За полугодие продажи апартаментов в Петербурге упали на 40%

Итоги первого полугодия на петербургском рынке апартаментов не очень радуют. Продажи в новостройках упали на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2021-го. Объем предложения растет. Но цены на этом фоне не снижаются, а местами – даже наоборот. Зато приятно удивляет загрузка действующих апарт-отелей, хотя ставки за юниты и не допандемийные. Девелоперы надеются на осеннее оживление спроса.

 По данным Knight Frank St. Petersburg, по итогам первого полугодия 2022 года в Петербурге предлагаются 4200 юнитов общей площадью 160 тыс. кв. м. Годом ранее на рынке было 3700 юнитов и 130 тыс. кв. м соответственно. 

По-прежнему в структуре предложения преобладают сервисные отели (75%), но в этом году немного прибавил и рекреационный формат; доля несервисных объектов осталась на прежнем уровне – 3%.

За первое полугодие продано 1,1 тыс. юнитов общей площадью 35,7 тыс. «квадратов». Это на 40% меньше, чем за аналогичный период 2021 года, и сопоставимо с результатами первого полугодия 2017 года. Положительную динамику показали только рекреационные апарты, коих было реализовано вдвое больше, чем годом ранее. 

«Накопившийся отложенный спрос обеспечил высокие показатели спроса на данный формат в первом квартале 2022-го, однако во втором квартале не достиг такого же высокого уровня», – констатирует Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

Невзирая на вялый спрос, все типы апартаментов продолжали дорожать. С декабря 2021-го они выросли в цене в диапазоне от 14 до 32%. На конец июня средняя цена сервисного юнита достигла 273 тыс. руб./кв. м, несервисного – 318 тыс., рекреационного – 316 тыс. руб./кв. м. Несервисные апартаменты подорожали больше других только из-за увеличения интереса покупателей к объектам в высокой стадии готовности, отмечает аналитик.

Практически все девелоперы пытаются стимулировать спрос прежде всего субсидированием ипотеки на год или несколько лет, некоторые – на весь срок кредитования. Появляются и другие «заманушки». Так, Orange Group в июне вернула программу гарантированного дохода для покупателей юнитов в апарт-отеле IZZZI в Банковском переулке. Она была у застройщика на старте продаж, но после 24 февраля ее отменили. Теперь программа возобновлена, но уже с другими параметрами: инвесторам обещают не 8%, как раньше, а от 5,93% годовых.

УК VALO Service на днях ввело программу гарантированного дохода в апарт-отеле UNO на Лиговском пр. 

Чем заменить Европу? 

 В этом году девелоперам, в том числе возводящим апарт-отели, приходится решать непростые задачи импортозамещения стройматериалов и оборудования. Как в реальности обстоят дела, сказать сложно, однако все опрошенные участники рынка бодро рапортуют: выход нашли и даже обошлись без оптимизации. Так, в этом году ГК «ПСК» сдала в эксплуатацию сразу два апарт-отеля: START и Putilov Avenir, которые откроются уже в середине августа 2022-го. Совокупно в них более 3,5 тыс. номеров. Казалось бы, девелоперу непросто меблировать такое количество юнитов. Но выяснилось, что компания обязуется оснастить только те апарты, которые берет в управление: 600 в комплексе START и еще около 150 номеров – в Putilov Avenir (подробнее см. в интервью на стр. 6). Немаловажная деталь: так как застройщик сдал проекты досрочно, он успел загодя закупить большую часть материалов, мебели и оборудования. 

К тому же еще не все европейцы ушли с российского рынка. «По всем ключевым составляющим строящихся проектов, Kirovsky и Moskovsky Avenir, мы также выполнили все обязательства. В первом были запланированы лифты Otis, и мы успели их поставить. Во втором (более дорогом отеле) предусмотрены лифты Mitsubishi, и с ними тоже получилось, – говорит Сергей Софровов, коммерческий директор ГК «ПСК». – Также были заказаны и размещены на площадке отделочные материалы: инженерия и прочее по требуемой номенклатуре. Обычно так не делается, но ситуация требовала оперативных решений».

Кирилл Рузанов, генеральный директор и партнер УК «Начало.Сервис», говорит, что замену пришлось искать лишь 20% товаров (инженерных систем и технологического  оборудования), которых нет в стране. А некритичные статьи расходов оптимизировали, но без потери качества.

«Основная трудность с материалами даже не в росте цен, а в логистике. Но мы быстро подобрали качественные аналоги на азиатских рынках. Например, в Китае существуют 100-процентные копии лифтов OTIS и KONE, которые выпускаются под местными брендами. Их стоимость с полной отделкой и всеми комплектующими на 20% ниже при том же уровне качества и сроках эксплуатации», – рассказывает Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development. Но каналы поставок отдельных позиций из Европы все же остаются. Например, часть элементов для производства немецких окон Schuco в России продолжает поступать окольными путями. Это сказывается  только на сроках, заверяет г-н Кравцов.

Весной Константин Сторожев, гендиректор VALO Service, рассказывал, что поставщик отказался отдавать заказанную и оплаченную технику Electrolux, и девелоперу пришлось искать аналоги на азиатском рынке. Говорил он и о проблемах с гостиничными замками, производитель которых ушел из РФ. В сентябре 2022-го начнется передача апартаментов третьей очереди Valo и их оснащение. Это еще 2080 номеров, из которых УК берет в управление 1800. «Почти все оборудование и мебель заказаны и оплачены, есть вопросы по ТВ. Только две компании делали гостиничные телевизоры: LG и Samsung, которые ушли с нашего рынка. Есть обычные ТВ, но мы хотим гостиничный формат, ибо он позволяет делать интерактив», – поясняет г-н Сторожев.  

Родные гости 

 Управляющие действующих апарт-отелей довольны результатами полугодия. Закрытые в обе стороны границы оставили рынок гостеприимства практически без иностранцев, но вынудили россиян больше путешествовать по своей стране. 

«Могу сказать, что сегодня с турпотоком и загрузкой отелей дела точно обстоят не хуже, чем на пике коронавирусных ограничений. Иностранных туристов почти нет. Если в 2019-м они составляли 50% всего турпотока, то сейчас это порядка 5%. Но все-таки Петербург – один из красивейших городов мира, к нам будут приезжать всегда. Сейчас внутренний туризм отчасти компенсирует иностранный», – говорит Карина Шальнова, гендиректор компании RBI PM.

По ее данным, загрузка в сети апарт-отелей ARTSTUDIO в этом полугодии составляет от 75 до 90%, в отдельные дни – стопроцентная; на майских праздниках доходило до 96%. При этом почти все номера в ARTSTUDIO Nevsky – в краткосрочной аренде. 

По словам Антона Агапова, заполняемость апарт-отеля YE’S Marata c начала года стабильно держится на уровне около 92%, а в YE’S Hoshimina с мая – 81%. С началом лета и увеличением притока гостей растут и тарифы. 

В январе средний ценник на Марата составлял 3769 рублей в сутки, а на Хошимина – 2814 рублей, в июне – 7161 и 4305 рублей соответственно. Иностранцев не более 2-3%, в основном это граждане Индии, Белоруссии и Китая.

«К сожалению, только в июне мы впервые за полгода выполнили и даже перевыполнили плановые показатели. По итогам первых шести месяцев у We&I by Vertical недовыполнение 2% по загрузке, в Vertical на Московском, 73 недовыполнение 9%. При этом в Vertical на Московском удалось компенсировать недостаточную заполняемость повышением ADR по отношению к плановому на 400 рублей. В апреле и мае отели были загружены на 75%, в июне удалось отработать на 85%», – делится Юлия Шмидт, директор сети отелей Vertical (компании Becar). По ее наблюдению, в топе городов у туристов: Москва, Петербург, Казань, Екатеринбург, Красноярск, Новосибирск, Волгоград.

Более детальную раскладку в динамике дал Константин Сторожев. В апарт-отеле Valo из 1600 действующих номеров в управлении УК – 942. Из них порядка 500 юнитов сдаются посуточно, остальные – в «долгосрок». Загрузка номеров на «краткосроке» в январе была 63%, в июне – 89%, на «долгосроке»: 94% и 97% соответственно. Динамика по ADR: «краткосрок» в январе обеспечил 3317 рублей, в июне – 5058 рублей; «долгосрок»: 1385 и 1519 рублей соответственно.

«Мы выигрываем еще и потому, что изначально предусмотрели кондиционирование в номерах, это огромный плюс в жару. Некоторые граждане меняют отели и переезжают к нам из-за этого», – отмечает г-н Сторожев. 

Кстати, с кондиционированием в некоторых проектах действительно беда. Вот совсем свежий отзыв владельца юнита в одном из новых апарт-отелей: «Ездила вчера поздно вечером и сегодня в… Нереальная жара в отеле. Невозможная. У меня последний этаж. В апарте духота. Дышать нечем от слова совсем. Как можно было строить гостиницу без кондея?» (авторская стилистика сохранена).

Участники рынка говорят, что уход западных агрегаторов и сервисов практически не оказал негативного влияния на загрузку апартов. С тем или иным успехом их заменяют отечественные «Островок», «Броневик», «Яндекс» и др. К тому же любой отель всегда стремился бОльшую часть номеров продать самостоятельно. С этой задачей большинство апарт-отелей так или иначе справляется.

«Комиссия за размещение своего объекта в приложениях Booking или Airbnb составляла от 7 до 15%. Но есть и альтернатива, тот же Avito, где можно бронировать апартаменты. Никуда не ушло приложение Ostrovok, которое переживает второе рождение, а также TripAdvisor, позволяющий составить общее мнение о том или ином туристическом объекте на основе отзывов сотен и тысяч человек», – считает Александр Кравцов. 

NSP.RU - Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга

Материалы, похожие на "За полугодие продажи апартаментов в Петербурге упали на 40%"

В Мурино сдана первая очередь проблемного ЖК «Лампо»

Введены в эксплуатацию три корпуса проблемного ЖК «Лампо» в Мурино. Его начала строить компания «Петрострой», а завершал банк «ДОМ.РФ» - первый в стране случай применения нового законодательства о долевом участии, позволяющего кредитору забрать проблемный объект у еще не обанкротившегося застройщика.

«Сенатор» отдал часть офисных площадей на улице Кропоткина под коворкинг

В бизнес-центре «Сенатор» на улице Кропоткина компания IPG.Estate открывает второй коворкинг сети Case. Он предназначен исключительно для корпоративных клиентов. Обустройство сервисного офиса потребует порядка 72-75 млн рублей.

В Петербурге выдано разрешение на строительство элитного жилого комплекса на территории завода «Ригель»

Госстройнадзор выдал разрешение на строительство элитного ЖК на территории завода «Ригель» на улице Профессора Попова в Петроградском районе. Проект реализует компания «Евроинвест девелопмент», но застройщиком значится закрытый паевой инвестиционный фонд.