Нижняя точка спроса на рынке новостроек, скорее всего, пройдена

В ноябре 2024 года всего 18% россиян сочли, что именно сейчас сложились хорошие условия для покупки жилья. Это антирекорд: еще в январе оптимистов было 30%, а в январе 2023-го – 39%, подсчитали в «ДОМ.РФ». Вместе с тем 42% респондентов считают, что данный момент лучше подходит для продажи. Ожидания продавцов и покупателей (предложение и спрос) – не совпадают. 

«Продавать жилье будет все сложнее», – отмечают аналитики. 40% граждан отметили ухудшение своего материального положения, еще 30% ожидают, что оно ухудшится в ближайшие полгода. 62% респондентов ждут дальнейшего роста ставок по ипотеке, а 58% – увеличения цен на жилье. Вот эти, скорее всего, не ошибутся.

Чтобы понять и взвесить особенности текущего момента на рынке жилья, надо внимательно посмотреть на основные процессы. В обзоре будет много цифр: поверьте, они важны. Мы стараемся все же опираться на реальные показатели, а не на уверенность в том, что «как-нибудь все обойдется». Хотя без этого тоже никак.  

Федеральные чиновники и руководители АО «ДОМ.РФ» настроены оптимистично. Жилья в России за 10 месяцев введено 87,6 млн кв. м – на 2% больше, чем за тот же период прошлого года. Правда, весь рост – там, где он есть, – обеспечен исключительно частной инициативой граждан. В многоквартирных домах в этом году построено 29,5 млн кв. м – на 18% меньше, чем за январь–октябрь 2023-го. В ИЖС – 58,1 млн кв. м, на 15,9% больше.

В петербургской агломерации картина похожая.

С января по октябрь в Петербурге сдали в эксплуатацию более 2,2 млн кв. м жилья (вместе с ИЖС) – на 20,8% меньше, чем за тот же период прошлого года (2,78 млн кв. м). В Ленобласти ввели 3,58 млн кв. м (плюс 1,8% к прошлому году). В многоквартирных (МКД) домах – 954 400 кв. м (24 429 квартир) и 2,62 млн – в частном секторе (20 299 индивидуальных домов). Ввод жилья в многоквартирных домах сокращается, в индивидуальной застройке – растет. Аналогичная ситуация и в столичном регионе.

Власти волнуют два главных показателя: общий ввод жилья и запуск новых проектов. По данным аналитиков, за 10 месяцев в РФ началось строительство 40 млн кв. м в МКД. В том числе в июле–октябре, после отмены льгот, запустили 16,8 млн кв. м – примерно на уровне прошлого года. «Застройщики в России не сбавляют темпы запусков новых проектов, – пишут аналитики «ДОМ.РФ». – В результате портфель строящегося жилья в стране на 1 ноября 2024 года достиг нового рекордного уровня – 119 млн кв. м». Стоит ли радоваться этому рекорду в условиях ощутимого снижения спроса – вопрос отдельный.

И на местном уровне есть перекосы. В Петербурге год от года объемы жилищного строительства уменьшаются в среднем на 1,2 млн кв. м в год (см. табл. 1). В области – увеличиваются, хотя и не настолько, чтобы заместить «выпадающие» городские объемы. В 2024 году в области строят почти на 0,5 млн кв. м больше, чем в 2023-м. Более того: в Ленобласти за 10 месяцев застройщикам выдано разрешений на строительство 1,9 млн кв. м жилья, тогда как в Петербурге – на 1,7 млн кв. м (см. табл. 2). Далеко не все компании, получив разрешения, тут же начинают строить. Но тенденция важная. При том что спрос на жилье на первичном рынке Ленобласти в этом году составляет всего 25% от общего количества ДДУ в регионе (см. табл. 3). Это еще не повод для печали: в прошлом году доля областных продаж составляла всего около 20%. 

Для полноты картины – несколько слов об апартаментах. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за 9 месяцев в Петербурге было реализовано 3,2 тысячи апартаментов, а на рынок застройщики вывели всего 1,9 тысячи юнитов. Сейчас продажи идут в 32 комплексах, в общей сложности на 6,7 тысячи номеров. 55% продаж пришлось на сервисные проекты, 41% – «псевдожилье» и 4% – «элитка». На рынке апартов льготной ипотеки не было никогда, поэтому застройщики приспособились к неблагоприятной среде раньше. В сегменте «псевдожилья» девелоперы реализовали около 1,3 тысячи лотов, на рынок такой объем серьезного влияния не оказывает. А вот собственникам квартир, которые собираются сдавать их в аренду, приходится учитывать растущую конкуренцию.