Девелоперов потянуло за город: за 2024 год большинство сделок по покупке земли совершено в Ленобласти

Рассуждения аналитиков о ситуации на земельном рынке Петербурга и Ленобласти парадоксальны и подчас прямо противоположны. Так, эксперты консалтинговой компании NF Group утверждают, что в покупку земли под жилую застройку девелоперы в 2024 году вложили 132 млрд рублей, что на 74% больше, чем в 2023 году. В общем объеме инвестиций по итогам прошлого года сделки с землей под девелопмент жилья и апартаментов занимают 53%. Всего застройщики приобрели для возведения ЖК и апарт-отелей 854 га в Петербурге и Ленобласти, говорят в NF Group. 

Аналитики же консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» насчитали за прошлый год только 124 млрд рублей инвестиций в участки под жилье, что на 18% ниже уровня предыдущего года. Причем суммарная площадь наделов под жилье во всех 56 сделках купли-продажи, по их оценке, увеличилась на 57%, до 997 га.

Коллеги из Nikoliers поделились с «НСП» следующими данными: в 2024 году в Петербурге и Ленобласти застройщики заключили 27 сделок площадью 690 га. В 2023 году, по их оценке, девелоперы вложили в землю 112 млрд рублей, приобретя 1248 га, из которых 1071 га (98 млрд рублей) – для строительства жилой недвижимости и апартаментов. Получается, что результаты 2024 года почти вдвое хуже, чем 2023-го, если считать по площади.

Впечатляющий рост на земельном рынке выявили специалисты IBC Real Estate: по их данным, в 2024 году «было продано около 700 га участков под строительство, что значительно превосходит годовые показатели прошлых лет (181 га в 2023 году, 451 га – в 2022-м)». Иными словами, в прошлом году продажи выросли в 3,87 раза. И это только наделы под жилье. 

Такая чехарда с цифрами – следствие разных методик подсчета, поэтому сделать вывод о том, в какую сторону и в какой степени изменились показатели на земельном рынке, крайне сложно. А вот в чем аналитики сходятся, так это в оценке наиболее ярких тенденций. Некоторые из них наметились еще в 2023 году и расцвели в 2024-м.

Например, рост вложений в землю в общем объеме инвестиций в недвижимость – это общероссийский тренд последних лет. В NF Group говорят, что в 2020 году в площадки под застройку было инвестировано 24% общегодовой суммы, а в 2024-м – 47%. Совокупный объем инвестиций в недвижимость петербургской агломерации в 2024 году в компании оценивают в 240 млрд рублей (плюс 40 млрд к результату 2023-го).

Аналитики CORE.XP подсчитали, что в масштабах России вложения в территории под жилую застройку в 2024 году выросли на 83% и составили треть всех инвестиций (405 млрд из 1234 млрд рублей), а в 2023-м было 25%.

Еще одна тенденция – смещение спроса из обжитых районов Петербурга на окраины и в Ленобласть. Областные участки – это 83% (709 га) всех сделок по площади (в 2023 году было 7%), но лишь 25% – в денежном выражении, отмечает Станислав Бибик, партнер NF Group. По сравнению с 2023 годом Ленобласть прибавила 76 п.п. в доле по площади участков и 13 п.п. по стоимости.

«Смещение географии сделок из Петербурга в Ленинградскую область привело к увеличению средней площади сделки: в 2024 году показатель составил 19 га, что в три раза превысило среднюю площадь приобретенного в 2023 году участка. Большая часть транзакций в 2024 году пришлась именно на крупные площадки, превышающие 2 га (63%), их доля в структуре сделок за год увеличилась на 12 п.п.», – комментирует эксперт.

По наблюдениям Ольги Трошевой, директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2023 году в структуре сделок 75% составляли участки до 5 га. А в прошлом году доля небольших наделов сократилась на 14 п.п. в пользу более крупных лотов: на лоты от 5 до 50 га пришлось 30% всех сделок, более 50 га – 9%.

«Увеличение суммарной площади приобретенных участков положительно отразилось на объеме улучшений по реализованным сделкам: в этом году на приобретенных участках потенциально можно возвести порядка 5,7 млн кв. м жилья, в прошлом году этот показатель был зафиксирован на уровне 4,9 млн кв. м», – говорит Ольга Трошева.

Логично, что все крупнейшие сделки года произошли в Ленобласти.

Самым громким событием стали приобретения компании Dogma из Краснодара: в Ленобласти и Петербурге она купила в общей сложности 265,3 га.

Еще одна нашумевшая сделка – у компании GloraX: 174 га в деревне Михайловка Ломоносовского района Ленобласти. Девелопер задумал здесь проект комплексного освоения территорий (КОТ) общей площадью недвижимости более 1,5 млн кв. м.

Еще один новый КОТ будет у GloraX в деревне Куттузи: на 46,5 га земли появятся жилые дома на 9–12 этажей, школа, два детсада и физкультурно-оздоровительный центр.

В числе крупных сделок стоит также отметить пополнение земельного банка компании «Мавис»: она купила 50,5 га в Низино, в том же Ломоносовском районе, где собирается реализовать малоэтажный проект.

«Это будет первый подобный жилой комплекс в портфеле компании. Мы планируем вывести на рынок принципиально новый продукт, который будет отличаться не только от существующих проектов, но также качественно отстраиваться от общего потока предложений», – поделилась Мария Кононова, директор по маркетингу ИСГ «Мавис». 

Набирает обороты и такой тренд, как рост активности региональных девелоперов: по данным Ольги Трошевой, на них пришлось 34% всех сделок с участками.

Так, екатеринбургская «Брусника» за 5,6 млрд рублей получила право застройки 1,86 га на намыве на Васильевском острове, а также за 4,5 млрд рублей – 25 га в поселке Новоселье, в Ломоносовском районе Ленобласти. На петербургский рынок вышла уже упомянутая краснодарская Dogma. Группа АПРИ из Челябинска купила 38 га под Петергофом. Воронежская ГК «Развитие» заплатила 822,5 млн рублей за участок 4,7 га в деревне Лупполово Всеволожского района с недостроенными корпусами проекта «Финские кварталы» компании «Элемент-бетон». А новосибирская группа «Расцветай» потратила 750 млн рублей на 0,9 га в Сестрорецке.

Региональные застройщики уже несколько лет наращивают свое присутствие как в Петербурге, так и в Москве. Для них такая экспансия – это возможность диверсифицировать земельный портфель и выход на перспективные рынки с высоким и стабильным спросом, считает Ольга Трошева.

Станислав Бибик отмечает новый поворот этого тренда: если раньше земли в петербургской агломерации в основном приобретали компании, уже имеющие в регионе проекты в стадии реализации, то «отличительной чертой 2024 года стало приобретение земли новыми для региона застройщиками».

В денежном выражении он оценивает долю региональных девелоперов в структуре инвестиций Петербурга и Ленобласти в 13%. А по площади на них приходится 42% всех прошлогодних сделок с участками, что «обусловлено ориентацией большинства новых игроков на пригородные локации». 

В прошлом году многие девелоперы «перетрясли» свои земельные портфели: от одних активов избавились, а какие-то – прикупили у конкурентов. Увеличение числа сделок по продаже действующих проектов заметили все аналитики.

Так, GloraX отказалась от планов застраивать участок на ул. Курской в Петербурге, уступив его за 1,8 млрд рублей компании «КВС». Группа «Эталон» купила, по оценкам, за 2 млрд рублей два проекта DVA Group – на набережной реки Пряжки и на Московском шоссе. Причем сама DVA Group 0,2 га на Пряжке приобрела только в 2023 году у холдинга AAG. Fizika Development заплатила 1,1 млрд рублей «Охта групп» за проект строительства жилого дома на улице Моисеенко. А компания ELEMENT, купив в августе за 17,5 млрд рублей у «Группы ЛСР» 9,8 га на южном намыве Васильевского острова, вскоре переуступил 1,86 га из них «Бруснике».

«В октябре 2024-го ELEMENT представил концепцию своего нового проекта – ЖК BASHNI ELEMENT. В его составе – пять разноэтажных башен (от 18 до 22 этажей), две из которых будут соединены первым в Петербурге «небесным мостом» с клубной инфраструктурой на уровне девятого этажа. Кроме того, четыре из пяти башен размещены на едином стилобате. В этой части комплекса появятся общественные пространства для жителей всего района, ориентированные в том числе на поколение «альфа». 

В квартирографии представлено 1026 квартир – от студий до 6-комнатных планировок формата «евро» и 12 видовых пентхаусов. Ввод объекта запланирован на II квартал 2028 года. Одновременно мы построим школу-лицей и детский сад», – комментирует Виталий Коробов, генеральный директор ELEMENT. 

В конце 2024-го два участка: на Малом пр. В. О. и на Выборгской набережной – приобрела ГК «ПСК». «На первом будет реализован проект бизнес-класса, на втором – премиальный. Выбирая участок на Васильевском острове, мы стремились исключительно в его старую, историческую часть. Для премиальных домов локацию нужно выбирать так, чтобы потенциальные покупатели были впечатлены», – рассуждает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. Площадка на Малом пр. В. О. (размером более 2 га) перешла к ГК «ПСК» от самарской компании «Вариант», которая еще в 2014 году получила разрешение на строительство ЖК. Участок у Кантемировского моста (1,88 га) был перекуплен у ГК «Красная стрела». Сейчас здесь расположен БЦ «Акватория».

Активные переуступки наблюдаются не только в сегменте площадок под жилье, но и в проектах коммерческой недвижимости. Например, Legenda в прошлом году приобрела у GloraX проект строительства бизнес-центра на Петроградской стороне.

«Мы внимательно следим за предложениями на рынке, так как компании начинают избавляться от активов из-за кредитной нагрузки, однако действительно перспективные территории остаются ограниченными», – рассказал Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино» (СК «ЛенРусСтрой»).

ГК «Едино» в прошлом году расширила свои земельные запасы в Ломоносовском районе Ленобласти на 30 га и в 2025-м не планирует новых приобретений. Имеющихся в арсенале «Едино» 450 тыс. кв. м земли достаточно на реализацию замыслов компании на ближайшие два-три года, поясняет Максим Жабин.

Группа ЦДС также в 2024 году работала над оптимизацией и диверсификацией своего портфеля.

«В частности, была заключена сделка по продаже третьего участка проекта ЦДС Dreamline Группе RBI. Это позволит нам оптимизировать структуру своего предложения в пользу локаций, где у нас пока нет новых проектов», – отмечает Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС.

ГК «Полис» также внимательно изучает предложения коллег по рынку, сообщила коммерческий директор компании Яна Вирченко. По ее словам, «в текущее непростое время с этим нельзя торопиться». «Мы смотрим различные варианты и локации как в черте города, так и в Ленобласти», – сообщила Яна Вирченко. 

Застройщики стали более тщательно подходить к формированию земельного банка, избавляясь от проектов, которые в данный момент, по их мнению, не обеспечивают наибольшей отдачи либо не соответствуют их бизнес-политике, поясняют эксперты. Скажем, девелопер решил, что ему стоит увеличить долю проектов комфорт-класса в перечне своих активов, сократив объем «бизнеса». Либо пересмотреть распределение проектов по локациям.

Кроме того, продажа активов бывшему владельцу позволяет зафиксировать прибыль, а новому – сэкономить время и средства на подготовке проекта.

Покупка и продажа участков с разрешительной документацией – нормальная практика, особенно в условиях высокой стоимости кредитных денег, считают аналитики. Увеличение активности по продаже проектов говорит о желании застройщиков сосредоточиться на приоритетных и прибыльных активах.

«Застройщики больше всего заинтересованы в лотах с высокой степенью подготовки градостроительной документации: участки с проектом планировки территории, с разрешением на строительство или с протоколом от градостроительной комиссии. Участки с разрешением позволяют намного быстрее получить проектное финансирование от банка, приступить к строительству и продажам, однако таких лотов мало на рынке», – отмечает Антон Орлов, директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers.

«Сделки с землей совершались как между девелоперами, в рамках оптимизации земельных портфелей, так и в рамках банкротных торгов. В том числе приобретались площадки с уже подготовленной проектной документацией, включая разрешительную», – добавляет Станислав Бибик.

Речь идет, например, о незавершенных «Финских кварталах» обанкротившегося «Элемент-бетона» или о проекте ЖК «Морошкино», который так и не реализовал разорившийся «Норманн» и в результате приобрела Dogma.

Российский аукционный дом (РАД) успешно – с превышением цены почти в 7,66 раза – продал под редевелопмент участок обанкротившегося ОАО «Метрострой». Актив на аукционе РАД приобрела «Группа ЛСР», заплатив за 6,2 га на ул. Ивана Черных 2,81 млрд рублей.

К слову, некоторые девелоперы для продажи земельных активов выбрали именно площадку РАД. Например, по такому пути пошел ELEMENT, выставив на аукцион 1,86 га на намыве. 

В 2025 году эксперты ожидают дальнейшего роста интереса к Петербургу и Ленобласти со стороны региональных игроков. Причем в условиях высокой ключевой ставки и связанной с этим дороговизны кредитов становится все сложнее найти деньги на эти цели, отмечает Ольга Трошева.

По ее оценке, банки готовы кредитовать покупку земли на условиях: ключевая ставка (21%) плюс 4,5–8%. А землевладельцы не собираются снижать цены. В результате будут активно развиваться неденежные расчеты, прогнозирует эксперт. Застройщики уже в основном рассчитываются за землю либо будущими метрами, либо договариваются с продавцами об отложенных платежах. В 2025 году такого рода схем станет еще больше.

«Переоцененность существенной части предложения и сложности с оценкой спроса будут ставить под вопрос финансовую модель проектов и сдерживать активность застройщиков», – говорит Ольга Трошева.

Сейчас компаниям стало существенно сложнее получить одобрение кредита в банке, потому что проекты не выходят на должную рентабельность с учетом текущих затрат. В стране непростая экономическая ситуация: высокая ключевая ставка, отмена льготной ипотеки, рост инфляции.

«Поэтому некоторые застройщики стремятся получить хорошую скидку при единовременной оплате участков либо договариваются с собственником о совместной реализации проекта или о рассрочке до получения разрешения на строительство», – рассуждает Антон Орлов.

Продолжится и ревизия земельных портфелей застройщиков. Подтверждение этого – новые сделки 2025 года: например, на днях стало известно, что «Группа ЛСР» продала 4,7 га на Матисовом острове компании Fizika Development.

Очевидно, что и в этом году крупные лоты на рынок будет поставлять Ленобласть. Например, в январе на торгах «ДОМ.РФ» был разыгран участок размером 32,45 га в Токсово. За бывшую территорию военного городка компания «Колвэй Центр» предложила около 407,8 млн рублей, став победителем аукциона.

Далеко не исчерпан и резерв банкротных активов. В январе один из них – участок в 36,5 га вблизи поселка Рахья Всеволожского района – купила компания «Хамелеон медиа». Торги были объявлены в рамках банкротства АО «Талион» Александра Ебралидзе. Смежный участок «Талиона» (еще 27,66 га) ждет аналогичная процедура.

По мнению Станислава Бибика, в 2025 году земельные участки останутся интересными для девелоперов и привлекут не менее половины общего объема инвестиций в недвижимость.