Анзор Берсиров: "Новое поколение девелоперов может думать о жильцах, а не о строительстве системы"

Анзор, вы руководите сегодня одним из крупнейших проектов новой застройки на границе Петербурга и области. Проекты комплексного освоения (КОТ) реализуют уже порядка 10 лет. Как вам кажется, за это время они сильно изменились?

Разница огромная. Сегодня КОТы строятся такого масштаба, что многие жители, вполне возможно, вообще будут редко их покидать. Соответственно, мы должны думать об их досуге внутри квартала, о работе, о хобби.

Но таких примеров, чтобы кто-то строил, например, кинозал или культурный центр, я не припоминаю.

В новых проектах, которые сейчас только проектируются, они есть. Многие девелоперы планируют строить и культурную инфраструктуру тоже. Уже мало кто говорит о том, что дома просто построят и передадут управляющей компании. Напротив, все убеждают дольщиков: «Мы вас не бросаем, мы будем продолжать с вами жить, организовывать ваш досуг».

И при этом мы постоянно слышим бесконечные жалобы на то, что девелоперов заставляют строить инфраструктуру, заставляют строить инженерию, социалку? А вы говорите, что есть готовность тратиться.

Привлечь покупателя без качественной инфраструктуры сегодня невозможно. Даже в рекламных лозунгах сейчас стали меньше говорить об архитектуре, о планировках, о парковочных местах. Рассказывают о пешеходных зонах, о велодорожках, о спортивных площадках, о детских и досуговых центрах, а не только о детских садах, которые мы обязаны строить.

Становится интересно, кто за это будет платить.

В жилом квартале NEWПИТЕР строительство инфраструктуры мы берем на себя. Кроме того, сами делаем общественную зону - пешеходный бульвар, который будет проходить сквозь весь квартал. При его проектировании был учтен опыт московских парков отдыха, которые после реконструкции приобрели огромную популярность у жителей. Наш пешеходный бульвар будет поделен на несколько секторов по интересам и возрастам.

Будет создан спортивный сектор, с возможностью заниматься как индивидуальными, так и командными видами спорта. Будут зоны с игровыми городками, вдобавок к тем, что стоят во дворе у каждого дома. Появится единая квартальная детская площадка, где смогут собираться все дети с родителями. Кроме этого, спроектирована центральная площадь комплекса, где будут проводиться общественные мероприятия. Там же зимой будет место для открытого общественного катка. Мы целенаправленно думаем о таких вещах и всерьез собираемся на них тратиться.

Простите, но вам нужны будут очень значительные продажи для того, чтобы все это окупилось.

Мы на них и рассчитываем. Кроме того, что это один из крупнейших проектов в Ленинградской области, я искренне считаю, что он является одним из самых интересных с точки зрения покупателей. При этом цена здесь - самая низкая из объектов «Строительного треста», хотя в техническом плане он не уступает нашим самым дорогим жилым комплексам. Здесь нам пришлось очень тщательно проработать экономику проекта, но это никак не сказалось на качестве конечного продукта. Нам удалось снизить себестоимость, благодаря чему финансовые ожидания, заложенные в проект на этапе покупки участка, оправдываются даже с нынешними невысокими ценами.

А стоимость «квадрата», по устоявшейся практике, с развитием квартала будет расти, приближаясь к средним городским значениям. Когда-то в Кудрово, в «Капитале», мы начинали с 60 тысяч рублей за метр, а сегодня там абсолютно городской уровень цен. Здесь мы ожидаем такую же тенденцию.

Существует мнение, что в Петербурге никогда не будет малоэтажных пригородных кварталов европейского типа, как в Финляндии, скажем. Просто потому, что получаются они экономически нецелесообразными. Согласны ли вы с таким тезисом?

Не согласен. Просто нельзя сравнивать многоэтажные жилые районы с малоэтажкой. Мы это понимаем, ведя бизнес, в том числе, и в сегменте коттеджного строительства. При покупке земельных участков девелопер приобретает не квадратные метры земли, а квадратные метры потенциального проекта. Соответственно, все зависит от правильной оценки земельного участка. Если мы с самого начала понимаем, что это малоэтажный проект, то и расчет цены земли при покупке должен исходить из этого, а заодно из будущих затрат на инфраструктуру и коммуникации.

Вернемся к кварталу NEWПИТЕР. Сейчас фактически один-единственный способ добраться к вам - автомобиль. Как вам видится, может ли транспортная ситуация измениться? Вы задумываетесь сегодня об этом?

Конечно. Но «Строительный трест», в первую очередь, нацелен на состоявшиеся семьи с детьми, и, по статистике, 80% тех, кто у нас покупает квартиры, имеют свой автомобиль. Если же говорить о проекте NEWПИТЕР, то здесь люди целенаправленно хотят жить близко к мегаполису, но не внутри него. На эту целевую аудиторию мы и делаем основной упор, тут нет иллюзий. С другой стороны, в пос. Новоселье нормально развит общественный транспорт, отсюда люди каждый день ездят в Петербург на работу и обратно. Мы вели переговоры с транспортными службами, достигли понимания, что с ростом количества жителей здесь будет увеличено число автобусов и маршрутных такси. Давно существует проект трамвая, который должен соединить этот поселок с городом и южными районами области, и в этом вопросе мы тоже держим руку на пульсе. Совместно с регионом разрабатываются проекты расширения Красносельского шоссе в два раза, до четырех полос, и реконструкции существующей развязки с КАД, которая начнется уже в этом году. «Строительный трест» принимает в этих проектах активное участие, как в финансовом плане, так и в плане административной, проектной, технической поддержки. Еще мы ведем переговоры по поводу реконструкции развязки с Волхонским шоссе, в продолжение улицы Пионерстроя. Это вопрос актуальный, особенно учитывая планы по строительству в пос. Новоселье торгового центра Мега-IKEA.

Мы много говорим о транспорте, о той инфраструктуре, которая будет внутри кварталов со всеми, кто сейчас занимается новыми проектами. С другой стороны, приходят мысли, что в кризис это окажется никому не нужным. Окажется, что нужна только цена, квартира за 1,3 миллиона, а остальное не найдет своего покупателя, потому что у людей просто не будет денег.

Сегодня нет таких иллюзий. Девелоперы четко понимают, что надо делать, какой товар будет востребован, куда пойдет рынок. Направление очевидно: в кризис люди больше сомневаются, тщательнее выбирают продукт, внимательнее выбирают партнеров. В такие времена покупателям важна не сверхдешевая цена, а надежный бренд. И тут у «Строительного треста» конкурентов мало. Мы предлагаем готовое жилье либо жилье на высокой стадии готовности. Наша компания имеет безупречную историю.

Люди же прекрасно понимают, что, купив задешево, можно в будущем остаться и без денег, и без квартиры. Так что лучше сделать выбор в пользу надежного застройщика и готового проекта.

Анзор, вы девелопер уже не в первом поколении, ваш отец - Беслан Рамазанович Берсиров (беседу с ним читайте по ссылке, прим. Restate.ru) , один из руководителей «Строительного треста». Не могу не поинтересоваться, какая разница между вашими подходами к реализации проектов. Часто ли спорите?

Спорим не часто. Многое обсуждаем, и очень во многом наши взгляды схожи. Конечно, разница в подходе есть, у тех, кто стоял у истоков сегодняшнего рынка недвижимости, были иные задачи, иное мировоззрение. И было тогда изобретено многое, что сейчас мы принимаем как должное. На фоне этой титанической работы, у предыдущего поколения, может быть, не было возможности, времени и ресурсов думать о мелких деталях проектов. Нам, слава богу, уже не приходится заниматься системообразующими вопросами. Зато мы можем больше думать о покупателе, о будущих жильцах.

Но и конкуренция у нашего поколения будет выше.

Об этом и речь. Чтобы быть успешными, приходится думать о каких-то совсем, казалось бы, незначительных, локальных вещах. Из них складывается общее мнение о проекте. Я после того, как начал заниматься проектом NEWПИТЕР, совершенно по-другому стал смотреть на городскую среду, замечать детали, запоминать интересные мелочи, которые можно потом использовать в нашем квартале. Когда ведешь масштабный проект, который останется на многие годы, многое в мировоззрении меняется. Хочется, чтобы люди вспоминали нашу работу добрым словом.