«Первичка»: рост цен неизбежен

Цены на строящееся жилье в ближайшее время продолжат расти, однако это не отразится на спросе, уверен генеральный директор ООО ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин. О дефиците нового жилья, предпочтениях покупателей, направлениях развития города на ближайшие годы и перспективах рынка ипотечного кредитования эксперт рассказал Restate.ru

- Олег Валентинович, как прошло первое полугодие 2012 года для рынка первичной недвижимости Петербурга? Какими событиями запомнился этот период?

- В последнее время на рынке первичной недвижимости сложилась тенденция, согласно которой цены и спрос на строящееся жилье растут в течении года, а затем наступает некоторая пауза, период стабилизации рынка. В этот раз рост на рынке строящегося жилья начался где-то в августе-сентябре 2010 года и все эксперты ожидали, что в январе-феврале 2012-го в этом сегменте произойдет некий спад. Однако этого не произошло. Первичный рынок жилья активен по сегодняшний день. Более того, как показывает наша практика, количество заключенных в этом году сделок существенно выросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, сейчас объем продаж в «Петербургской Недвижимости» составляет порядка 1000 квартир в месяц, что в 2 раза больше показателей прошлого лета. У нас есть все основания предполагать, что до конца года темпы продаж вырастут ещё процентов на двадцать.

- С чем вы связываете такое развитие событий?

- Здесь сыграл свою роль целый комплекс факторов. Прежде всего, экономическая стабильность, которая длится в России уже больше года. Кроме того, Петербург был и остается одним из двух глобальных центров притяжения населения в России. Миграционные потоки в наш город в последние годы только усилились. Также на спрос влияет стабильность валюты. Важен и еще один фактор - дорогая нефть. Кроме того, цены на недвижимость растут на протяжении последнего года. Это всегда «подстегивает» покупателей, мотивирует их не откладывать покупку.

- Какими факторами вызван медленный, но достаточно уверенный рост цен на строящееся жилье? Ждет ли рынок недвижимости очередной «перегрев» в ближайшее время?

- Рост цен вызван естественными процессами, происходящими на первичном рынке. Главный фактор, влияющий на цены, - превышение спроса над предложением. Несмотря на то, что в последнее время на рынок Петербурга выведено достаточно большое число новых проектов в сегменте масс-маркет, в городе сохраняется недостаток качественных и интересных объектов. Именно этим, в первую очередь, и обусловлен рост цен - баланс спроса и предложения пока не достигнут. Я думаю, что до конца года цены вырастут еще на 3-4%. Однако «перегрева» рынка, подобного тому, что мы наблюдали до кризиса, не будет. Хотя цены на строящееся жилье все-таки достигнут своих докризисных значений и даже превзойдут их. Сегодня подобное уже произошло на вторичном рынке жилья. Если мы посмотрим на цены однокомнатных квартир в новых домах, так называемой «новой вторички», то стоимость таких объектов уже превышает докризисную. И то, что с начала года цены на строящееся жилье в сегменте масс-маркет выросли, по нашим оценкам, всего на 7%, обусловлено большим количеством проектов комплексного освоения территорий, реализуемых сейчас в Петербурге. Не будь их, цены выросли бы сильнее. Эти крупные проекты пока сдерживают рост цен.

- То есть, наблюдающийся на рынке дефицит качественного предложения в сегментах жилья эконом- и комфорт-класса является основной причиной роста цен на строящееся жилье?

- Да, это и есть основная причина. Рост себестоимости строительства по сравнению с рыночными механизмами в меньшей степени влияет на цену квартир на первичном рынке. Но при этом цены на строящееся жилье растут достаточно умеренно. За текущий год, по нашим оценкам, строящееся жилье в сегменте масс-маркет в Петербурге подорожает на 10-11%. Это немного, учитывая, что в этом году инфляция ожидается на уровне 7%.

- На ваш взгляд, постепенное ужесточение условий ипотечного кредитования сможет повлиять на уровень спроса на первичном рынке жилья?

- Безусловно, политика банков после кризиса изменилась, условия кредитования стали более жесткими. Но, несмотря на это, значительная часть наших клиентов (около 30%) совершает сделки с привлечением ипотечных кредитов. И ипотека продолжает пользоваться спросом, несмотря на повышение ставок по кредитам.

Кроме того, банки планируют в дальнейшем увеличивать объемы кредитования. Например, наш партнер банк ВТБ24 в 2013 году намерен увеличить объем выданных ипотечных кредитов в два раза. Это говорит о том, что банки никаких глобальных изменений на рынке в ближайшее время не ожидают. А рост средней ставки по ипотечным кредитам (с начала года она поднялась примерно на 0,6%) вызван объективными процессами, такими как увеличение стоимости денег. Кроме того, удорожание ипотечных кредитов вызвано необходимостью соблюдения баланса спроса и предложения на банковском рынке. Этим же вызвано и ужесточение требований к заемщикам. И, на мой взгляд, это вполне объяснимо: спрос на подобные кредиты очень высокий, а кризис 2008 года показал, что некоторые заемщики не справились с выполнением взятых на себя обязательств. Поэтому сейчас банки перестраховываются. Однако на популярности ипотечных кредитов это никак не сказывается. В основном потому, что тот объем средств, который был накоплен у людей для покупки жилья, «съедается» инфляцией. Поэтому все большее число граждан в ближайшее время будут пользоваться ипотекой.

- Как в такой ситуации ведут себя покупатели: приобретают наиболее дешевое жилье, пока цены не выросли еще больше?

- Зачастую происходит именно так. Традиционно самое востребованное жилье - это недорогие объекты: студии и малогабаритные однокомнатные квартиры. К большому сожалению, покупательная способность населения у нас не настолько велика, чтобы покупать комфортное жилье в массовом количестве. Так будет продолжаться и дальше.

- В последние годы Петербург активно расширяется и застраивается в пограничных с Ленобластью зонах. Изменили ли проекты комплексного освоения территорий баланс спроса на первичном и вторичном рынках недвижимости Петербурга? Вызывают ли КОТы отток клиентов со вторичного рынка на первичный?

- Да, такая тенденция, действительно, существует, и она набирает силу. Многие наши покупатели сегодня - это люди, которые раньше купили бы недорогое жилье на вторичном рынке. Очевидно, что сейчас первичный рынок конкурирует со старой застройкой. Но в дальнейшем появится новая тенденция: в рамках проектов комплексного освоения территорий, рассчитанных на много лет, последние очереди строительства будут конкурировать с очередями, которые сдавались несколько лет назад. В первых домах к тому моменту уже появится предложение квартир на вторичном рынке, и застройщик будет вынужден думать, как улучшить качество последних очередей строительства, чтобы «оттянуть» спрос на первичный рынок. То же самое сейчас происходит и между девелоперами. Цены у застройщиков находятся примерно на одном уровне, и им приходится конкурировать между собой в сфере качества проектов. И выигрывает от этого, в первую очередь, потребитель.

- Какие территории в Петербурге в ближайшее время будут интересны девелоперам, прежде всего, в сегменте масс-маркет? Где в перспективе могут возникнуть участки нового строительства?

- В настоящий момент у нас существует масса не застроенных площадей в южном направлении, прежде всего, вдоль Пулковского шоссе и рядом с Пулковскими высотами. Сейчас на этих землях проектируется целый ряд жилых комплексов. Будет в ближайшие годы застраиваться и территория Каменки на севере Приморского района. Продолжит развиваться также территория вокруг станции метро «Парнас». Основная проблема, которая существует у данных участков, - нехватка инженерной инфраструктуры. В частности, именно эта проблема сейчас тормозит вывод на рынок ряда территорий в районе Пулковского шоссе. Поскольку проекты, которые строятся в рамках 214 ФЗ, не могут быть выведены на продажу, пока данные проблемы не решены.

- Как в ближайшее время изменятся предпочтения покупателей строящегося жилья (в части его местоположения, уровня комфортности, инфраструктуры и т.д.)?

- Думаю, что еще достаточно долго на этом рынке ничего не изменится - популярностью будет пользоваться самое недорогое жилье. Прежде всего, я говорю о квартирах-студиях и малогабаритных однокомнатных квартирах. Что касается цен на строящееся жилье, до конца года в сегменте масс-маркет они вырастут, как я уже говорил, на 3-4%. Затем, в начале будущего года, наступит некое затишье. Мы ожидаем, что цены будут стабильны с января по апрель. В это время на рынок будет выведено еще несколько крупных жилых комплексов. Это и позволит ценам стабилизироваться на некоторое время. Потом они продолжат расти.

Беседу вела Ольга Мурашко

Информация с сайта Restate.ru

Материалы, похожие на "«Первичка»: рост цен неизбежен"

В «Северной долине» за два года разобьют парк с «бумерангом»

Компания «Главстрой-СПб» и экспертное жюри подвели итоги конкурса проектов парка на территории микрорайона «Северная долина» в Выборгском районе. Победителем стала концепция петербургского архитектора Полины Гуляк, реализовать ее девелопер обещает за два года.

Фонд имущества Петербурга сдал в аренду участок под жилое строительство в Невском районе с превышением начальной цены в 1,5 раза

Фонд имущества Петербурга сдал в аренду участок под жилое строительство на Шлиссельбургском проспекте, участок 57, рядом с домом 32, корп. 2 по Шлиссельбургскому проспекту в Невском районе с превышением начальной цены в 1,5 раза, сообщает пресс-служба ведомства.

В ЖК «Черничная поляна» с рейдом пришли чиновники комитета государственного эконадзора Ленинградской области

В жилой комплекс «Черничная поляна» на Тенистой улице в Юкках во Всеволожском районе с рейдом пришли чиновники комитета государственного эконадзора Ленинградской области, чтобы изучить экологические нарушения на строящемся объекте, сообщает сайт ведомства. Застройщик – IMD Group.

Арбитражный суд прекращает дело о банкротстве ООО «Романтика» - застройщика ЖК «Силы природы»

Арбитражный суд прекращает дело о банкротстве ООО «Романтика» - застройщика ЖК «Силы природы» во Всеволожском районе Ленобласти, сообщает 47news. Инициатива банкротства принадлежит региональному правительству, поскольку предлагаемая им схема завершения проекта предполагает банкротство нынешнего застройщика.

Компания «Юнитис» готовится построить жилой микрорайон на 25 га бывших земель совхоза «Ленсоветовский»

Компания «Юнитис» готовится построить жилой микрорайон на бывших землях совхоза «Ленсоветовский», на Московском шоссе, участок 179 (северо-западнее пересечения с Колпинским шоссе), между поселками Ленсоветовский и Славянка. Комиссия Смольного по землепользованию и застройке отложила заявку застройщика, сообщает пресс-служба городского правительства.

Компания Glorax Development объявила о предстоящем строительстве ЖК на месте бывшего авторемонтного завода

Компания Glorax Development подписала соглашение на покупку участка на Тележной улице 17-19/Кременчугская улица, 2 в Центральном районе Петербурга, на месте бывшего авторемонтного завода. На участке планируется построить жилой комплекс бизнес-класса с объемом инвестиций 2,3 млрд рублей, сообщает пресс-служба компании.

ГК КВС вводит в эксплуатацию первую очередь ЖК «Ясно.Янино» - проекта комплексного освоения в Ленобласти

ГК КВС вводит в эксплуатацию первую очередь жилого комплекса «Ясно.Янино» - проекта комплексного освоения части территории поселка Янино Всеволожского района Ленобласти. Застройщик - ООО «КВС Девелопмент».

27 февраля в Петербурге состоится традиционный "День риэлтора" от АРСПб

В рамках "Дня риэлтора" участников ждёт насыщенная и интересная программа: аттестация агентов, мастер-классы и большая конференция, позволяющие участникам обменяться опытом, получить самые свежие данные о состоянии рынка, узнать о новых трендах и тенденциях. Всего в мероприятии участвуют более 1000 человек.