Инвестиции в недвижимость: по-прежнему выгодно?

Свободные средства большинство людей вкладывает в банковские депозиты, проценты по которым в последние годы росли, а также ценные бумаги и драгметаллы. Однако, отмечает Павел Андреев, руководитель Компании Л1 , средства на депозитах «съедает» инфляция - в отличие от средств, вложенных в недвижимость, которая представляет из себя реальный актив, не способный обесцениться ни при каком кризисе. «Чтобы получить хороший доход, деньги на депозит кладут минимум на год. И если в течение этого года что-нибудь случится, снять деньги с депозита можно только потеряв проценты. Рынок недвижимости все равно так не обрушится, как фондовый. И недвижимость - что бы ни говорили про ее ликвидность - всегда можно продать», - добавляет Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа».

По мнению Павла Андреева, вложения в ценные бумаги более рискованны, чем в недвижимость, особенно в неспокойные пред/пост кризисные времена. А золото сейчас слишком переоценено.

Объекты спекуляций

Как известно, частному лицу заработать на недвижимости можно несколькими способами: купить объект на раннем этапе строительства и продать его ближе к завершению проекта, сдать помещение в аренду, а также вложить средства в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), которых, впрочем, сейчас на рынке очень мало. Вложив деньги в покупку квартиры в строящемся доме, за время строительства можно заработать 25-30% - если квартира ликвидная, если удастся ее выгодно перепродать и если дом будет достроен.

Эксперты подсчитали, что доходность от сдачи квартиры в аренду сегодня в Петербурге составляет 6-8%. Впрочем, Дмитрий Щегельский делает поправку: «Не надо забывать, что есть капитализация недвижимости. За 2012 год цены выросли на 8-10%. То есть, доходность достигает 14% годовых».

Вложения в ЗПИФН позволяют заработать еще больше. Поскольку фонды закрытые, объясняет директор по привлечению капитала, заместитель председателя правления УК «Арсагера» Алексей Астапов, паи продаются только на бирже, и продают их там чуть ли вдвое дешевле реальной стоимости. Сегодня интерес к ЗПИФН снижается, а многие текущие инвесторы стремятся выйти из инвестиций. Это привело к появлению существенного дисконта (около 40%) между рыночной ценой паев на бирже и их расчетной стоимостью. Обстоятельство негативное, не позволяющее инвесторам получить результаты, на которые они рассчитывали. «Зато этой возможностью пользуются немногочисленные покупатели паев: приобретая паи по таким ценам, они становятся совладельцами недвижимости с существенным дисконтом к ее реальной стоимости», - заключил Астапов.

По оценкам специалистов, доля спекулятивных сделок с жилой недвижимостью достигает сегодня 20%. Павел Андреев полагает, что эта доля растет. На вторичном рынке, рассказывает Дмитрий Щегельский, явных покупателей, цель которых сдавать объект в аренду, не видно - пожалуй, за исключением покупателей комнат. По словам Щегельского, примерно 30% людей, которые собираются купить комнату, задают вопросы о сдаче в аренду. Для покупки комнаты средств требуется в три раза меньше, чем для квартиры. Видимо, желающие заработать пока не располагают более солидным капиталом.

Воспоминания о будущем

Инвестиционные сделки с недвижимостью - один из драйверов рынка, который при этом способен поднять цены. Приход инвесторов в недвижимость в массовом порядке пока как раз и ограничен вялым ростом цен. «10% роста на тихом рынке не толкают инвесторов к быстрым решениям, - говорит Дмитрий Щегельский. - Нужно, чтобы цены росли быстрее, чем по депозиту». В то же время инвесторы должны быть уверены в долгосрочной перспективе, чего сегодняшняя экономическая ситуация не гарантирует.

По мнению Павла Андреева, инвесторам на первичном рынке сегодня не достает ликвидных квартир - в городе остается мало мест с хорошей транспортной доступностью, инфраструктурой. И самые ликвидные - малогабаритные - квартиры раскупаются еще на нулевом цикле.

УК «Арсагера» проанализировала ситуацию на рынке, использовав большое количество факторов. «Основные факторы «за» рост цен на жилье - увеличение номинальных доходов населения на 62% за последние пять лет, рост денежной массы более чем вдвое за это же время, невысокие объемы сдачи готового жилья и сохранение низкой производительности труда в строительстве. Против роста цен играет мощный отток капитала, начавшийся в 2008 году и усилившийся в 2011 и 2012 годах, а также смещение предпочтений населения в пользу банковских депозитов при выборе инструментов для сбережений», - перечисляет Алексей Астапов.

Вывод: бурного роста цен в ближайшие два-три года ждать не стоит. По прогнозам, мы получим 10-15% в год. Дмитрий Щегельский надеется, что в следующем году цены вернутся на уровень 2008 года - 118 тыс. руб. за кв. м. Может быть, преодоление психологической ценовой отметки вернет инвесторов на рынок недвижимости.

Елена Зубова