Большая часть холодильных складов сосредоточена на юге Петербурга
Около половины существующих низкотемпературных складов в Петербурге сдаются в аренду, 26% построены как собственные, и 25% – под конкретного заказчика (формат Build-to-suit), подсчитали в консалтинговой компании IBC Real Estate.
Основная часть (68%) низкотемпературных складов в Петербурге и Ленобласти сосредоточена в южном направлении, еще 20% – в северном.
По подсчетам IBC Real Estate, общий объем существующих складов с низкотемпературными площадями в Петербурге и Ленобласти по состоянию на конец 2025 года достиг 1,2 млн кв. м, из них 61% – это класса А, 39% – класса В.
Низкотемпературные блоки класса А могут обходиться пользователям от 14 тыс. до 21 тыс. рублей за кв. м в год (это без учета НДС, OPEX и коммунальных платежей) в зависимости от конкретного температурного режима. При этом морозильные блоки дороже холодильных. Аренда же сухого склада класса А по сравнению низкотемпературным дешевле на 40% и более, уточнил руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгения Бумагина.
За 2025 год в Петербурге ввели один температурный склад общей площадью 25 тыс. кв. м, на этот год анонсирован ввод еще двух объектов (суммарно 48 тыс. кв. м).
По данным аналитиков IPG.Estate, рынок качественных низкотемпературных складов петербургской агломерации составляет порядка 490 тыс. кв. метров.
Средняя ставка аренды в мультитемпературных складах класса А варьируется в диапазоне 2,2 тыс. – 2,4 тыс. руб./кв. м в месяц, включая НДС, операционные расходы и стеллажное оборудование. В классе В – от 1,5 тыс. до 1,9 тыс. руб. за "квадрат". При этом по конкретным объектам разброс цен может быть более значителен из-за их различий в форматах, высотных характеристиках и техническом оснащении.
В Bright Rich | CORFAC International приводят схожие цифры по ставкам. По их данным, стоимость аренды температурного склада варьируется от 18 тыс. до 20 тыс. рублей за кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов).
На середину февраля 2026 года в температурных складах свободно не более 2% площадей, что на 1 п. п. меньше, чем в сухих. Подобные объекты востребованы у ограниченного пула потенциальных арендаторов и являются более сложными в эксплуатации, что снижает их привлекательность для спекулятивного строительства.
«Из-за необходимости устанавливать сложное оборудование средняя стоимость строительства такого объекта составляет 140-150 тыс. рублей за кв. метр без учета НДС, – отметил директор департамента индустриально-складской недвижимости Bright Rich | CORFAC International Александр Шевелев. – При этом средний объем вложений в строительство стандартного качественного склада составляет около 80 тыс. на "квадрат».
Как отметил руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка, проекты под конкретного заказчика чаще всего встречаются в структуре крупных распределительных центров федеральных ритейлеров. Крупнейшим же из спекулятивных объектов остается складской комплекс «Русич Шушары» площадью 54 тыс. кв. м. Его построили два года назад, а полностью заполнили за год.
Основными арендаторами "морозильников" выступают 3PL-операторы и компании ответственного хранения. У многих клиентов мультиформатный запрос – необходимо использовать в одном комплекс сухие камеры, холодильные зоны и камеры глубокой заморозки.
"Но поскольку предложения на рынке немного, операторы берут сразу большие площади, а далее либо сдают их в субаренду, либо самостоятельно оказывают услуги хранения для различных категорий грузов, — поясняет Филипп Чайка. — По нашим оценкам в 2026 году ожидается ввод еще около 30 тыс. кв. м низкотемпературных объектов. Это проекты в составе агрохолдингов и распределительных центров".
В Bright Rich также добавили, что большая концентрация морозильников в южной части Петербурга объясняется тем, что так удобнее осуществлять поставки продукции в Москву. Кроме того, в этой локации шире предложение земельных участков и легче подвести нужный объем энергоресурсов.