ЖСК VS ДДУ

ЖСК - это  форма покупки квартиры на паях путем вступления в жилищно-строительный кооператив. Говоря обычным языком, в ЖСК вступают несколько граждан или организаций с одной общей целью: построить на общие средства дом. Работа кооператива осуществляется выборным органом во главе с председателем и регламентируется уставом. Высшая форма управления ЖСК - это общее собрание его членов. Чтобы стать участником кооператива достаточно внести вступительный взнос. «В ЖСК вступают активные люди, которые готовы ходить на собрания, оглашать инициативы, всячески участвовать в жизни организации», - подчеркивает глава юридической службы О2Development Надежда Хвощевская.

Правоустанавливающим документом на будущую собственность для пайщика является справка о выплате паевого взноса и заявление на вступление в ЖСК. «По № 214-ФЗ между дольщиком и застройщиком практикуются договорные отношения, по схеме ЖСК - отношения основаны на членстве», - дополняет г-жа Хвощевская. В Петербурге форму ЖСК уже используют крупные застройщики, такие как «Пионер», «ЦДС», «Мегалит», «Лидер Групп», «ЛенСпецСМУ» и другие.

Цель оправдывает средства

Главное и основное преимущество покупки жилья по ЖСК - низкая себестоимость.  Цена на квартиру, приобретаемую по этой схеме, в среднем на 5-10 % ниже аналогичных объектов.  Достигается это тем, что ЖСК не уплачивает имущественный налог на прибыль, полученную в качестве паевого взноса. Это и дает застройщику выставлять ценник  ниже среднего по рынку, а покупателю позволяет сэкономить на уплате налогов. 

Второе - это возможность купить квартиру в рассрочку до 5-6 лет. Вступив в жилищный кооператив, участник может «попросить взаймы» недостающие средства на квартиру из общей кассы. Процент таких займов относительно низкий, в отличие от перспектив ипотеки. При заключении ДДУ рассрочка ограничивается периодом строительства дома и обычно не превышает двух лет. В случае с ЖСК она может быть растянута и на 10 лет при том, что собственник может въехать в дом и какое-то время выплачивать оставшуюся сумму. «Работа по схеме ЖСК позволяет выплачивать остаток суммы после сдачи дома, что очень интересно для покупателей, которые не имеют возможности выплатить полную стоимость недвижимости в течение двух лет в условиях договора ДДУ и при этом не хотят брать ипотеку», - подчеркивает руководитель отдела реализации ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко.

«Между тем, поскольку ЖСК заинтересованы быстрее собрать  деньги и достроить дом, рассрочки стараются оформлять не на 10 лет, как это может быть в теории, а на более короткий срок, обычно до 5-6 лет», - дополняет начальник ипотечного департамента банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев.

Считается, что многие проекты, привлекающие средства по схеме ЖСК, испытывают проблемы с аккредитацией в банках и предоставлением ипотеки для своих покупателей. По словам экспертов на сегодняшний день это не совсем так. «Первые попытки запустить кредитование ЖСК пришлись на 2008 год и почти сразу были загублены кризисом. В то время кооперативы был некой экзотикой, клиенты предпочитали заключать договоры предварительной купли-продажи, - рассказывает Дмитрий Алексеев. - Сегодня банки, аккредитуя новостройки, внимательно изучают не только документы на объекты, но и историю компании-застройщика. Сами займы обеспечиваются поручительством застройщика на строительство». Гарантией для банка служит договор о приобретении пая в ЖСК. В некоторых случаях кредитная организация может потребовать реестр залогов.

На сегодняшний день в число банков, выдающих  займы на недвижимость по ЖСК, входят «Санкт-Петербург», «Балтика», «Банкирский дом», «Сбербанк России» и другие. Также у банка ВТБ24 функционирует программа «Свобода выбора», которая не требует аккредитации объекта недвижимости. Таким образом, заемщик волен взять кредит на любую квартиру, заплатив первый взнос в размере 20 % ее стоимости. «На сегодняшний день ипотечные программы банка ВТБ24 «Квартира в новостройке», «Ипотека с государственной поддержкой» и «Победа над формальностями» распространяются на объекты со схемой строительства по ЖСК», - дополняет Дмитрий Сидоренко,.

Минимальный размер стартовой суммы на недвижимость регламентируется уставом ЖСК, но обычно не превышает 10 % от общей цены.  Пайщик может въезжать в квартиру сразу же после сдачи дома и при этом постепенно выплачивать остаток суммы. Оформить недвижимость на себя собственник сможет лишь после 100 % выплаты. Член жилищно-строительного кооператива вправе проживать в новой квартире, продолжая постепенно выплачивать свой пай. Ни ДДУ, ни тем более предварительный договор купли-продажи такой возможности не предоставляют.

А вдруг банкрот?

Даже если застройщик обанкротится, члены кооператива могут собрать недостающие средства и  завершить стройку. В случае с ДДУ банкротство строительной компании приравнивается к потере недвижимости и соответственно денег: закон не предусматривает компенсации, а дольщики не имеют прав самостоятельно достраивать дом.

«Помимо низких процентов по ссуде еще один важный плюс покупки на паях в том, что члену кооператива не нужно собирать огромное количество документов. В некоторых случаях достаточно предъявить паспорт», - подчеркивает Надежда Хвощевская.

Основной недостаток один: договор не проходит регистрацию в Госреестре. Также кооператив может изменить в одностороннем порядке сроки строительства, часто эта возможность предусмотрена уставом. «В случае если по каким-то причинам собственник не может далее выплачивать паи, то всегда можно переуступить. Стоимость оформления документации также определяет правление», - отмечает руководитель группы ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar Елена Дятел.

Хотя члены ЖСК несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива в пределах невнесенной части взноса каждого из членов,  они имеют все рычаги воздействия на стройку: могут отслеживать и контролировать ход строительства, а также просматривать всю документацию.

Юридические нюансы

Деятельность ЖСК регламентируется пятым разделом Жилищного кодекса, статьей 116 Гражданского кодекса, а также № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и №  41-ФЗ «О производственных кооперативах». Эти законы рассматривают отношения пайщика с кооперативом. Кооператив в свою очередь обязан заключить инвестиционный договор с застройщиком. «Как правило, сам ЖСК дом не строит, и вся ответственность строителя лежит в рамках соглашения с кооперативом, в этом случае возрастают имущественные риски. Согласно № 214-ФЗ жилье становится залогом, обеспечивающим имущественные интересы», - объясняет директор правового департамента аудиторской фирмы «Консалт» Егор Савин.

Между тем существуют ЖСК, в которых кооператив и застройщик являются одним юридическим лицом. Этот вариант считают наиболее благонадежным, однако и он не исключает дополнительных взносов в процессе строительства объекта. В любом случае до подписания всех документов следует внимательно изучить договор ЖСК. В уставе должен быть прописан порядок вступления в кооператив и выхода из него, а также условия получения квартиры и осуществления выплат, права и обязанности членов и многое другое.  При заключении договора на руках у пайщика должны быть доказательства вступления в ЖСК, как минимум, расписка.

Ни ДДУ, ни ЖСК не гарантирует вам, что объект построят качественно и в срок, а застройщик не обанкротится. По словам генерального директора ГК «ЦДС» Михаила Медведева, главное не форма заключаемого между покупателем и застройщиком договора, а надежность последнего и  его репутация на рынке. ЦДС считается одной из крупнейших петербургских застройщиков, заключающих договоры только по ЖСК уже более 13 лет. «Механизм работы ЖСК прописан в том же № 214-ФЗ и вполне легитимен»,- подчеркивает глава ЦДС.

Для покупателя кооперативная форма может быть привлекательной не столько ценой,  сколько силой воздействия на строительство объекта: ЖСК способно на самостоятельное правовое регулирование и на судебную практику по решению споров членов ЖСК. О том, что застройщику приходится считаться с уставом кооператива и мнением пайщиков, было не раз отмечено участниками рынка. Судя по количеству вопросов от потенциальных покупателей, можно сделать вывод, что интерес и лояльность к объектам, реализующимся по схеме ЖСК, растет. Не исключено, что через несколько лет ЖСК вытеснит ДДУ.

Мария Погодина