Девелопмент на южных рубежах: пушкинский вектор

Юг Петербурга - особое место. Там расположены в основном исторические, царские пригороды, и большое количество парковых зон. Активное освоение этих локаций девелоперами началось относительно недавно, но уже сейчас можно сказать, что эти территории развиваются преимущественно как зоны мало- и среднеэтажного строительства. Большая часть объектов относятся к жилью классом выше эконома: это проекты комфорт, комфорт+, бизнес-класса, которые возводятся как раз близ ключевых крупных городов: Гатчины, Павловска, Пушкина. «На юге выделяется, безусловно, Пушкинский район - лидер по площади введенного в эксплуатацию жилья в 2013 году (порядка 555 000 квадратных метров), - отмечает Роман Чиковани, руководитель проекта отдела по работе с застройщиками ООО «МИР недвижимости».

Бум в тихом пригороде

-->За последние несколько лет в районе произошел настоящий строительный бум: «По данным трех кварталов 2014 года, Пушкинский район занимает 8-е место по объему реализованного жилья в Санкт-Петербурге (без учета пригородных территорий в Ленинградской области). На конец 3 кв. 2014 г. объем предложения в Пушкинском районе составил 174,2 тыс.кв.м.», - комментирует ситуацию на рынке Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», - Основные девелоперы - «Пушкин» (ЖК «Александровский»), «ЦДС» (ЖК «Золотой век»), «O2 Development» («ЖК «Самое сердце»)». «Период активного развития Пушкинского района начался около 5 лет назад, - комментирует Андрей Бойков, партнер ГК Rusland SP. - Интерес к нему совпал с нарастающим дефицитом земельных ресурсов в основной зоне Санкт-Петербурга, и многие застройщики стали изучать близ лежащие к КАД площадки. Пушкинский район в этом смысле выглядит весьма привлекательным, опять же с учетом улучшений в структуре дорожно-транспортной инфраструктуры».

Изначально город начал застраиваться по традиционной схеме: точечные проекты на свободных участках и на окраинах. До сих пор в Пушкине много подобных объектов: «В ноябре 2014 года в локации в продаже находятся 26 жилых комплекса (плюс 7 очередей существующих ЖК). Из них 6 объектов бизнес-класса - все расположены в г. Пушкин, остальные - класс масс-маркет, из них в сегменту комфорт - 12 жилых комплексов, в сегменте эконом - 8 жилых комплексов. Объекты - класс бизнес и комфорт, ведется мало- и среднеэтажное строительство», - отмечает Ольга Трошева.

Тем не менее, все яснее проступает новая тенденция. «Касательно проектов я бы отметил масштабный проект Славянка (порядка 1,5 млн м.кв.) - один из пионеров масштабной застройки Пушкина. Сейчас же в Пушкине присутствует множество девелоперов, такие О2 Девелопмент, ЮИТ, ПСК, др. Класс жилья у большинства разный. Но, с учетом постепенного улучшения имиджа Пушкина, появляется все больше проектов класса комфорт и бизнес», - сообщает Андрей Бойков. Характер развития Пушкина ввиду популярности территорий стал все больше напоминать петербургский, началась реализация проектов КОТ, город стал прирастать районами, причем с собственной мощной инфраструктурой, дабы снизить нагрузку на уже существующую. Кроме того, КОТ - это еще и способ привлечения дополнительных инвесторов. Наиболее интересным в этом плане видится район Новой Софии на юге Пушкина, который активно развивается последние два года.

Генплан этих территорий был утвержден еще в 2007 году, однако инвесторы пришли сюда лишь в 2011. Согласно генплану, в районе Новая София, рассчитанном на 20 тысяч жителей, будет полностью собственная инфраструктура: 5 детских садов, 4 школы, детская и взрослые поликлиники, а также предусмотрены помещения для коммерческих организаций - банков, магазинов, аптек, торговых центров и пр. Также к участку подведена вся коммуникация и инженерные сети.

От финского модернизма до русской классики

На сегодняшний день близ Пушкина с проектами значительной площади работают два основных девелопера: ЗАО Пушкин (проект ЖК «Александровский») и ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург» (ЖК INKERI). Территория под освоение располагается на южной окраине Пушкина, в поселке Гуммолосары, она вытянута в направлении север-юг. Надел пересекают и делят на три неравных участка (Северный, Центральный и Южный) Полевая улица и однопутная железнодорожная ветка. Общая площадь - порядка 200 га, из которых около 15,7 га занимает проект компании «ЮИТ», жилой комплекс INKERI, состоящий из 45 корпусов  высотой в 5 этажей. Объект разработан в стиле традиционной финской архитектуры, пространства дворов будут благоустроены ландшафтным дизайнером. Проект рассчитан на более чем 2,5 тыс квартир, общая площадь которых достигает почти 134 тысяч квадратных метров (1 очередь: на участке 4,35 га - 9 корпусов, включающих 598 квартир площадью 45,8 тыс кв. м.).

Большую часть преобразуемой сегодня территории осваивает другой инвестор - ЗАО «Пушкин», его проект ЖК «Александровский», занимает 196,5 Га. Застройщик планирует возвести на этой территории 720 тыс. м2 жилой площади в малоэтажных домах и таунхаусах. Проект развития малоэтажного комплекса разрабатывали совместно британские и российские специалисты: в архитектуре жилых кварталов сочетаются европейские принципы городского проектирования и традиционные элементы исторической застройки Пушкина. На сегодняшний день такое решение можно рассматривать как уникальное, так как обычно подобный подход (соблюдение исторического стиля) реализовывается в домах точечной застройки, и до масштабного проекта «Александровского» аналогичное стилевое решение к целому району не применялось. На территории нового микрорайона возводятся таунхаусы, четырёх- и пятиэтажные дома. Для каждой группы монолитно-кирпичных зданий разработаны индивидуальные стилевые решения.

Надежда на «царское» жилье

Судя по последним решениям петербургского правительства, в ближайшее время малоэтажная застройка пригородов станет нормой: Смольный намерен ограничить высоту застройки агломераций 4 этажами с мансардой. Соответствующие нормы Генплана и правил землепользования и застройки начнут разрабатываться уже в этом году. Правда, это влияет на цены: «Средняя цена квадратного метра в классе масс-маркет в Пушкинском районе на 01.11.2014 установилась на уровне 80,1 тыс. руб. (выше среднего показателя по административно-подчиненным районам на 1,4%). Прирост средней цены за 12 месяцев составил 12,8% (в силу ограниченного предложения)», - сообщает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Однако же за эту стоимость потребителю предлагается жилье классом выше, нежели он может приобрести по подобной цене в черте города. «Исторически Пушкин и Павловск являлись местами размещения царских и дворянских резиденций, поэтому высотность домов ограничивалась отметкой в четыре-пять этажей, - соглашается с предыдущим спикером Роман Чиковани, руководитель проекта отдела по работе с застройщиками ООО «МИР недвижимости». - Отталкиваясь от этих нехитрых правил, застройщики стали активно развивать малоэтажное строительство комфорт и бизнес-класса, снабдив свои кварталы всей необходимой инфраструктурой. Ярким примером является ЖК «Александровский», где стоимость квадратного метра соизмерима со стоимостью квадрата в высотном доме эконом-класса во Всеволожском районе Ленинградской области. Хотя уровень жизни в Пушкине совершенно другой». По сведениям аналитиков, потенциал роста у района сегодня очень большой: всего за 11 месяцев рынок строящегося жилья района пополнился 13 объектами разных классов жилой площадью 161,4 тыс.кв.м. Правда, транспортная доступность проектов дальше Пушкина вызывает вопросы. Чтобы доехать до города нужно не только в него въехать, но и проехать через проблемные Славянку, центр Пушкина, Пулковское и Московское шоссе. И даже на машине в зависимости от скорости движения и времени это займет от получаса до часа. 

Несмотря на это, новые проекты здесь наверняка еще будут появляться. «Рынок недвижимости Пушкинского района пока не насыщен, новые проекты еще будут появляться. Этому способствует обилие еще не освоенных сельскохозяйственных земель на границе с Ленобластью. Очевидно, что более качественные проекты будут появляться на сравнительном удалении от «спальников» Петербурга, в кварталах близ Павловска и Александровской. Это позволит дистанцироваться от массового «эконома» Шушар, соседство с которым вряд ли прельстит состоятельных клиентов», - отмечает коммерческий директор Restate.ru Константин Братищев. По словам эксперта, сама идея создания крупного малоэтажного пригорода класса «комфорт» и выше в Пушкинском районе выглядит привлекательной, однако возможность ее воплощения напрямую зависит от ценника, который выставят за свою землю собственники еще незастроенных территорий. Кроме того, внесет свои коррективы и общеэкономическая ситуация, которая сегодня реализации новых масштабных жилищных проектов. Наконец, привлекательность района для девелоперов и покупателей будет напрямую зависеть от способности чиновников обеспечить транспортную доступность новой агломерации, отметил эксперт.