Василий Тимофеев: «За год предложение микроквартир снизилось в три раза»

На первичном рынке Петербурга, по нашим оценкам, представлено около 30 тыс. квартир, не считая апартаментов. Из них чуть более 5,7 тыс. имеют площадь менее 28 кв. м. Год назад таких квартир было значительно больше — 17,5 тыс. Таким образом, за год предложение микроквартир снизилось в три раза. Схожая динамика наблюдается в Ленобласти: в продаже находится около 32,7 тыс. квартир, из них 5,94 тыс. — площадью до 28 кв. м. Год назад таких квартир было 11,1 тыс.

В результате многолетнего роста спроса на малогабаритное жилье и ответного увеличения предложения со стороны застройщиков рынок насытился микроквартирами, некомфортными для проживания. Теперь начался обратный процесс: девелоперы сокращают объем такого предложения, так как оно не отвечает современному запросу на комфорт. Массовая выдача льготных ипотечных кредитов закончилась летом 2024 года, и такие квартиры стали терять популярность.

Определенную роль в ускорении этой тенденции сыграли рекомендации Минстроя РФ, озвученные в прошлом году, — не согласовывать проекты, предусматривающие квартиры площадью менее 28 кв. м. Эти ограничения уже действуют в Москве, а с 2026 года вступят в силу в Ленобласти.

В Петербурге о введении аналогичных мер официально не заявлялось, однако сокращение доли микроквартир происходит ускоренными темпами, что свидетельствует о сформированном запросе со стороны покупателей на комфорт. Но он невозможен, если пространство изначально ограничено. Просторные МОПы, благоустроенные дворы, развитая инфраструктура — все это хорошо и важно, но теряет значение, когда в самой квартире элементарно не хватает места. Даже одному человеку неудобно в студии площадью менее 30 кв. с, а для двоих разумный минимум — полноценная однокомнатная от 35 кв. м.

Запрос на комфортное жилье подтверждается тем, что по темпам продаж квартиры в сегменте эконом-класса, где традиционно преобладают малогабаритные студии, значительно уступают объектам комфорт- и бизнес-класса.

По подсчетам аналитиков City Solutions, в среднем в Петербурге в сутки продается 77 лотов комфорт-класса, 15 — бизнес-класса и только 11 — экономкласса. Меньше только у элитного жилья — 9 квартир в сутки.

Это изменение предпочтений нашло отражение в структуре предложения на первичном рынке. За последние пять лет доля эконом-класса в Петербурге сократилась с 43% до 8%, в Ленинградской области — с 40% до 16%. При этом сегменты комфорт и бизнес, напротив, демонстрируют рост: в Петербурге их доля увеличилась с 46% до 64% и с 9% до 24% соответственно. В Ленобласти совокупная доля этих категорий за тот же период выросла с 60% до 84% (данные ДОМ.РФ).

Еще одна причина снижения интереса к студиям — изменение профиля покупателя. Сегодня основную часть спроса на новостройки формируют семейные покупатели, ориентированные на долгосрочное проживание.

По данным ДОМ.РФ, в начале 2025 года доля семейной ипотеки составляла около 30–35% от общего объема ипотечных сделок в России. Именно такие клиенты становятся ключевой аудиторией для застройщиков: это ответственные собственники, заинтересованные в комфортной жилой среде. Определенно, формат студий не соответствует этой категории.

Рост качества новостроек, особенно в сегменте комфорт и выше, постепенно вытесняет эконом-класс, спрос на который все чаще уходит на вторичный рынок. В этих условиях девелоперам нет смысла закладывать в проекты малогабаритное жилье. Его популярность объясняется исключительно ценовой доступностью, тогда как для постоянного проживания оно неудобно.

Те, кто все же вынужденно рассматривает микроквартиры, все чаще обращаются к более доступной «вторичке». Стоимость квадратного метра в морально устаревших домах ниже, разница с новостройками постоянно растет и сейчас составляет около 33%.

В условиях, когда каждый метр на счету, а дешевые ипотечные программы становятся недоступны, такие покупатели выбирают либо однокомнатную квартиру советской постройки, либо студию «вагонного типа» в эконом-сегменте.