Иван Носов: «Нужно время, чтобы рынок новостроек нащупал новый баланс»

– ЦДС – единственная компания, которая открыто заявляет о сокращении объемов застройки как о сознательно выбранной стратегии. В феврале 2022-го у вас было 15 РНС, вы строили 935 тысяч кв. м (47 домов) и входили в «десятку» федеральных застройщиков (9-е место). Сейчас – 4 РНС, 252 тысячи кв. м (11 домов) и 69-е место. Не боязно урезать объемы и уступать места в рейтинге? 
– Рынок, под которым мы понимаем совокупность условий, рисков, возможностей и угроз, – не статичен. Если окинуть взглядом последние 30 лет истории девелопмента в России и Петербурге, станет очевидно, что каждые год-два, а уж тем более – пять-шесть лет, происходят какие-то изменения. 
И у любого участника этого рынка есть возможность на эти изменения реагировать. Если ничего не делать – превращаешься из субъекта в объект и просто ждешь: авось куда-то вынесет. Мы, как и многие, предвидели нынешнюю ситуацию заранее: год-два назад. Уже тогда было понятно, что, во-первых, эффект массового и дешевого ипотечного кредитования конечен. Во-вторых, пошел серьезный рост себестоимости на фоне известных событий. Стало очевидно, что эти два фактора рано или поздно сыграют вместе, причем на довольно обозримом горизонте.  
Поэтому мы для себя выбрали стратегию осторожности. Объем строительства мы всегда таргетируем в эффективность. Когда было логично работать в масштабе миллион с плюсом квадратных метров, мы так и развивались. Когда поняли, что в перспективе пары лет такой объем создает скорее риски и угрозы для бизнеса, мы стали его аккуратно уменьшать. Наша история – устойчивость и относительная безрисковость. Но это не является универсальной пилюлей для любого застройщика. Если компания рисковая и у нее есть крепкие предпосылки надеяться на улучшение ситуации в ближайшее время, значит, для нее правильной будет другая стратегия. 

– У вас есть какой-то неснижаемый объем? Ведь компания в любом случае несет издержки: на штат, офис и пр. 
– В целом для нас размер не имеет особого значения в контексте бизнеса. Понятно, что есть определенный предел, ниже которого ужиматься нет смысла, но в его рамках можно оставаться эффективными.  
У бизнеса есть костяк, который дальше можно масштабировать. Чем мы в нынешней картине мира будем заниматься с точки зрения строительства и продаж, не запуская при этом новых проектов, нам понятно на два года вперед. И для нас это нормально. Как при улучшении ситуации вырасти и масштабироваться – тоже ясно. 

– Как вы оцениваете сокращение темпов продаж?  
– Примерно вдвое, если сравнивать с благодатным первым полугодием прошлого года. 

– Правильно ли мы поняли, что ЦДС не планирует запуск проектов в 2025 году? 
– Планы есть, но мы пока не уверены, будем ли их реализовывать. У нас есть проекты, которые можно быстро довести до состояния старта по кнопке. По ним уже имеются РНС или же они готовятся, выверяется квартирография, просчитываются финансовые модели вместе с банками…  
К счастью, у нас есть выбор, когда и как запускать эти проекты. Ни в 2025 году, ни в обозримом будущем у компании не возникнет ситуация, в которой она будет вынуждена стартовать.  

– Какой объем у вас находится условно «под парами»? 
– Порядка 250 000 кв. м. 

– Собираетесь продавать что-то из этих проектов?  
– Возможно. В прошлом году мы заключили сделку с Группой RBI. Продали ей часть нашей площадки на Парашютной улице. У нас в этой локации еще имеется объем квартир, которые мы сами строим и продаем; есть и корпуса, запланированные к старту. То есть нам там есть чем заняться. И если приходит покупатель с интересными предложениями, то почему нет? Мы никогда не считали земельный банк некой кубышкой, которая бесконечно пополняется. Для девелопера земля или проект с РНС – это, по сути, такой же актив, как и квартира.  

– Возвращаясь к упакованным проектам. Какие условия проектного финансирования обсуждаются сейчас с банками? 
– Совершенно неинтересные: «ключ» плюс 2% для той части кредита, которая не покрыта средствами на эскроу-счетах. Принципиальные параметры проектного финансирования сейчас, я думаю, все понимают.  

– Разговоры про федеральную поддержку строительной отрасли вас не убеждают?  
– Вряд ли федеральная помощь сможет принципиально поменять ситуацию в строительстве жилья. Хотя, возможно, она поддержит кого-то, кому совсем трудно. Должно пройти время, чтобы рынок новостроек нащупал новый баланс. 

– Помните, в 2022 году правительство софинансировало ставку по проектному финансированию? Сейчас такая мера была бы действенной?  
– Если говорить о реальном софинансировании, это гигантские объемы с учетом актуальной ключевой ставки. Не уверен, что государство их может изыскать. 

– А какой у вас прогноз по поводу ключевой ставки? 
– В этом году, увы, не ждем кардинальных изменений. 

– Какой инструмент продаж на сегодня для вас главный?  
– Семейная ипотека и «кэш». 

– И много «кэша» вам заносят? 
– Не столько, сколько хотелось бы. Безусловно, вариант со 100% оплатой, когда покупатель приносит наличные или переводит средства со счета, самый выгодный. Поскольку по ипотеке банки продолжают брать комиссию или предлагают подержать деньги на аккредитиве несколько месяцев.  

– Какая у вас доля сделок со 100% оплатой? 
– 15–17%. На самом деле, такие клиенты были всегда. Просто раньше их доля была размыта на фоне массового ипотечного кредитования. А теперь она выше – из-за общего сокращения продаж. Правда, в этой категории появились и новые покупатели – те, кто закрывает депозиты, чтобы переложиться в недвижимость.  
Впрочем, есть и люди, которые при наличии средств все равно предпочитают воспользоваться семейной ипотекой, если подходят под критерии программы. Сейчас эта льгота очень мотивирующая – на фоне коммерческих ставок. 

– Буквально на днях Центробанк заявил, что увеличил доходность банков по семейной ипотеке. Комиссии снизятся? 
– Ждем. 

– А сколько сейчас составляют комиссионные банков «по семейке»? 
– По-разному: бывало и 10%, и больше. У банков свои представления о маржинальности. Хотя в прошлом году они вроде бы показали рекордную прибыль… 

– Почему, в отличие от коллег, ЦДС активно не практикует сделки в рассрочку? 
– Для нас это слишком высокий риск. Безусловно, мы предлагаем краткосрочные схемы, например, рассрочку на полгода, пока у клиента, условно, старая квартира продается. Но рассрочек на 3–4 года, когда дольщик успевает сделать ремонт и справить новоселье, избегаем.  
Во-первых, из-за небольшого первого взноса (обычно это 20%) эскроу-счета наполняются медленно. Вроде бы ты квартиру продал, но для банка рассрочка – это не аргумент. Во-вторых, есть последующие риски невыплаты остатков, отказа от обязательств. А теперь представьте, что покупатель уже въехал в квартиру, и это у него единственное жилье…  
Сейчас выгоднее дать клиенту скидку в 10%, чем терять потенциальную стоимость денег на горизонте рассрочки. 

– Группа ЦДС стала флагманом освоения Новосаратовки. Как вы сейчас оцениваете развитие этой территории? 
– Оно плюс-минус идет по плану и в точном соответствии с градостроительными документами. Сейчас в активной фазе проекты у трех застройщиков: у нас, у Setl Group и у «Самолета». У остальных участков тоже есть хозяева или интересанты. Это комплексное освоение, рассчитанное на десятилетия. В какой-то момент – в зависимости от рыночной ситуации – оно будет идти быстрее или медленнее. Но старт получился бодрым, люди в первые дома уже заселились, сдан в эксплуатацию первый детский садик, рейсовый автобус запущен.  
Безусловно, будущее проекта зависит и от государственного финансирования транспортных проектов. Повлиять мы на это вряд ли серьезно можем, но пока инфраструктурные планы реализуются. Например, ШМСД строят весьма активно. 

– Какое в целом будущее у крупных проектов на границах агломерации? 
– Надо признать, что доступного стандартного жилья в пределах городской черты практически не осталось. Я еще помню, когда разница в ценах на новостройки в ближайшей области и среднегородским показателем составляла 15–20 тысяч за кв. м. Сейчас в Петербурге представлен крепкий «комфорт» или «бизнес», а предложение доступного жилья формируют в основном областные локации. Так что с точки зрения рынка новостроек мы типичная агломерация.  
Будет ли развиваться сегмент стандартного жилья? Безусловно. Не у всех есть возможность сразу запрыгнуть в «бизнес» или «комфорт» (который почти как «бизнес»). С чего-то нужно начинать. При этом не все хотят жить на супер-урбанизированной территории. Кому-то подходят и «пограничные» районы, где формируется вполне привычный городской образ жизни, но откуда легко выехать в лес или на речку. 

– Какой проект компания сейчас считает для себя флагманским?  
– Пожалуй, нет такого. У нас в портфеле самые разные стройки. Например, масштабный редевелопмент на Черной речке – это, безусловно, знаковый проект. Новосаратовка – яркий старт новой локации. ЖК Parkolovo – уютный компактный квартал: проект из числа тех, что долго готовятся, а затем быстро реализуются. ЖК Dreamline – комплексная застройка на Парашютной улице. Мы для себя не выделяем: если проект подороже, значит, он флагманский, а если подешевле, то «так себе». Все они по-своему интересны и в некоторой степени амбициозны.