Олег Лодянов: «Верховный суд предложил дольщикам заложить пустоту»
О том, как Верховный суд предложил обеспечивать требования дольщиков расторгнутым договором аренды, рассказывает Олег Лодянов, старший юрист корпоративной практики, слияния и поглощения Rightmark Group.
Строительство многоквартирных домов в России осуществляется на земельных участках, находящихся у застройщика либо на праве собственности, либо в аренде.
По поводу целесообразности сохранения «строительной аренды» ведется серьезная дискуссия. В правопорядках других стран вместо нее часто используется специальное вещное право (право застройки). Среди недостатков аренды указывается на нестабильность правового положения арендатора и его зависимость от усмотрения и воли арендодателя, связанную в первую очередь с проблемой досрочного прекращения договора до завершения строительства.
Неожиданный ракурс этой проблемы с неоднозначным ее решением проявился в деле, которое Верховный суд рассмотрел в августе этого года (дело № А41-91013/2022).
Решением по другому делу был расторгнут договор аренды земельных участков под строительство МКД из-за просрочек в оплате арендной платы и т. п. Это обычная на сегодня практика. К этому моменту на части участков было начато строительство, право аренды было заложено банкам, кредитовавшим застройщика, заключены договоры долевого участия и, следовательно, в соответствии с законом был зарегистрирован залог права аренды в пользу дольщиков.
Очевидно, что с прекращением договора аренды предмет данных залогов «исчез». Гражданский кодекс прямо говорит, что залог прекращается с прекращением заложенного права.
Поэтому естественно, что арендодатель (муниципальное образование) обратился в суд для того, чтобы прекратить уже ставшие неактуальными записи в ЕГРН о залогах, найти нового арендатора-застройщика и завершить строительство.
Однако Верховный суд, не подвергнув сомнению прекращение залогов, установленных в пользу банков, отказался прекращать те из них, которые были установлены в пользу дольщиков. Он указал, что закон об участии в долевом строительстве не указывает такого основания для прекращения залога, как расторжение договора аренды (хотя этот закон и не отменяет общих норм Гражданского кодекса).
На первый взгляд, это хорошая весть для приобретателей квартир. Но чем обеспечиваются их требования? Пустотой, ничем... Ведь смысл залога состоит именно в праве продать его объект или оставить у себя для удовлетворения своих интересов. А этого объекта в нашем случае уже нет и, что самое главное, не будет. «Восстановить» такую же аренду (то есть с тем же застройщиком на тех же условиях) уже нельзя.
Тогда для чего Верховный суд сохраняет такой «пустой» залог? Могу только высказать несколько предположений.
Судьи здесь оказались лицом к лицу с «врожденным» недостатком строительной аренды – с ее неприспособленностью для целей возведения недвижимости. Ведь недостаточно просто расторгнуть аренду, на основании которой осуществлялось строительство. Нужно еще как-то решить вопрос с уже построенной недвижимостью, а в нашем случае – еще и с незащищенными дольщиками. Ведь их квартиры оказались как бы «подвешенными» в воздухе – без прав на землю.
Видимо, сохраняя запись о «пустом» залоге, высшая судебная инстанция решила хоть как-то «застолбить» землю под домами за дольщиками, дать понять остальным, что они имеют на нее какое-то право. Но в таком случае такой залог имеет чисто идеологическое значение, выдает желаемое за действительное.
Возможен иной вариант. Если будет заключен новый договор аренды на участки, то судебная инстанция, быть может, намекает, что он также попадет «старым» дольщикам в залог, а запись о залоге расторгнутого договора аренды должна предупредить об этом.
В любом случае пока понять практический смысл сохранения «пустого» залога мне не по силам. Быть может, последующие решения высшей инстанции прояснят ее замысел.