Готовое жилье на петербургском вторичном рынке за год подорожало на 2-4%
За 2024 год типовые квартиры на вторичном рынке Петербурга подорожали на символические 2-4%, а с учетом инфляции – даже подешевели. С учетом инфляции за два года готовое жилье потеряло в цене более 10%.
Самое дорогое типовое жилье в Петербурге – в Василеостровском, Приморском и Московском районах: более 200 тысяч за кв. м. (См. табл. 1). Самые доступные квартиры (менее 180 тысяч за «квадрат») – в Кировском, Красногвардейском и Красносельском.
На средний уровень цен влияет количество «новой вторички»: в районах, где много новостроек, больше предложения в относительно «свежих» домах. К началу 2025 года доля «новой вторички» (в домах, построенных после 2008 года) в общем объеме предложения составила 41%. (Табл. 3).
По данным агентства «Итака», средняя стоимость «квадрата» на вторичке, по сведениям о реальных сделках, в 2023 году составляла 168 362 рубля, в 2024 году – 174 939 рублей. Плюс 3,9% за 12 месяцев, плюс 1,1% за предыдущий год…
Объем предложения также распределяется вполне предсказуемо: 23% от общего количества вариантов (без учета пригородов) приходится на Приморский район, 18% – в Выборгском, 7% в Московском. За последний год доля Приморского и Выборгского несколько увеличилась, Московского - сократилась. Меньше всего вариантов в Петроградском районе – всего 3%. Зато и средние цены здесь (даже без учета элитных вариантов) за год выросли на 6%, от 199,7 до 211,7 тысяч рублей за кв. м.
Ипотека на «вторичке» пошла на убыль осенью прошлого года, после существенного повышения ключевой ставки. Сейчас доля ипотечных сделок составляет, по экспертным оценкам, до 20-25%. «Покупатели по-прежнему берут ипотеку, - комментирует генеральный директор АН «Итака» Василий Павлов, – но меньшие суммы и на короткий срок. Как правило – до продажи какой-то альтернативной квартиры».
Драматично вырос разрыв между средними ценами вторичного и первичного рынка. Год назад, по данным аналитиков «Бюллетеня Недвижимости», разница составляла около 40 тысяч рублей (200 тысяч рублей за кв. м на вторичке, 240 тысяч – в новостройках. Сейчас – 50 тысяч. Только эта разница мало имеет отношения к реальности: цены предложения в новостройках можно уверенно обозначить как «номинальные». Подсчитать фактические цены, по реальным сделкам, достаточно сложно, из-за разнообразных скидок, рассрочек и акций.
«Реальную стоимость актива отражает не сумма, которую за него заплатили, а цена, за которую его сегодня можно продать», – напоминает генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. В этом плане на вторичном рынке все в порядке: разница между ценами сделок и предложения есть, но она минимальна. А вот насчет ликвидности в изобилии прикупленных инвестиционных новостроек есть обоснованные сомнения.
Предпочтения покупателей достаточно ясно отражает динамика цен по типам домов. За 12 месяцев подорожали: «сталинки» (+ 5,4%) и «новая вторичка» (плюс 3,4%). В минусе остались панельные «хрущевки» и «брежневки», а также «корабли». Даже теряя доходы, граждане не хотят переплачивать за квартиры в стареющих домах. Со всеми оговорками про зеленые дворы и обжитые кварталы.
Участники рынка не видят оснований для радикальных изменений на вторичном рынке в ближайшие месяцы.