Через механизмы льготной ипотеки в жилищное строительство вложили 11,6 трлн рублей
Программа льготной ипотеки с господдержкой с 1 июля 2024 года прекращена, выдача семейной ипотеки приостановлена, по IT-ипотеке закончились лимиты. Подводим итоги и намечаем перспективы: что будет дальше?
Цели и задачи льготной ипотеки были продекларированы не раз, напомним для ясности: поддержка населения в решении жилищных проблем, затем – поддержка строительной отрасли в период ковида, потом – в связи с началом СВО и введением санкций.
Общие показатели впечатляют. Всего с начала действия льготных программ (с 2018-го – семейная ипотека, с 2020-го – «господдержка») получателями кредитов, субсидированных государством, стали 2,78 млн россиян. В жилищное строительство через госпрограммы было вложено в общей сложности 11,6 трлн рублей. Этими средствами профинансировано около 140 млн кв. м строящегося жилья в многоквартирных домах. Вообще-то – больше общероссийского объема ввода МКД за три года.
Например, за 2023 год, по данным Росреестра, в России было заключено 1009 тысяч ДДУ. По данным Центробанка, за этот же период граждане оформили 684,3 тысячи кредитов в новостройках. (Это не считая покупок по цессии в уже сданных домах.) По сведениям «ДОМ.РФ», 664,4 тысячи кредитов для ДДУ были льготными. 70% первичного рынка завязано на ипотеку, 97% ипотеки в строящихся домах оформлялось по льготным схемам.
С «поддержкой населения» получилось немного сложнее. Растущие цены быстро съедали выгоду от низких ставок. Например, в июне 2020 года средний платеж по ипотеке на новостройки в Петербурге составлял 25,1 тысячи рублей, в июне 2021-го, с широким распространением «господдержки», – 27,3 тысячи рублей. То есть ставки снижались, а платить почему-то приходилось все больше.
Кроме того, как недавно напомнил Михаил Матовников, главный аналитик Сбербанка, основной спрос на льготные кредиты обеспечила как раз наиболее состоятельная часть населения. Причем заем «с господдержкой» можно было получить неоднократно. (Кстати: непонятно, почему в программе «господдержки» это ограничение – один субсидированный кредит в одни руки – было введено только в конце 2023 года, и то в виде «рекомендации».) Проще говоря: льготная ипотека поддерживала и провоцировала инвестиционный спрос. В 2020 году доля «богатых» получателей льготной ипотеки составляла 60%, в 2024 году – 85%. Олег Репченко, руководитель аналитического портала IRN.ru, назвал эту особенность госпрограммы еще жестче: «монетизация льгот». И привел пример, когда семья за последние два года приобрела две студии. Не потому, что нужны, а чтобы не упустить возможность. На мужа оформили военную ипотеку, на жену – семейную. По крайней мере, существенная часть спроса была мотивирована не жилищной нуждой, а отсутствием других инструментов сбережения средств.
Еще из негативных последствий: сокращение средней площади квартир в новостройках. В Петербурге, по данным Михаила Матовникова, за четыре года площадь лота на первичном рынке уменьшилась на 6 кв. м. Еще – искажение квартирографии, с перекосом в сторону студий и «единичек».
Наконец, расходы казны. По данным РБК, c 2020 по 2024 год на софинансирование льготной ипотеки с господдержкой из бюджета было потрачено 453,1 млрд рублей. И платить придется до окончания срока действия кредитов – то есть еще 30 лет. А если ключевая ставка будет расти (ЦБ уже обещал) – размеры выплат дополнительно увеличатся. Затраты бюджета по семейной ипотеке составят в ближайшие три года около 300 млрд рублей.
Итак. Строительную отрасль в трудный период поддержать удалось, но получилось весьма затратно, а с точки зрения социальной справедливости – кривовато.