Цены на новостройки в пригородных районах Петербурга растут быстрее, чем в «спальниках» или Ленобласти

Пригородные новостройки успешно выполняют роль амортизатора. Жилые комплексы в Пушкинском, Курортном, Петродворцовом и Колпинском районах собирают покупателей, которым не хочется платить 10–12 млн рублей за студию в спальных районах рядом с метро и которые вместе с тем не готовы ехать в проблемные областные локации.

Осенью 2024 года средние цены на новостройки в петербургских пригородах остаются на 30% ниже, чем в спальных районах (см. табл. 1). Средняя стоимость такого жилья – 191,3 тыс. руб. за кв. м. (В «спальниках» – 278,4 тыс. руб.)

По оценкам консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», развитие административно подчиненных районов Петербурга (АПР – Пушкинский, Курортный, Петродворцовый, Колпинский, Кронштадтский) идет достаточно сбалансированно. На начало четвертого квартала 2024 года объем предложения зафиксирован на уровне 415 тыс. кв. м – на 11% ниже уровня аналогичного периода прошлого года. Но за год в структуре предложения по Петербургу доля указанных районов выросла с 17% до 21%, при этом два года назад она составляла всего 11%. В структуре спроса доля АПР по итогам 9 месяцев составила 19%, в прошлом году – 15%, в 2022-м – 12%.

Главной зоной новостроек остается Пушкинский, где сосредоточено более половины всех пригородных проектов.

В Шушарах строятся 25 жилых домов на 9730 квартир. И еще 12 жилых корпусов в Пушкине – 1770 квартир. В Колпино – 12 новостроек, около 5000 квартир. Здесь к основному застройщику, компании «СПб Реновация» (входит в группу «Самолет», завершает ЖК «Астрид» и «Новое Колпино»), добавилась компания «ИнтерГрупп», которая начала строительство ЖК «Квартал Заречье» (четыре корпуса на 1589 квартир). 18 жилых корпусов (около четырех тысяч квартир) строится в Стрельне (Петродворцовый район). В целом у пригородных проектов, несмотря на Шушары, сохраняется имидж мало- или среднеэтажных комплексов, в окружении зелени, хотя и не без проблем в логистике.

По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), доля построек высотой до восьми этажей в Петербурге составляет 33,5%. Правда, если считать по количеству квартир – всего 16%. (В малоэтажке дома на 500–1000 квартир проектируют редко.)

Популярность пригородных новостроек начала расти в период пандемии – параллельно резко увеличившегося интереса к ИЖС. Хотя в пригородных районах действуют те же процедуры, что и в обжитых кварталах (включая градостроительную комиссию, нагрузку по «социалке», затянутые сроки выхода на площадку), участки под застройку в АПР более доступны. К тому же здесь «пятна» в среднем большей площади, что позволяет развивать комплексные проекты, с интересным благоустройством и пр. 

К числу ключевых игроков на этом направлении относится холдинг Setl Group: ЖК «Дворцовый фасад», «Парадный ансамбль», Univer City; весной 2024 года компания начала готовить к старту солидный (на 40 га) проект рядом с Царским Селом, между Колпинским шоссе, Удаловской ул. и Московским шоссе. Группа "КВС" строит в пригородной зоне ЖК «Любоград», «Югтаун», «Дубровский».

В 2024 году в Пушкинский район решительно выдвинулась "Группа ЛСР", прежде строившая только многоэтажки. (Это если не считать ранние эксперименты с коттеджными поселками в Репино.) В ЖК «Пулково Lake» у Пулковского водохранилища построят до 200 тысяч кв. м малоэтажного жилья.

Осенью должны были открыться продажи жилья в первой очереди города-спутника Южный. Но пока застройщик, компания «Старт-Девелопмент», не спешит с запуском.

Запасы проектов, которые могут быть быстро выведены в продажу, в пригородной зоне весьма значительны.

У пересечения Киевского и Красносельского шоссе компания «Отделфинстрой» готовит к застройке 80 га, на этом участке можно построить жилой микрорайон площадью почти 0,5 млн кв. м. Здесь запланированы также школы на 1500 мест, детсады на 780 мест, поликлиника, ФОК и пр. А по другую сторону Киевского шоссе, ближе к городу, находится участок 38,6 га, который приобрела краснодарская группа Dogma. К нему примыкает надел в 219,3 га, приобретенный в рамках той же сделки; он находится уже в Ломоносовском районе Ленобласти.

Резервы для развития жилищной застройки в пригородах есть. Их использование зависит главным образом от наличия платежеспособного спроса – то есть от денежно-кредитной политики ЦБ и величины ключевой ставки. Многое будет зависеть также от темпов развития областных локаций – Новосаратовки, Новоселья, Лаголово и др.

Экспертные оценки ситуации см. внизу, в разделе "Мнения".