Девелоперы рассказали о проблемах на рынке недвижимости Санкт-Петербурга

Поправки в 214 ФЗ, фактически отменяющие долевое строительство, были не только сложными, но и внезапными, как для городских властей, так и для застройщиков, отметил председатель Комитета по строительству Санкт-Петербурга Леонид Кулаков. С первой волной проблем строительный комплекс города справился и ожидает следующего года, чтобы начать переход на формат проектного финансирования.

По словам главы строительного ведомства, застройщики способны поддерживать объем ввода жилья в Петербурге на уровне 3,2-3,5 млн кв. м в год. На сегодняшний день в городе выдано разрешений на возведение около 24 млн кв. м жилья, что позволяет рассчитывать на активное строительство в ближайшие 6-7 лет. «На 2018 год заявлено 3,2 млн кв. м общей площади жилья, и мы плотно подходим к реализации этих планов», — подчеркнул Леонид Кулаков.
Девелоперы не сомневаются, что опытные игроки смогут адаптироваться к новым правилам. Но активность вывода проектов на рынок снизится, квадратные метры в перспективе будут дорожать, как следствие, объем доступного жилья ощутимо сократится.

«Рынок жилья определенно ожидает удорожание. Затраты на строительство будут расти на всех уровнях. Но ближайшие два года для компаний, имеющих действующие разрешения на строительство, пройдут, по сути, в рамках 214 ФЗ», — отметил в своем выступлении президент СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга», советник президента Банка «Санкт-Петербург» Александр Вахмистров.
По прогнозам застройщиков, переход на новый формат работы в общей сложности добавит к стоимости жилья не менее 30%. «По эскроу-счетам дольщик должен заплатить за объект недвижимости по ценам на три года вперед — примерно на 20% больше», — отметил генеральный директор корпорации «Мегалит» Александр Брега. С нового года также на 2% увеличивается размер НДС, до 6% увеличиваются выплаты в страховой фонд, застройщиков ждут отчисления в фонд социального страхования. Заметно растет себестоимость строительства, только за последний год цены на основные строительные материалы увеличилась на 30%.

Генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева, большую опасность для жилищного рынка видит в оценке проектов банками и их стремлении к минимизации рисков. «Банкиры зачастую отказываются финансировать проекты в заКАДье, малоэтажку и периферию. Таким образом, банки будут определять градостроительную политику города в ближайшие годы, отмечает глава строительной компании. Изменения приведут к росту цены и локации, имеющие маленький запас маржинальности, будут вынуждены уходить с рынка, а доступность жилья сократится», — отмечает эксперт. Для поддержания спроса нужно продолжать реализацию государственных программ субсидирования процентной ставки по ипотеке. «Это единственно верный путь», — уверен Александр Вахмистров.

Застройщикам необходимо обращаться не к повышению итоговой цены, а к снижению себестоимости и затрат, считает Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре — главный архитектор Санкт-Петербурга. Также нужно перестроиться в отношении архитектурно-градостроительного проектирования и внедрять современные технологии. «Проекты зачастую выполнены неоправданно дорого там, где можно сделать просто и дешево», — отметил эксперт. В качестве примера главный архитектор Петербурга привел проект в Париже, на берегу реки Сены, где стоимость квадратного метра с полной отделкой, коммуникациями и благоустроенной территорией составляли 1 500 евро.

Ввод в эксплуатацию «Лахта Центра» — знакового для Петербурга объекта, не стало потрясением для рынка недвижимости, говорили эксперты рынка. Глобального скачка спроса на жилье в этом районе не произошло. Офисный сегмент в перспективе ожидает изменений, но это будет происходить постепенно на протяжении довольно долгого периода времени. По словам директора по развитию МФК «Лахта Центр» Ирины Анисимовой, одномоментно все структуры «Газпрома» не будут переезжать в башню. «Для рынка офисной недвижимости это будет похоже на обычную ротацию», — подчеркнула Ирина Анисимова.

В целом ситуацию на рынке коммерческой недвижимости эксперты характеризуют как затишье, но при этом позитивно оценивают перспективы его развития и ожидают в ближайшие годы рекордных показателей по объемам инвестиций.
По словам генерального директора компании Colliers International Санкт-Петербург Андрея Косарева, на рынке офисной недвижимости наблюдается недостаток качественных площадей. Рекордно низкие вакансии наблюдаются в сегменте помещений класса А — не более 5% свободных площадей. Как следствие, растет спрос, повышаются арендные ставки.

Схожая ситуация в ритейле: вакантных площадей мало и ставки аренды растут. Рынок торговой недвижимости Петербурга стремительно устаревает, заметен недостаток качественных помещений, многие объекты требуют реконцепции. «В торговых комплексах города в среднем насчитывается менее 4% площадей», — привел статистику руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. В 56% торговых объектов вакантны менее 1% площадей.
Объем ввода складских помещений в этом году стал рекордным за последние 7 лет и составил 83 тысячи кв. метров. Но уровень вакансий остается сравнительно невысоким и составляет менее 4%, рассказал руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка. Ставки аренды повышаются: средняя стоимость площадей в объектах класса А на сегодняшний день составляет 500 рублей. Наибольшую активность среди арендаторов проявляет on-line ритейл. За последнее время крупные игроки из этого сегмента увеличили занимаемые площади в 2-3 раза, отметил эксперт компании IPG.Estate.
Апартаменты — новый инвестиционный продукт, набирающий стремительную популярность, вызывает у экспертов много вопросов. Зачастую заявляемая девелоперами доходность такого рода активов явно завышена. Кроме того, на рынке практически нет профессиональных компаний, имеющих опыт управления апарт-отелями. Председатель Комитета по Asset Management НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов», управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина советует инвесторам внимательно просчитывать все риски вложений в апартаменты, а при выборе проекта ориентироваться на опытных игроков рынка.

«Несмотря на все сложности, рынок недвижимости остается одним из самых перспективных с точки зрения капиталовложений. На рынок выводятся все более качественные и продуманные объекты, включающие благоустроенную территорию, чистовую отделку, меблировку и полное техническое оснащение. Нет никаких сомнений, что востребованными будут в первую очередь именно такие объекты. Отдельная задача состоит в том, чтобы разработать проект, удовлетворяющий потребности клиентов по цене, соответствующей уровню заявленного объекта», — считает Андрей Ботьев, начальник отдела по работе с проектами компании Miele.

Рождественские саммиты — серия ежегодных деловых мероприятий, в рамках которых ведущие игроки рынка недвижимости крупнейших российских городов подводят итоги уходящего года, отмечают важные тенденции и дают прогноз развития отрасли. В мероприятиях принимают участие более 500 топ-менеджеров российских и зарубежных компаний, инвестиционных структур и банков. В 2018 году Саммиты пройдут в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Краснодаре и Тюмени.
Организаторами мероприятия в Санкт-Петербурге выступают PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE) при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов. Партнеры саммита: Ингосстрах, Miele, Pro.rent. Эксперт: Media108.