФ, ВТБ и Сбербанк». Спикер также отметил проблему, связанную с процедурой строительного аудита, заметив, что: «Минстрой не сказал, каким образом застройщик будет его проходить».

«Переход на проектное финансирование строек приведет к росту цен на жилье минимум на 8%», – такую оценку привела Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест». По мнению эксперта, неопределенность, связанная с предстоящими законодательными изменениями, способствует повышению спроса на рынке. На фоне покупательского ажиотажа застройщики с конца 2018 года планомерно увеличивают цены на жилье. В течение первого полугодия текущего года рост стоимости квадратного метра продолжится, поскольку ясности в ситуации после 1 июля у покупателей не появится. Во втором полугодии возможно некоторое затишье. В целом рост цен на строящуюся недвижимость при переходе на проектное финансирование строек и аккумулирование средств дольщиков на эскроу-счетах составит минимум 8%. Также, спикер выразила свои опасения по поводу того, что Ленинградская область становится территорией наименьшего комфорта для работы девелоперов. «Переход к проектному финансированию строительства жилья и работу по эскроу-счетам снижает привлекательность областных территорий для застройщиков. Разница цен в областных проектах существенно отличается. Стоимость квадратного метра в Кудрово составляет около 100 000 рублей, в более удаленных локациях – уже 50 000 рублей. При этом себестоимость строительства зачастую достаточно сопоставима. При переходе отрасли на проектное финансирование большинство областных застройщиков, имеющих среднюю цену «квадрата» 60 000 рублей, в принципе не смогут работать в новых условиях»

В продолжении встречи, Константин Бачкин, директор управления финансирования недвижимости Северного-Западного банка ПАО Сбербанк продемонстрировал участникам продуктовую линейку предложений, которая свидетельствует о готовности банка к переменам: «Имея базовые продукты, инфраструктура банка была готова к работе по новым правилам еще с июля 2018 года. А с марта этого года банк готов предлагать кредит под будущую прибыль действующих проектов, с целью формирования земельного банка». Также, Константин Бачкин перечислил основные причины отказа или приостановления работы по заявкам: «Если существует систематическое нарушение сроков ввода объектов или обязательств перед дольщиками, наличие существенных исков от контрагентов Застройщика или ведение убыточного проекта в целом – такая заявка не имеет положительного ответа. Если наблюдается недостаточная устойчивость проекта, то в этом случае можно увеличить собственное участие или уменьшить социальную нагрузку на проект. Работу с несоответствиями в ИРД или ее неполным наличием можно компенсировать внесением необходимых изменений».

IX ежегодная дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области» состоялась при поддержке администрации Ленинградской области, учебного центра Academy of Real Estate (ARE) и Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Организатор мероприятия – PROEstate Events. Стратегический партнер – Научно-проектная коллаборация QUITE WHITE.

Страница компании Правительство Ленинградской области

Информация с сайта Restate.ru

Материалы, похожие на "Девелопмент Ленинградской области: эксперты диагностировали состояние рынка"

Гендиректор Фонда защиты прав дольщиков Олег Говорун подал заявление об увольнении. Причиной могли стать недовольные граждане

Наблюдательный совет АО «Дом.РФ» меняет гендиректора Фонда защиты прав дольщиков Олега Говоруна на Константина Тимофеева. Причиной отставки могли стать граждане, недовольные работой Фонда.