Андрей Жамкин, сеть YE’S: «Чтобы апартаменты перестали приносить доход, должно случиться что-то непоправимое»

В Петербурге бум строительства апарт-отелей. О них много говорят, сулят высокую доходность. И это на фоне некоторого застоя в сегменте классического жилья. Как так вышло, в чем секрет апартов?

Тут есть доля истины, действительно, рынок инвестиций в классическое жилье сейчас в стагнирующем состоянии, но не депрессивном. Такие вложения с годами стали терять привлекательность. И когда появились первые проработанные проекты апартаментов, они стали резонансными. Один из основных секретов успеха — программы гарантированного дохода. К примеру, наше предложение в сети YE’S — гораздо более интересная инвестиционная альтернатива традиционному жилью. Апартаменты обеспечены инфраструктурой, имеют привлекательный дизайн и внушительный потенциал роста арендной ставки. Мы смогли доказать рынку, что в сегменте арендной недвижимости, достаточно традиционном для частного инвестора, есть возможность увеличения доходности. Обычная квартира аналогичного метража, в той же локации, способна дать порядка 5-6% годовых. Плюс к этому на собственника ложатся заботы по ремонту в случае необходимости, поиску арендаторов, общению с ними. Апартаменты же приносят 8-10% годовых без учета капитализации, то есть повышения стоимости апартамента. При этом всю работу по сдаче в аренду можно поручить профессиональной управляющей компании. Высокая доходность достигается за счет изначально более высокой ставки и централизованного и профессионального управления. Эффективная работа УК позволяет снижать издержки.

А как вы можете гарантировать уровень дохода в среднесрочной или тем более долгосрочной перспективе? Ситуация в экономике не радужная.

Сейчас об этом уже легче говорить, чем на старте первого проекта. Есть история успеха двух уже завершенных объектов в Москве и Петербурге, где с заявленными программами доходности мы справились не только декларативно, но и фактически. Одна из наших программ так и называется «Гарантированный доход». По ней реализуются компактные апартаменты с доходностью до 10%. При этом фактор сезонности практически не влияет на этот показатель. Наш опыт по работе с арендаторами помогает гарантировать высокую заполняемость апартаментов круглый год. Мы имеем возможность находить баланс между различными группами арендаторов. К примеру, те, кто самостоятельно сдает свои квартиры не имеют доступа к корпоративным клиентам. А в нашей сети крупные компании арендуют не 1-2 юнита, а десятки апартаментов. Самый крупный наш московский клиент на определенный период снял порядка 300 номеров из 370, находящихся в нашем управлении в столичном проекте YE’S. И таких клиентов, которые у нас в сети арендуют от 10 до 50 юнитов на несколько периодов в год, сегодня несколько десятков. Для корпоративных арендаторов такая недвижимость удобна тем, что все оформлено по единому контракту, прозрачно и юридически чисто, все жильцы получают должный уровень сервиса: смена белья, клининг, завтраки в номер и так далее.

Из номеров, которыми вы управляете в Петербурге, какая часть занята корпоративными клиентами?

В первом апарт-отеле YE’S на Хошимина сначала было 20% корпоративных клиентов, спустя год мы пришли к цифре 40%. Сейчас мы оцениваем возможность увеличения этой доли до 60-70%. С операционной точки зрения нам с такой структурой работать проще, и спрос пока и в Москве, и в Петербурге позволяет на это рассчитывать.Какова на сегодня средняя загруженность ваших апарт-отелей?

Успех доходных программ как раз и кроется в стабильной заполняемости наших отелей, вне зависимости от сезона. За счет клиентского потенциала и нашей готовности размещать гостей на любой срок, загрузка апарт-отелей YE’S находится на уровне 85-90%. Это дает нам возможность легко справиться с нашими обязательствами перед инвесторами.

Кстати, какой процент ваших клиентов участвует в программе «Гарантированный доход»?

Все зависит от проекта, но в среднем — около 30% номерного фонда реализуется по этой программе. Может быть чуть больше, может быть чуть меньше.

А нет конфликта между этими 30% и остальными клиентами? Не упрекают вас в том, что вы можете уделять «гарантированным» инвесторам больше внимания, чем остальным?

Мы активно работаем с предпродажами и уверены, что к моменту сдачи домов будем иметь спрос, превышающий количество юнитов, подписанных на программу гарантированного дохода. В итоге мы не ожидаем конфликтов между разными типами клиентов, у каждой доходной программы свои преимущества. Вторая программа — «Жизнь без проблем» у нее есть потенциал более высокой доходности, инвестор может рассчитывать на весь поток денег от аренды за вычетом вознаграждения управляющей компании. Как в любых других вариантах инвестиций, выбираете между наименее рискованной инвестицией, и потенциально более доходной, но и несколько более рискованной. В нашем случае это риска вакансии — того, что апартамент будет не сдан.

А может ли клиент предъявлять дополнительные требования к управлению своей недвижимостью? Скажем, запросить более высокую цену за номер или отказаться селить определенный тип гостей?

Инвестор владеет конкретным апартаментом. И поскольку это его частная собственность, он волен сам выбирать, как будет управлять своим активом. Сдавать в аренду самостоятельно, предъявляя любые требования, или поручит это профессиональной команде, которая работает по строгим операционным стандартам.

И многие пытаются что-то сделать сами?

Не только пытаются, но и вполне успешно сдают. У нас есть круг инвесторов, которые приобрели апартаменты в нескольких проектах и самостоятельно ими управляют. У нас приобретают затем только дополнительные сервисные услуги. Остальное делают сами.

Сколько таких «самоуправляемых»?

Очень немного. В этом плане показателен наш проект на Митинской, 16 в Москве. Общий фонд апартаментов 504 штуки, 370 находятся в нашем управлении. Из оставшихся 134 порядка 30 управляют сами инвесторы, остальные юниты — те, в которых проживают сами собственники.

Вернемся ненадолго к доходным программам. Вы признались, что одним из факторов успеха программ является доступ к корпоративным клиентам. Не случится так, что спад в экономике приведет к тому, что их станет меньше и справляться с обязательствами вам будет труднее?

Для того, чтобы спрос на временное размещение упал настолько, чтобы мы не смогли с ним работать, в экономике должно случиться что-то совершенно непоправимое. Тем более, что большинство наших корпоративных арендаторов это гости все же не из других стран, а внутрироссийские клиенты из регионов. Но и со стороны зарубежных компаний спрос есть, в Москве он чуть больше, в Петербурге чуть меньше.

В каких отраслях работают ваши корпоративные клиенты?

Есть немало компаний, работающих в сегменте товаров народного потребления, производители, много ритейлеров, ВУЗы, с программами MBA, есть медицинские учреждения, агентства, занимающиеся бизнес-туризмом, автомобильная промышленность и дилеры.

Газпром снимает в Петербурге?

Газпром в Петербурге чего только не снимает. Что снимает у нас — не уверен.

Давайте теперь поговорим про собственно ваш петербургский проект YE’S на Социалистической. Проект красивый интересный, но многих смущает локация. Не кажется ли вам, что Социалистическая, Боровая улица — слишком депрессивное место для реализации таких амбициозных планов?

Мне как коренному москвичу кажется, что эта локация так же красива как и другие в центре Петербурга. Кроме того, наша статистика продаж говорит о том, что бояться нечего, уже более 70% апартаментов проданы при условии, что срок сдачи еще не завтра. Я вижу перспективы у нашей локации. Кроме того, мы рассчитываем, что само появление нашего объекта, престижного, привлекательного внешне, станет катализатором и импульсом для того, чтобы район преображался.

Просто пытаюсь представить эту картину: бизнес-туристы, студенты MBA и прочие типы клиентов, которых вы перечислили, приезжают в ваш красивый отель и попадают в окружение из расселенных зданий, домов с коммуналками...

Будем честны, это не единственная улица, где такая ситуация в Петербурге. И за пределами «золотого треугольника» между Невой, Фонтанкой и Невским в немалой части кварталов можно наблюдать что-то похожее.

ГК «Пионер» планирует как-то сама вмешиваться в эту ситуацию вне рамок своего объекта? Может быть какие-то вложения в окружающее благоустройство?

Планы такие есть. Мы надеемся, что не будем пассивными наблюдателями. Но конкретнее рассказывать о наших намерениях мы пока не готовы.

Вы строите свой объект внутри сформировавшейся дореволюционной застройки. Ради строительства было демонтировано советское здание фабрики Крупской и дворовый исторический флигель. Возникают ли в связи с плотным окружением какие-то особые трудности? Критикуют ли вас, чувствуете ли вы особое внимание со стороны властей или общества?

Я нахожусь в Москве и такой критики не слышу, мои петербургские коллеги вроде бы тоже. Кроме шуток, при разработке проекта мы обращали особое внимание на сохранность окружающей застройки. Весь центр Петербурга состоит из памятников архитектуры и исторических зданий. И беседуя с непосредственным руководителем стройки, я вижу, что наша команда учитывает каждый сантиметр земли и высотности. Если говорить об архитектуре здания, то нет оснований для того, чтобы что-то мешало интегрировать объект в историческое окружение. Разве что, оно будет выглядеть привлекательнее, чем нынешнее историческое окружение. Но для того-то мы все это и делаем.