Алина Радова: «Механизмы КРТ и льготного кредитования могут стать прорывом для Петербурга»

После фактической «заморозки» механизма комплексного развития территорий (КРТ) в Петербурге и объявленных планов по его перезапуску к 2026 году тема вовлечения в оборот объектов культурного наследия приобретает особую актуальность. 

Город готовится к масштабному обновлению застроенных территорий, и именно историческая ткань должна стать ядром будущих проектов. Для бизнеса это не просто возможность, а шанс сформировать новый стандарт взаимодействия с городом – когда инвестиции работают на развитие и сохранение одновременно. К моменту старта КРТ в правовом поле можно выработать механизмы, позволяющие безопасно и выгодно интегрировать объекты культурного наследия в городскую экономику. Петербург, где почти каждый квартал несет отпечаток прошлого, требует не формального сохранения, а умного приспособления – такого, что превращает ограничения охраны в инструмент капитализации.  

В Петербурге традиционно сильна гражданская активность в сфере защиты культурного наследия: общественные движения, градозащитники, профессиональные сообщества внимательно следят за судьбой каждого исторического здания. Их участие – не помеха, а гарантия качества и прозрачности. С 2022 года КРТ встроено в правовую систему охраны памятников. Инициатор проекта – будь то город или оператор – обязан составить полный перечень всех ОКН в границах территории и закрепить их статус как «подлежащих сохранению» (п. 6 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ). Проект направляется на согласование. Если хотя бы один объект «забыт» или предложен к сносу, уполномоченный орган выдает мотивированный отказ (подп. «н» п. 3 ПП РФ от 17.05.2017 № 579). Данное регулирование фактически исключает возможность обойти требования по сохранению ОКН. Это делает КРТ не инструментом разрушения, а механизмом восстановления исторической среды.  

Практика других городов подтверждает, что успех КРТ в пределах исторических территорий определяется не масштабом инвестиций, а глубиной подхода к сохранению. Простое «сохранение фасадов» без восстановления структуры зданий и среды ведет к утрате подлинности. Казанская Суконная слобода – пример того, как новое строительство вытеснило историческую ткань, а район потерял свой облик. Напротив, в Ярославле и Нижнем Новгороде при реализации КРТ сохраняют историческую уличную сетку, реставрируют корпуса бывших военных городков и старые жилые дома. Такой подход сложнее и дольше в реализации, но он дает реальный баланс между развитием и охраной.

Особое место занимает проект «Большая Ивановская мануфактура». Бывший промышленный ансамбль превращается в университетский кампус и креативный кластер – пример того, как индустриальное наследие становится точкой роста. Проект включает реставрацию корпусов, создание общественных пространств, жилья и технопарка. Здесь историческая оболочка превращается в рамку для новой городской функции. Наука и образование становятся продолжением традиций производства. Это показывает, что сохранение аутентичного облика способно усиливать экономическую и культурную ценность территории. 

Петербург может извлечь важные выводы. Во-первых, требуется ясное понимание, как работать с историческими зданиями, которые формально не имеют статуса ОКН, но формируют облик кварталов. Во-вторых, опыт Иванова и Ярославля доказывает: сохранение ОКН должно быть частью стратегии развития, а не пунктом согласования. Это означает фиксированные требования к реставрации, адаптации, материалам и архитектурной доминанте. Город, где почти каждый дом имеет историческую ценность, не может позволить себе «фасадизм». КРТ в Петербурге должно стать инструментом бережного обновления – способом вдохнуть новую жизнь в старые здания и вернуть историческим территориям экономическую устойчивость. 

Серьезным шагом к реализации проектов по сохранению ОКН стала запущенная при участии «ДОМ.РФ», Минкультуры и Минфина России программа льготного кредитования инвесторов, направленная на реставрацию ОКН. В соответствии с распоряжением правительства от 11 ноября 2024 года № 3222-р государство компенсирует банкам выпадающие доходы, обеспечивая ставку по кредитам не выше 10%. Регионы могут дополнительно снижать ее за счет собственных бюджетов. Впервые сохранение исторических зданий получило финансовый механизм, сопоставимый по условиям с инвестиционными проектами в строительстве.

Но сегодня программа охватывает только узкий круг объектов: федеральные ОКН, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, не являющиеся многоквартирными домами и не относящиеся к религиозным сооружениям. Огромный пласт исторической застройки – региональные, выявленные и просто ценные здания – остается без поддержки. 

При этом именно они формируют «ткань» старого города и нуждаются не в глобальной реконструкции, а в точечной помощи – ремонте кровель, фасадов, инженерных сетей.  

Расширение программы льготного кредитования позволило бы использовать ее не только в рамках крупных КРТ-проектов, но и точечно – для адресного восстановления отдельных зданий. Если единая ставка до 10% будет доступна всем инвесторам, работающим с объектами исторической застройки, в игру смогут войти малый и средний бизнес, а также частные собственники. Это оживит рынок реставрационных услуг, повысит качество городской среды и уменьшит давление на бюджет.

Как отмечает заместитель генерального директора «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс, главная цель – «дать историческим объектам вторую жизнь и интегрировать их в городскую экономику». Совмещение федеральных и региональных мер субсидирования позволит формировать устойчивую систему реставрационного финансирования.  

Для Петербурга, готовящегося к перезапуску КРТ, объединение двух инструментов – механизма комплексного развития и льготного кредитования – могло бы стать прорывом. Крупные проекты КРТ будут обновлять целые кварталы, а расширенная кредитная программа позволит сохранять и восстанавливать отдельные здания – те, что сегодня выпадают из сферы интересов инвесторов. Рыночные кредиты под 17% превращают реставрацию в убыточную деятельность, тогда как ставка до 10% делает ее экономически выполнимой.

Петербург имеет все предпосылки стать пилотным регионом для реализации такой модели: развитая реставрационная школа, высокая плотность исторической застройки, активные общественные структуры и интерес бизнеса к работе с наследием. Совместные действия города, федеральных институтов и частных инвесторов позволят создать экономически устойчивую систему сохранения исторической среды. Это вопрос не эстетики, а городской конкурентоспособности.

Бережное развитие – не противоположность прогрессу, а его новая форма. Если Петербург сумеет встроить сохранение наследия в экономику города, он получит не тормоз, а точку роста. Именно в этом заключается суть современного урбанизма – не строить «вместо», а развивать «на основе».