Куда движется рынок жилья Ленинградской области?

По данным аналитиков КЦ «Петербургская Недвижимость», петербургские застройщики – под общие стенания о спаде спроса и ухудшении конъюнктуры – третий квартал подряд ставят рекорд, выводя на рынок более 1 млн. кв.м. в новых проектах. Прежний исторический максимум приключился перед самым кризисом: в IV квартале 2008-го строители выставили в продажу 988 500 кв.м. И вот теперь рекорды штампуют ежеквартально. IV квартал 2012-го – 1 193 490кв.м (26,41 тыс.квартир). I квартал 2013-го – около 1 млн. кв.м. (примерно 21 000 квартир). II квартал 2013-го – 1 230 000 кв.м. новых объектов (24 140 квартир).

Принципиально важно вот что: доля пригорода в общем объеме рынка предложения за год выросла с 16,5% до 28,17%.

Сейчас структура предложения выглядит так: на обжитые районы Петербурга приходится 763 080 кв.м. (13 400 квартир); административно-подчиненные районы (Пушкин, Павловск, Сестрорецк и прочие) – 74 710 кв.м. (1 490 квартир); в пригородных районах Ленобласти – 392 630 кв.м (9 250 квартир).

По сведениям эксперта Дмитрия Житкова, в июне 2011-го в спальных районах жилье продавалось в 320 объектах, в ЛО – в 108. В июне 2012-го – 265 в городских «спальнях» и 136 – в области. В июне 2013-го – 267 и 227. То есть показатели почти сравнялись.

Здесь пока всё похоже: в «новой» Москве застройщики также запускают проект за проектом. Но дальше начинаются различия. Новомосковские территории перешли под юрисдикцию столицы. А поселения Всеволожского, Ломоносовского, Тосненского районов ЛО подчиняются области. Это создает здоровую конкуренцию. Поначалу нашествие городских застройщиков носило стихийный характер: девелопер выкупал частную «сельхозку», договаривался с муниципалитетом о переводе, с ним же согласовывал проект – и строил как вздумается, выжимая из земли максимум «квадратов». Без «социалки», без дорог – кварталы в чистом поле. Но весной 2012 в Ленобласти сменилась власть. Молодая амбициозная команда губернатора Александра Дрозденко осмотрелась, чиновники осознали угрозу возникающего перекоса и принялись закручивать гайки. Основания были: по данным вице-губернатора Георгия Богачева, каждый введенный застройщиками квадратный метр тянет за собой 5000 рублей обязательных бюджетных расходов (поликлиники, школы и пр.)

Генпланы во главе угла

Серьезные споры разгорелись вокруг принятия генпланов. Всеволожская администрация намеревалась включить в черту города почти 1500 га сельхозки и лесных земель. На этой территории можно было построить почти 7 млн. кв.м. жилья, что повлекло бы дополнительные бюджетные расходы в размере 66,5 млрд рублей. Генплан отклонили.

Были приняты Региональные нормативы: не выше 12 этажей – в сельских поселениях, не выше 16 – в городских. Начали действовать ограничения по плотности (не более 9000 кв.м. на гектар). Власти пересмотрели и некоторые из запущенных ранее проектов: в Мурино заставили муниципалов отозвать согласования, выданные концерну NCC ; скандинавы собирались возвести несколько 25-этажных «башен», но им пришлось пересматривать параметры проекта.

Вместе с «кнутом» администрация позаботилась и о «прянике». В области принята программа «50 на 50»: если застройщик зарегистрирован в регионе, то половина уплаченных в областной бюджет налогов может быть перечислена муниципалам – для выкупа построенной социалки. Первый детский садик по такой схеме уже выкупили. Теперь Георгий Богачев говорит, что можно (в отдельных случаях) пересчитать и «70 на 30». Получается нормальное комплексное освоение.

В области зарегистрировали свои структуры компании «Арсенал», Setl Group, ЦДС, «Отделстрой» и другие. Число желающих растет, потому что схема прозрачная, а позиция власти понятная; девелоперам и самим выгоднее продавать жилье с предусмотренной социальной инфраструктурой, а не с обещаниями в отдаленной перспективе. Особенно интересно это смотрится в сравнении с городской ситуацией. Смольный то утверждает, что жилья в Петербурге и так достаточно, то грозит «повесить» все социальные объекты на инвесторов, то вдруг предусматривает многомиллиардное финансирование для отдельных проектов (например, для нового района «Южный»).

Строители голосуют ногами

Строители голосуют ногами. Покупатели тоже: в области строится, главным образом, жилье эконом- и комфорт-класса. Но и кнут у начальства всегда наготове: в поселке Бугры построены две многоэтажки. Но их не принимают в эксплуатацию: нет нормальных проездов, нет социальных объектов… Несмотря на определенные сложности, строительство в Ленобласти идет полным ходом. И лучших их лучших девелоперов, у которых получается успешно работать в существующих реалиях, поможет определить премия Urban Awards, проходящая в этом году уже в пятый раз. В преддверие Премии, в которой появилась номинация «Лучший пригород», мы попросили высказаться несколько питерских компаний, не понаслышке знающих о ситуации на строительном рынке Ленобласти.

Дмитрий Синочкин

Комментарии специалистов

Федор Туркин, генеральный директор группы компаний «РосСтройИнвест»:

Спрос потенциальных покупателей нового жилья частично смещается сегодня в сторону области, так как там ситуация с утверждением градостроительной документации более динамичная и при этом более доступная ценовая ситуация. Многие покупатели хотели бы жить за городом и, одновременно с этим, пользоваться всеми преимуществами домов городского типа. Однако до недавних пор качественного предложения не было. Сейчас в пригороды пришли ответственные и опытные застройщики, которые сформировали, по сути, новое предложение. Это квартиры в малоэтажных домах европейского образца, с оригинальной «живой» архитектурой, идеи которой рождаются из уникальных особенностей ландшафта. Один из наиболее ярких примеров такого подхода — жилой комплекс «Земляничная поляна» во Всеволожске, который возводит компания «РосСтройИнвест». Жилой комплекс комфорт-класса располагается в живописном, экологически чистом месте, в стороне от шума и пыли большого города, при этом в нем присутствует вся инфраструктура и коммуникации городского дома. Сегмент комфорт-класса, в котором работает наша компания, продолжает пользоваться устойчивым спросом у покупателя. Спрос на «Земляничную поляну», кстати, рос в течение всего лета этого года, несмотря на летнее затишье на рынке недвижимости.

Евгений Богданов, генеральный директор RUMP:

С появлением в ЛО проектов комплексного освоения территорий архитектура областных объектов шагнула вперед. За последние несколько лет мы могли наблюдать различные ее образцы, некоторые более, некоторые менее удачные, но все они – огромный шаг вперед от архитектуры типичных панельных домов, которыми застраивался пригород Петербурга в былые годы. Примерно через 2-3 года мы сможем увидеть результат сегодняшней работы – как раз будут достроены проектируемые сейчас кварталы. Не только инфраструктура объектов комплексного освоения территорий, но и эстетика формирует комфортную среду для будущих жителей, поэтому нам, как архитекторам, очень хотелось бы, чтобы девелоперы задумались об архитектурной привлекательности объектов, а не только о утилитарном – количестве квадратных метров продаваемой площади. Чтобы достойная архитектура пришла в эконом-класс, на наш взгляд, нужно немного подождать. До тех пор, пока первичный спрос на собственное жилье не будет удовлетворен, изменений ждать не стоит. Пока что покупателей жилья такого класса интересует лишь факт наличия собственной квартиры, и они не предъявляют повышенных требований к внешнему виду зданий. Застройщики всего лишь строят то, что продается.