Юрий Полищук: Вторичный рынок - антипод первичного

- Цены первичного и вторичного рынков сближаются. Разница составляла 20%, теперь она сокращается. Цена на вторичном рынке формировалась с оглядкой на первичный: появился новый объект, посмотрели, сколько там стоят квартиры, – определились с ценой. Сейчас этого нет.

Думаю, главная причина – снижение спроса на вторичном рынке, при том, что предложений стало больше. Раньше агент, имея в портфеле несколько одно- и двухкомнатных квартир в хрущевках, мог не волноваться – работой на какое-то время он обеспечен. Это был ликвидный товар. Сейчас корабли, панели, даже сталинские дома стали неходовым товаром. Кирпичные дома еще как-то идут, а панельные – совсем плохо. Даже крупнопанельные сталинки – такие есть в Московском, Невском, Красногвардейском районах – мало кого интересуют. Еще одна причина, по которой малогабаритные квартиры стали менее востребованы – высокая цена квадратного метра.

Кто сейчас покупает однокомнатную квартиру с кухней в 5 кв. метров и потолками 2,50? Если только не на свои деньги. И приезжие, и петербуржцы интересуются домами не старше десяти лет. Почему-то люди приезжие выбирают север Петербурга – Приморский, Выборгский, Калининский районы. Они, собственно, и привили моду на новые дома.

- Еще совсем недавно покупатели предпочитали вторичный рынок – из-за его стабильности. Что изменилось?

- Люди больше не бояться покупать квартиры в строящихся домах. И застройщики научились продавать свой товар. Они гибко подходят к ценам – при необходимости приостанавливают продажи, выжидают. Предлагают разные схемы покупки, рассрочки, кредиты. Теперь почти ни у кого нет задержек со сдачей в эксплуатацию. Планировки современные, увеличилась высота потолков. Понятно, что социальная и транспортная инфраструктура тоже имеют значение. Если район развивается, насыщается инфраструктурой, - там любые объекты сейчас будут востребованы. Если нет, как в Красногвардейском, Красносельском – востребовано в меньшей степени, но и там покупают. Там более, что некоторых покупателей отсутствие инфраструктуры не слишком волнует – например, если есть машина.

И вторичный рынок на фоне первичного проигрывает. Вторичный рынок не умеет так быстро реагировать на колебания цен, как первичный. Рассрочки здесь не практикуются. Ремонт есть, но новым жильцам все равно все надо переделать. Иногда покупателей смущает история квартиры – а она есть обязательно. А эксплуатационные расходы в старом и новом доме почти одинаковы.

- Специалисты прежде не говорили о возможном сближении цен, зато нередко пророчили расслоение рынка. Это, наконец, происходит?

- После урожайного 2006 года на вторичном рынке в 2007-м произошел спад по количеству сделок, а потом – новый рост, с 2010-го. Но подъем пошел не на любое жилье, а только на ликвидное. Примерно 30% спроса приходится на однокомнатные квартиры, по 25% - на комнаты и двухкомнатные квартиры, остальное – на трехкомнатные и с еще большим количеством комнат квартиры. Всегда в дефиците хорошие однокомнатные квартиры – площадью 40-50 кв. метров с кухней от 10 кв. метров, с потолками от 2,70, расположенных у метро, в кирпично-монолитных новых домах. Такие квартиры будут дорожать.

- Если спрос на вторичном рынке упал, наверное, есть затоваривание?

- Затоваривание есть по всем районам и по всем сегментам вторичного рынка. Например, во Фрунзенском районе сейчас выставлено на продажу 400 однокомнатных квартир! Если 40-50 предложений на позицию в одном районе – много, то что говорить про 400.

- И что теперь? Спрос на первичном рынке будет все время расти, а на вторичном сокращаться?

- Мы сейчас работаем «взрывами». Ровно год назад ситуация была прямо противоположной нынешней – высокий спрос на вторичное жилье. Уплотнительную застройку в городе запретили – сразу пошел спрос на вторичном рынке. Зависит спрос и от технологических циклов на первичном рынке, от наличия пятен под застройку. Например, не строится ничего в интересном покупателю районе. А людям квартиры нужны здесь и сейчас, поэтому они идут на вторичный рынок. Как только какой-то дефицит образуется на первичном – сразу покупатели перемещаются на вторичный. Но при прочих равных всегда выберут первичный, если только речь не идет об эксклюзивных объектах.

Вторичный рынок всегда зависит от сезона. Только сезоны теперь другие стали. Раньше был один отпуск, теперь люди отдыхают два раза в году. Более активными стали январь и февраль, сразу после 15 января покупатели активно включаются в процесс. Грибные, дачные и прочие сезоны - все отражается на спросе.

Вторичный рынок – антипод первичного. Если на вторичном рынке плохо, значит, на первичном сейчас хорошо. Параллельно они не развиваются.

Беседовала Елена Зубова