Рынок недвижимости на изломе

Цены на рынках недвижимости Москвы и Петербурга начали расти с начала июля. В обоих городах к этому моменту стоимость квадратного метра достигла своего локального минимума, с одной лишь разницей - в Москве цены упали до минимума с начала года, в Петербурге - до своего минимума с начала летнего сезона.

По данным Restate.ru, в Северной столице к началу июля средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке снизилась до уровня в 85,4 тыс. руб. Однако уже к началу августа цена «квадрата» снова выросла (до 86,6 тыс. руб.). То есть, практически за месяц квадратный метр на «вторичке» прибавил 1,4%.

В отличие от готового жилья, цены на первичном рынке вели себя спокойнее. В Петербурге в течении июля они практически не изменились. Цена квадратного метра подросла на сотые доли процента, изменившись с уровня в 76,1 тыс. руб. за «квадрат» (данные Restate.ru на 11 июля 2012 года) до отметки в 76,7 тыс. руб. к 7 августа.В Москве ситуация развивалась похожим образом. Цены на строящееся жилье выросли, и снова не столь значительно, как на объекты вторичного рынка. Так с начала июля, когда цена одного «квадрата» на первичном рынке составляла 61,3 тыс. руб., цены выросли к августу до 69,3 тыс. руб. за «метр» (то есть, на 13%).

Стоимость элитной недвижимости в столицах за последний месяц также росла. В период с 11 июля по 7 августа в Петербурге она прибавила в цене 2035 руб. на один квадратный метр, достигнув отметки в 217,4 тыс. руб. за «квадрат» (рост находился в пределах 1%).

В Москве рост цен был более активным. К началу июля средняя цена одного квадратного метра на вторичном рынке снизилась до отметки в 128,4 тыс. руб. Однако уже через месяц средняя цена предложения в столице побила ценовой максимум этого года, зафиксированный в марте (тогда цены достигли отметки в 144,1 тыс. руб.). В начале августа за один квадратный метр жилья на вторичном рынке в столице просили, в среднем, 148,6 тыс. руб., то есть почти на 16% больше, чем в июле.

В Москве ситуация развивалась похожим образом. К началу июля цена «элитки» упала до минимальных значений с начала этого года (231 тыс. руб. за «метр»). Однако уже к началу августа стоимость квадратного метра элитного жилья выросла на 5,6%, достигнув отметки в 244 тыс. руб. за «квадрат».

В противоположность элитному сегменту цена комнат неуклонно падает с начала лета. Только за последний месяц в Петербурге она снизилась почти на 26% - с 95,7 тыс. руб. (данные Restate.ru на11 июля 2012 года) до 70,4 тыс. руб. к 7 августа. В столице снижение стоимости квадратного метра в сегменте комнат началось в июне. Цены там до сих пор продолжают падать. Сейчас за один квадратный метр в комнате продавцы просят 27,5 тыс. руб.

Что касается количества объектов, предлагаемых к продаже на рынках недвижимости Петербурга и Москвы, то здесь ситуация также остается противоречивой. На вторичном рынке cеверной столицы количество объектов, выставленных в листинги, в течение последнего месяца оставалось практически без изменений, на первичном рынке, напротив, снижалось. Так предложение готового жилья, предлагаемого на вторичном рынке Петербурга, в начале июля составило, по данным Restate.ru, 8836 объектов. Через месяц - 8842 объекта. Изменение не составило даже сотой доли процента. Другое дело - строящееся жилье.

В начале июля в базе Restate.ru находилось 8181 строящихся объектов, но уже в начале августа эта цифра сократилась до 7517, то есть, почти на 8%. Эту тенденцию можно связать с маркетинговой политикой застройщиков - многие строительные компании предпочли не открывать летом продажи в новых проектах и очередях уже возводимых объектов, отложив выход на рынок до осени.

В Москве ситуация развивалась немного по-другому. Там объем предложения увеличивался как на вторичном, так и на первичном рынках. На «вторичке» с начала июля он вырос более, чем в два раза (с 1168 объектов в начале июля до 2563 в начале августа). На рынке строящегося жилья все выглядело аналогично: объем предложения, по данным Restate.ru, вырос с 721 объекта до 1388.

Что касается распределения предложений по районам Петербурга, то как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости уверенно лидирует Приморский район. По данным Restate.ru, на рынке готового жилья он обеспечивает 12,75% от общегородского объема предложения, на рынке новостроек - 28,8%. В лидерах также находится Выборгский район. На «вторичке» он обеспечивает 10,6% от общего объема предложения (прочное второе место), на «первичке» - 17,3% (третье место). На рынке готового жилья большой выбор предлагает также Центральный район Петербурга, популярный у покупателей элитного жилья и комнат. Однако доля старейшего района северной столицы на рынке новостроек ничтожно мала - здесь практически не строят нового жилья.

В Москве наибольший объем предложения на вторичном рынке расположен в Южном АО (14,5% от общегородского объема предложения). Второе место занимает Восточный АО, в котором расположено 13,2% от общего объема предложения на рынке вторичного жилья. На рынке новостроек столицы доминирует Западный АО, в котором продается 14,8% от общего объема предложения строящегося жилья.

Стоимость аренды жилья в Петербурге остается практически неизменной с начала лета. Так, по данным Restate.ru, средняя ставка аренды однокомнатных квартир в Петербурге за последний месяц увеличилась с 21,8 тыс. руб. до 22 тыс. руб. за месяц проживания. Ставка аренды двухкомнатных квартир за указанный период осталась без изменений - на уровне 31,4 тыс. руб. за месяц проживания. Тоже самое - в сегменте трехкомнатных квартир. Ставка их аренды в последний месяц так и осталась на уровне 40,4 тыс. руб.
В Москве в последний месяц ставки жилой аренды, наоборот, снижаются. Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в столице за июль снизилась с 33,4 тыс. руб. до отметки в 30,2 тыс. руб. за месяц проживания. Ставка аренды двухкомнатных квартир уменьшилась с 42,9 тыс. руб. до 41,2 тыс. руб. Арендная ставка трехкомнатных квартир опустилась с уровня в 52,7 тыс. руб. за месяц проживания до цифры в 50,2 тыс. руб. за месяц аренды.

Таким образом, можно сделать вывод, что вторичный и первичный рынки недвижимости Москвы и Петербурга уже готовятся к традиционному осеннему всплеску деловой активности. Оживление на рынке жилой аренды начнется позднее - пик спроса здесь обычно приходится на конец августа-начало сентября. В это же время начинают активно расти и арендные ставки.

Президент Гильдии риелторов Санкт-Петербурга Андрей Тетыш
С начала этого года стоимость жилья на рынке вторичной недвижимости Петербурга неуклонно растет. За два первых летних месяца цены выросли примерно на 1,5%. При этом только в июле по сравнению с июнем средневзвешенная стоимость квадратного метра на «вторичке» прибавила 1%.

Наибольшим спросом по-прежнему пользуются самые дешевые квартиры. Именно с объектами эконом-класса в северной столице до сих пор заключается наибольшее число сделок. И именно объекты эконом-класса дорожают быстрее всего. В начале года цены на них росли даже в ходе просмотров, когда владелец квартиры видел, какой популярностью пользуется его объект. Сейчас темпы роста цен в этом сегменте несколько сократились, как и объем предложения. Можно говорить о том, что тенденция увеличения стоимости квадратного метра во всех сегментах рынка недвижимости продолжит развиваться в августе-сентябре. Сегодня средневзвешенная стоимость квадратного метра на рынке недвижимости Петербурга находится на уровне 93 тыс. руб.

Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер
В среднем по Петербургу цены на квартиры в строящихся домах за июль и начало августа выросли чуть более, чем на 3%. Рост вызван политикой плавного повышения цен, которую проводит большинство местных застройщиков.

Повышение цен на строящиеся объекты в первую очередь обусловлено такими факторами, как политика застройщика, спрос на конкретный объект, уровень конкуренции в определенном районе. Также повышение цены определяется стадией строительной готовности каждого объекта и необходимостью регулирования спроса на него. Значительнее всего за последние месяцы изменились цены на объекты, расположенные в популярных районах (например, в Приморском, где несмотря на высокий уровень конкуренции темпы продаж квартир у застройщиков высокие) и в районах с уникальным, ограниченным предложением (прежде всего, в Центральном). К концу сентября средняя стоимость квадратного метра на рынке строящегося жилья Петербурга вырастет на 3 - 3,5%.

Руководитель компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев
Рублевые цены на вторичную недвижимость Москвы прибавили за июль около 1% и достигли отметки в 184 400 за кв. м, тогда как стоимость «квадрата» в долларах выросла на 2% и составила $5 671.
Объем предложения на рынке вторичного жилья Москвы в июле сократился на 3,6% по сравнению с июнем. Причина в том, что многие продавцы приостановили продажу квартир до окончания летнего периода. Однако, несмотря на снижение числа предложений, спрос на жилую недвижимость столицы остается на высоком уровне. В частности, по сравнению с июнем мы наблюдаем небольшой рост числа обращений (+1,2%). Причем большая часть новых обращений - от клиентов по альтернативным сделкам.
Что касается строящегося жилья, то в июле объем предложения новостроек на рынке первичной недвижимости Москвы снизился на 2,7%. Стоимость квадратного метра строящегося жилья в среднем по рынку Москвы в июле составила 175,7 тыс. руб. за кв. м (5403$ за кв. м).

Наибольшую долю (74%) в структуре предложения новостроек занимают объекты, средняя стоимость которых варьируется в диапазоне от 100 до 200 тыс. руб. за «метр». Доля предложений дорогого ценового сегмента (более 250 тыс. руб. за кв. м) в июле выросла на 1% и составила 13%.

Ольга Мурашко