Девелоперы исповедуют сдержанный оптимизм

С такими прогнозами выступили на пресс-конференции 4 декабря представители группы «Самолет» (занимает 4% рынка РФ, возводит 4,827 млн кв. м жилья по данным на 1 декабря 2025 года). Они охарактеризовали свои ожидания от наступающего года как сдержанно оптимистичные, отметив, что этот оптимизм основан на положительных тенденциях, наметившихся на рынке.

Так, объем продаж жилищных девелоперов в Петербурге и Ленобласти в третьем квартале 2025 года вырос на 21% по сравнению со вторым и на 4% год к году. В Северной столице в июле-сентябре текущего года было продано 0,38 млн кв. м жилья (+18% к уровню второго квартала), в области — 0,21 млн (+28%).

Этот показатель пока далек от уровня рекордного 2023 года (0,91 млн кв. м совокупно в городе и области), но темпы ускоряются. В последние три месяца года в агломерации будет реализовано на 36% больше «квадратов», чем в третьем квартале, прогнозирует директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак.

В третьем квартале увеличилась выдача ипотеки: на 29% против уровня второго на первичном рынке и на 28% — на вторичном.

Застройщики выводят на рынок мало новых объектов, на этом фоне растет показатель распроданности жилья: по итогам января-сентября он составил 87% против 86% в прошлом году и 80% в 2023-м.

Рынок постепенно оправляется от спада, вызванного отменой массовой льготной ипотеки и повышением в 2024 году ключевой ставки Центробанка с 7,5% до 21%. В этом году регулятор начал постепенное снижение ставки, она уже достигла 16,5%.

«Снижение ключевой ставки Центробанка имеет позитивный эффект, хотя текущие условия по ипотеке пока остаются заградительными. Рабочим вариантом была бы ключевая ставка на уровне 10%. Но и при нынешней ставке рынок уже заметно адаптируется к новым условиям», — отмечает Антон Гак.

Результатом стало то, что почти все компании из пятерки крупнейших девелоперов Петербурга и Ленобласти нарастили объемы продаж. Исключение составила только Setl Group: в этом году в третьем квартале она реализовала 110 тыс. кв. м, что на 20% меньше чем годом ранее. У «Группы ЛСР», занимающей второе место по объему продаж, показатель вырос на 52% (до 54 тыс. кв. м), у КВС на 29% (до 43 тыс. кв. м), у «Самолета» на 31% (до 43 тыс. кв. м), у ПИК на 4% (до 25 тыс. кв. м).

«Мы ожидаем дальнейшего роста рынка», — заявил Алексей Федоров, управляющий директор федеральных проектов группы «Самолет».

Эти позитивные тренды «Самолет» учитывает в программе своего дальнейшего развития. На 2026 год компания запланировала рост и по объемам нового строительства, и по продажам. Если на данный момент у компании в Северо-Западном регионе в стадии строительства находится более 1 млн кв. м жилья, то к концу 2026-го ожидается увеличение до 1,6 млн.

«Для нас это будет важным вызовом, потому что такой рост нужно операционно обслуживать и активнее продавать увеличивающиеся массивы недвижимости», — заявил Алексей Федоров.

По его словам, 2026 год для компании пройдет под знаком комплексного освоения территорий. То есть «Самолет» намерен строить не отдельные дома, а создавать полноценную городскую среду, обеспечивая новые микрорайоны детскими садами, школами, объектами торговой, спортивной, транспортной инфраструктуры и т.д.

«Самолет» рассчитывает в 2026 году получить разрешения на строительство 145 тыс. кв. м жилья в Петербурге и 180 тыс. в Ленобласти, ввести в строй три детсада и начать возведение в городе и области двух дошкольных учреждений и одной школы.

В Северо-Западном федеральном округе группа на сегодня реализует 14 проектов: пять в Петербурге, шесть в Ленобласти, один в Мурманске, еще два петербургских объекта находятся на стадии проработки и выйдут на рынок в 2026-2027 годах.

«В стройке на Северо-Западе у нас находится 0,54 млн кв. м, и этот объем в 2027 году практически удвоится и достигнет 0,943 млн. В составе наших жилых комплексов 55 тыс. кв. м коммерческих помещений, мы уже построили и возводим в данный момент 28 детских садов и 16 школ в общей сложности на 6 тыс. и 14 тыс. мест соответственно», — рассказала Ольга Щилова, директор кластера «Северо-Запад» группы «Самолет».

Кроме того, в Петербурге компания реализует масштабную программу развития застроенных территорий (РЗТ). Она включает реновацию 22 микрорайонов ветхой застройки, где сносятся старые дома, а их обитателей переселяют в современные квартиры.

Оператором проекта с 2009 года является ООО «СПб Реновация», которое в 2021 году вошло в группу «Самолет».

В 2025 году начнется передача более 300 квартир для улучшения жилищных условий граждан по этой программе, а всего за время ее действия новые квартиры получили более 1 тыс. семей. Инвестор полностью завершил работы в двух кварталах: Колпино 10 и квартале 16 Малой Охты. Еще пять кварталов в стадии активной реализации, по остальным также ведутся работы.

Всего по программе снесено 103 ветхих дома, возведено более 1 млн «квадратов» жилья, три школы и семь детсадов. На 2026 год запланирован снос еще двух домов и переселение в комфортные квартиры более 400 семей.

Ключевым петербургским проектом 2026-2027 годов для «Самолета» станет застройка квартала 1-1А Гражданского пр., ограниченного красными линиями Гражданского пр., пр. Непокоренных и внутриквартальным проездом. Здесь будет снесено 11 ветхих домов — это бывшие заводские общежития, из которых переселят в новые квартиры 160 семей (50 семей уже переселены). Общая площадь квартала — 7 га, площадь реновации — 5,7 га.

На расчищенной территории «Самолет» построит 123 тыс. кв. м нового жилья, а также два детских сада, школа, коммерческие помещения.

Программа РЗТ могла бы двигаться быстрее, если бы удалось решить три ключевые проблемы, считает Ольга Щилова. Первая — так называемый «синдром последнего жильца».

«Процесс расселения дома обычно занимает около 14 месяцев. Причем всегда возникает как минимум один человек, который отказывается выезжать из ветхого здания», — пояснила она.

В Москве проводят голосование собственников жилья такого дома, и большинством голосов они принимают решение о расселении. В Петербурге же местные законы требуют, чтобы за такое решение проголосовали 100% собственников. Это очень тормозит процесс реновации.

Второй проблемный момент — дефицит земли для старта расселения в квартале. Если бы инвестору предоставлялись подходящие участки хотя бы для компенсации дефицита озеленения и парковочных мест, это уже активно продвинуло бы программу РЗТ, отмечают в «Самолете».

Третья ключевая проблема — законодательные изменения. Например, после того, как в Петербурге был принят Закон №820-7, который ввёл зоны регулирования в части кварталов, включенных в программу, застопорилась реновация в четырех кварталах, поскольку они попадают в зону регулирования застройки и снос зданий в них запрещен, сообщил Алексей Федоров.

В их числе: квартал 35 Ржевка (Красногвардейский район), квартала 1-5 Сосновой Поляны (Красносельский район), территория на Лиговском проспекте (Фрунзенский район) и на Нарвской заставе (Кировский район).

«Договор по программе реновации был заключен в 2009 году, с тех пор региональные нормы проектирование сильно изменились. Это также задерживает реализацию проектов реновации», — считает Алексей Федоров.

Он отметил, что компания ведет с властями Петербурга диалог, чтобы решить эти проблемы. Группа «Самолет» в этом году была признана самым социально ответственным девелопером по версии Аналитического центра «Эксперт», во многом это связано с успешной работой по программе реновации. И компания не намерена снижать этот уровень, заявил Алексей Федоров.