Ленинградская область прощается с высотками

В настоящее время Ленинградская область  переживает  строительный бум. По данным аналитиков, уже сегодня на регион  приходится каждая пятая сделка на рынке недвижимости. Особенно активно застраиваются многоэтажными корпусами приграничные районы, прилегающие к зоне КАД.  Это  Кудрово,  Девяткино,  Бугры, Шушары… Между тем, вступивший в силу документ ввел ограничение по высотности как раз в зоне  интенсивной урбанизации (от границы Петербурга до трассы А-120, известной как «бетонка», это 30-50 км).

Опасные, некомфортные, густонаселенные 

По словам заместителя председателя комитета по градостроительству и архитектуре Ленинградской области Владимира Демина, ключевым фактором принятия этих нормативов стало обеспечение безопасности граждан. «Имеющаяся в распоряжении спасателей региона специальная техника позволяет проводить работы по эвакуации людей на высоте до 50 метров. Таким образом, при строительстве  высотных зданий мы не сможем обеспечить гарантий безопасности», - заявил  он. 

Владимир Демин также отметил, что существуют и другие факторы в сфере экономики, повлиявшие на принятие такого решения.  Так, например, высотные здания строятся быстро, и такая застройка приводит к очень большой плотности населения.  В связи, с чем, по мнению эксперта,  на таких территориях должны также быстро  строиться и объекты социальной и инженерной инфраструктуры.  «Между тем, на территории Ленинградской области мы сегодня имеем 91 депрессивное  городское поселение,  они также требуют бюджетных вливаний на строительство социальной инфраструктуры. И в этих условиях будет неразумным   не заниматься решением этих проблем», -  говорит Владимир Демин.

Кроме того, оказалось, что в областной  КГА  с завидной регулярностью приходят жалобы от жителей Ленобласти, проживающих  в  зданиях высотой выше пяти этажей  на некачественное  обслуживание домов. Эксперты  говорят и о том, что с повышением этажности ухудшаются и экологические качества застройки – уменьшается озеленение,  не хватает мест для хранения автомобилей, чаще нарушаются условия отдыха граждан. «Зачем нам высотки, когда на территории Ленинградской  области достаточно земель, чтобы в качестве приоритета выбрать малоэтажное строительство?  Ведь на самом деле «якорем» для ликвидности жилых площадей  является не количество этажей в домах, а те преимущества, которые дают крупные транспортно-пересадочные узлы для будущих жильцов», - считает  Владимир Демин.

Слово за инвестором

В  свою очередь заместитель председателя комитета Государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области  Виталий Санаров  вспоминает, что, когда в регионе  не было принято высотного регламента, то зачастую те проекты, которые принимались по инициативе застройка,  выполнялись «не вполне корректно».  «Группа разработчиков по заданию заказчика «рисовала» тот проект, который им заказывали.  Понятно, что такой ситуации быть не должно. Другое дело, готовы ли к этому инвесторы?  - задает вопрос он. Между тем, эксперты утверждают, что те проекты, которые уже получили  разрешения на строительство,  меняться не будут, а вот те, которые еще находятся в процессе твердения, уже должны учитывать новый  высотный регламент. 

При этом по данным  председателя  совета СРО «Проектировщики Северо-запада» Дениса Давыдова, подавляющее большинство  планируемых в Ленобласти проектов жилищного строительства не подпадают под высотные ограничения, введенные  региональными нормативами градостроительного проектирования.  «В настоящее время не существует проектных решений, которые требовали бы кардинальных переделок. В большинстве случаев застройщики возводят на территории Ленобласти жилые дома ниже 16 этажей – строить выше экономически неэффективно», - считает он.

Денис Давыдов также рассказал, что  единственный довод в пользу высотного строительства – это прибыль застройщика. Все остальное всего лишь красивая беллетристика. И единственная проблема региона – это отсутствие до конца разработанной проектной документации. «Опыт Петербурга показывает, что в свое время там тоже было много недовольных и ходоков по кабинетам по поводу ограничений в застройке, но когда были введены общие правила, то и проектирование стало вестись в нормальном плановом режиме», - заявил Денис Давыдов. Он также считает, что если не гнаться за сиюминутной выгодой, то в Ленинградской области высотное строительство не нужно.

В погоне за высотой

Эту идею поддерживает и руководитель отдела маркетинга группы компаний GVA Sawyer Владислав Фадеев. По его словам,  анализ рынка показывает, что сегодня  выгоднее всего строить  не высотное, а среднеэтажное жилье – 4- 5 этажей. По мнению эксперта, это позволяет сэкономить на технологической стоимости строительства, не нагружать инженерную инфраструктуру.  «В данном случае исключение могут составить отдельные локальные территории, где хорошая транспортная  доступность и нет формальных границ между городом и  областью», - заявил он. Генеральный директор компании «Балтстрой» Аркадий Фтиц также  говорит о том, что строить малоэтажное жилье  выгоднее, чем многоэтажки. «Когда мы приступили к строительству на Капитанской улице на Васильевском острове, то убедили застройщика вместо 12-ти этажного дома построить комплекс таунхаузов. В итоге он получил 18 тыс. кв. метров жилья, тогда,  как  из  16-ти этажной  застройки при комплексном строительстве, больше 20 тыс. кв. м с гектара не выжмешь. Так, что все разговоры о баснословных прибылях высотного строительства – это от лукавого», - считает он.

В свою очередь директор по развитию компании Jones Lang LaSalle Russia Сергей Федоров  заявил, что он бы на месте администрации Ленинградской области установил даже более жесткий регламент высотности. «Уже сегодня на территории Ленобласти  существуют   территории, административно и пространственно примыкающие к городу, например, это Девяткино. Эта территория сегодня интенсивно застраивается, а вот строительство инженерной инфраструктуры ложится на плечи области», - рассказывает  он.  Между тем в бюджетной поддержке нуждаются многие областные центры. Например, исторический центр Выборга разрушается. И, по мнению эксперта, было бы намного разумнее, если бы ресурс, который мог бы потрачен на его поддержание, не тратился на строительство инженерной инфраструктуры для  новых высоток.

Строились, строятся и будут строиться

По мнению генерального директора группы компаний «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева,  несмотря на все разговоры,  Ленинградская область  не прощается с высотками. Некоторые из них уже построены, другие  строятся, и еще будут строиться, так как существует значительный объем  проектов, уже прошедших согласование, и, получивших положительные заключения. «Вопрос  ведь в том, что хотя в  Ленобласти  и достаточно земель для нового строительства, но не так много инженерно подготовленных участков, а ограничение этажности  приведет к уменьшению  объемов жилищного строительства  или к его удорожанию», - заявил он.

Однако,  о чем бы ни спорили между собой противники и сторонники высоток, документ, регламентирующий строительство многоэтажных домов, вступил в силу. И его надо выполнять.  Хотя  сегодня уже мало, кто  сомневается в том, что рано или поздно ближайшие земли Ленинградской области присоединятся к Петербургу. Тогда приоритеты в том, какое жилье здесь надо строить – высотное или малоэтажное, будет решать уже администрация города. Большинство экспертов склоняется к мнению, что  вот тогда-то высотному строительству здесь уже ничто, и никто не помешает.

Светлана Смирнова