Дешевой ипотеки не будет

Разговоры о снижении ставок по ипотечным кредитным продуктам в России ведутся не первый день. Больше года назад, еще будучи премьер-министром Владимир Путин поднимал эту тему в Госдуме РФ, отметив тогда, что российские власти будут стремиться снизить ставки по ипотечным жилищным кредитам до 5-6% годовых. Правда, конкретный срок, к которому цель должна быть достигнута, тогда озвучен не был.

Некоторая определенность появилась лишь в мае текущего года. Тогда уже в ранге президента Владимир Путин отдал поручение правительству РФ к 2018 году уменьшить размер средней ставки по жилищным кредитам до уровня инфляции плюс 2,2%. Такая маржа, по мнению чиновников, позволит банкам покрыть свои риски и получить прибыль, а населению - брать доступные кредиты на приобретение жилья.

Не рыночные меры

Следовательно, для достижения заданного «ипотечного» ориентира в 5-6% годовых, инфляция в России должна быть не выше 2,8-3,8% в год. Однако к концу 2012 года власти ожидают получить накопленную инфляцию на уровне 6%. Таким образом, уровень ставки по ипотеке в 5-6% годовых пока остается недостижимым. Эксперты сомневаются, что его удастся достичь и к 2018 году.

«Снизить ставку по ипотеке рыночными методами пока не удается, - констатирует генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» Владислав Назаров. - Средняя ставка по ипотеке сегодня - 11-12% годовых. Через шесть лет ставки должны быть снижены почти в 2 раза, если ориентироваться на уровень в 5-6% годовых. Это практически невыполнимая задача. Ее можно осуществить только с помощью бюджетных средств. То есть государству нужно субсидировать процентную ставку по ипотечным кредитам, чтобы население смогло их брать под 5-6% годовых. Такой механизм используется в городских жилищных программах, например, в программе «Молодежи - доступное жилье», участникам которой выдаются беспроцентные займы. Но это программы не для широкого рынка».

Уровень инфляции не является абстрактным ориентиром, на который банки по своей прихоти ориентируются при расчете ставок по кредитам. От уровня инфляции в стране зависит стоимость привлекаемых банками ресурсов, за счет которых они и выдают кредиты. Основные банковские источники средств - вклады населения и кредиты Центрального банка РФ. Ставка по депозитам не может быть ниже уровня инфляции (в противном случае никто не понесет свои деньги в банк). Ставка рефинансирования ЦБ также устанавливается выше уровня инфляции. Сегодня этот показатель составляет 8% годовых - именно столько должны заплатить коммерческие банки за пользование средствами регулятора.

«Помимо себестоимости кредита (стоимости привлеченных ресурсов), банки закладывают в ставку по ипотеке также риск невозврата кредита и свою прибыль, которая идет на обеспечение операционной деятельности банка, на развитие его материально-технической базы, обучение персонала, повышение качества обслуживания клиентов», - разъясняет заместитель председателя Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Марина Чубрина.

Таким образом, математика довольно проста - средняя ставка по депозитам в России находится на уровне 10% годовых. Средняя рублевая ставка по ипотечным кредитам -  на уровне 12,2% (по данным ЦБ на август текущего года). Поэтому без реального и значительного снижения уровня инфляции добиться снижения ставок по ипотеке в рамках массовых кредитных программ не удастся.

Игра в четыре руки

Сдерживание инфляции - одна из задач Центрального банка России. Главной целью функционирования банковского регулятора является защита и обеспечение устойчивости рубля, в том числе его покупательной способности и курса по отношению к иностранным валютам. Таким образом, ЦБ пытается жонглировать двумя одинаково важными вещами: следить за курсом рубля и сдерживать инфляцию (последнее уже стало своего рода национальной «идеей» - уровень инфляции отражает эффективность работы Правительства РФ и Центрального банка в отчетном периоде).

Как показывает практика, решить одновременно эти две задачи сейчас практически невозможно. Прежде всего, из-за структуры экономики России. По данным Счетной палаты РФ, озвученным в июле 2012 года, поступления от использования минерально-сырьевой базы обеспечивают около 60% всех доходов бюджета Российской Федерации и 70% прочих валютных поступлений. Поэтому при снижении мировых цен на нефть и прочее сырье Минфин рискует не свести дебет с кредитом в балансе государственных финансов. Тут уж формально независимому Центральному банку не дают остаться в стороне - приходится снижать курс рубля по отношению к доллару (то есть, доллар в России начинает стоить дороже). Это позволяет получать за отечественную нефть формально больше единиц национальной валюты, и обеспечивать наполнение бюджета в нужном объеме. В результате, рубль дешевеет, его покупательная способность снижается - в стране растет инфляция.

Таким образом, одним из важных внешних факторов повышения курса российской национальной валюты (и уменьшения инфляции) является дорогая нефть. «В такой ситуации, при сложившейся структуре экономики и госуправления, в краткосрочной перспективе названные показатели инфляции (3-4%) и ставки по ипотечным жилищным кредитам (5-6%) являются недостижимыми», - подводит итог заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский.
Поэтому пока отечественная экономика остается сырьевой, доходы бюджета будут напрямую зависеть от мировых цен на ресурсы. В таких условиях говорить о стабильном снижении инфляции и, соответственно, ставок по ипотечным кредитам, не приходится.

Ольга Мурашко