Дмитрий Фалкин: «В 2023 году на рынке новостроек Петербурга спрос вырос на 12%, но в этом году объемы продаж будут сокращаться»
В минувшем году зафиксирован рост рынка первичной недвижимости Петербурга. Девелоперы увеличили количество сделок, подняли цены и вывели на рынок более 3,2 млн кв. м нового предложения. Однако ужесточение условий по льготной ипотеке приведет к заметному снижению спроса в 2024 году, уверен вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин.
По итогам 2023 года продажи недвижимости в Петербурге превысили показатель 2022 года на 12,4%. Всего за прошедший год, по нашим оценкам, в городе зарегистрировано 55,2 тыс. сделок. При этом спрос во втором полугодии оказался самым активным за последние три года, а большинство сделок пришлись на последний квартал года (+14% к третьему кварталу).
Значительный рост показало и предложение: вывод новых проектов в 2023 году составил 3,24 млн кв. м, что сразу на 38% больше аналогичного показателя 2022 года. При этом доля новых проектов в зоне «заКАДья» выросла с 42% до 52%.
Высокий спрос во втором полугодии и особенно в конце года в значительной степени был обусловлен стремлением взять ипотеку по старым условиям. В общем объеме спроса значительную долю занимали инвестиционные сделки, мы это ощутили и при запуске собственных двух проектов комфорт-класса. Эта часть спроса в 2024 году будет сокращаться из-за изменений в ипотечных программах.
Ужесточение условий по льготному кредитованию неминуемо окажет негативное влияние на объемы спроса в 2024 году. Повышение первого взноса и сокращение кредитного лимита сделают недоступной покупку недвижимости для многих. Конечно, снижение спроса в целом по рынку будет ощутимым. Но в бизнес-классе и в сегменте инвестиционных апартаментов объемы спроса, скорее всего, будут сопоставимы с текущим годом.
Тем не менее, пока что ипотека сохраняет статус основного драйвера спроса на рынке недвижимости Петербурга. Даже несмотря на повышение ключевой ставки до 16%, увеличение размера минимального первоначального взноса до 20-30% и сокращения в два раза кредитного лимита по льготным ипотечным программам в Петербурге и Москве. Так, продажи во втором полугодии 2023 года (34,8 тыс. кв. м) на рынке Петербурга незначительно превысили ранее рекордный показатель первого полугодия 2021-го. Но если тогда доля ипотеки была на уровне 64%, то сейчас она превысила 83%.
В 2024 году ипотека останется важным инструментом продаж, даже если ее доля несколько снизится. С января ряд крупных банков выдают льготные кредиты, только если девелопер субсидирует их за свой счет. Застройщики, как правило, готовы работать по такой схеме, но это может отражаться на стоимости квартиры. В целом, льготную ипотеку сложно чем-то заменить, но мы продолжим развивать такие альтернативные инструменты, как рассрочка, трейд-ин, а также предложим клиенту траншевую ипотеку. В этом случае проценты по ипотеке первые годы выплачиваются только от суммы первого выданного транша.
Темпы роста себестоимости строительства в 2023 году оставались высокими, превысив темпы коррекции цен и инфляции. За год рост себестоимости, по нашим оценкам, составил около 12%. Кроме того, крупные игроки сейчас повышают цены на компенсацию субсидий банкам. С учетом всего вышесказанного, в 2024 году мы ожидаем подорожание квадратного метра, но не более, чем на 4-5%.