Комплексное развитие территорий как точка роста для регионов: ключевые аспекты и перспективы

Адвокат, старший партнер консалтинговой группы Versus и модератор сессии Данил Подшивалов отметил, что идее комплексного развития в современной России уже 20 лет. Все начиналось с развития застроенных территорий (РЗТ) и комплексного освоения территории (КОТ), потом появилось комплексное устойчивое развитие территорий (КУРТ), а теперь это КРТ, которое подразделяется на виды. 

При постоянном взаимодействии девелоперов, гражданского сообщества, федеральных и региональных органов власти было сформулировано развитое понятное регулирование, поддерживающее баланс интересов всех сторон. Тем не менее на сегодня остается множество проблем: от простых (где брать деньги на то, чтобы застройка была действительно комплексной) до философских (что из себя представляет эта комплексность и как она должна выглядеть: идет ли речь лишь о школах, дорогах и другой необходимой инфраструктуре или о чем-то более сложном). 

Андрей Басов, вице-президент АО «Страна Девелопмент», поделился обширным практическим опытом, начиная с механизма развития застроенных территорий, в рамках которого компания реализовала три проекта. Он отметил, что доработка механизма КРТ федеральными властями позволила застройщикам более точно просчитывать экономику проектов и понимать сроки их реализации. Андрей Басов особо выделил преимущества КРТ для публичной стороны: экономия бюджета на расселение, его пополнение через аукционы, создание рабочих мест.

Елена Степанова, член совета директоров ГК «ЭНКО», акцентировала внимание на том, что основная сложность и коммерческий риск в проектах КРТ лежат внутри самой территории. Она подчеркнула значимость оценки экономического потенциала и выявления факторов, способных запустить «спираль экономики» внутри территории. Главным вызовом для девелопера, по мнению г-жи Степановой, является синхронизация темпов денежных потоков. Девелоперу приходится нести значительные затраты на первоначальную разработку концепции, переселение и освобождение территории. Затем начинается дорогостоящее строительство инфраструктуры. Этот необходимый, но капиталоемкий цикл предшествует старту продаж и первым поступлениям на эскроу-счета, что создает финансовый разрыв, требующий особого внимания к структурированию проекта. Успешная реализация крупных проектов КРТ всегда является результатом командной работы с публичным партнером, уверена Елена Степанова.

Дмитрий Рябов, председатель совета директоров федерального застройщика DARS, поддержал оптимистичный взгляд на экономику КРТ. Несмотря на высокую ключевую ставку и спад продаж, он считает, что стартовая нагрузка в КРТ-проектах существенно ниже и понятнее по сравнению с другими механизмами. Он отметил, что проекты КРТ, как правило, имеют меньше неопределенности, поскольку набор необходимой инфраструктуры определяется властями заранее, а «правила игры» по ходу реализации проекта не меняются кардинально. В связи с этим на входе механизм КРТ представляется перспективным и интересным. 

Серьезная дискуссия о таком инструменте, как КРТ, невозможна без участия института развития. Софья Пуликовская, директор по развитию регионального бизнеса АО «ДОМ.РФ», подчеркнула роль «ДОМ.РФ» как площадки для диалога между застройщиками, регионами и жителями. Эта организация активно предлагает девелоперам различные инструменты «инфраструктурного меню» (включая инфраструктурные облигации), чтобы нивелировать несовпадение бюджетного цикла региона и инвестиционно-строительного цикла КРТ. 

Андрей Басов подтвердил эффективность сотрудничества с «ДОМ.РФ», отметив его роль «надежного оператора», который помогает ускорить реализацию проектов и положительно влияет на финансовую модель.

Г-н Басов также остановился на типичных проблемах, сопровождающих КРТ. Среди них – незарегистрированные объекты и земельные участки, права на которые застройщикам часто приходится оформлять за собственников. Есть сложности и с запретами на регистрационные действия из-за обременений. Однако Росреестр и другие субъекты идут навстречу девелоперам путем переноса указанных ограничений на вновь приобретенные объекты. Андрей Басов рассказал и про неожиданные социальные вызовы, возникающие на пути реализации проектов. 

Он также подчеркнул, что регионам следует более осознанно подходить к оптимальной нагрузке на КРТ, чтобы проекты были в принципе реализуемы.