Квартиры-студии - другой альтернативы нет?
Снижение активности покупателей на вторичном рынке наиболее заметно проявилось в сегменте комнат. Сегодняшние покупатели, выбирая между квартирой-студией в новостройке и комнатой в коммунальной квартире, отдают предпочтение новому жилью, считая студию более перспективным приобретением
Рынок комнат действительно чувствует себя не лучшим образом. По мнению исполнительного директора компании «Невская ипотека» Виктории Винниковой, это связано с «общей просадкой рынка». Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак отмечает увеличение сроков экспозиции на вторичном рынке во всех сегментах, но особенно заметно это именно в сегменте комнат. «Причина, скорее всего, в извечной конкуренции с долевкой и в активности ипотечного сегмента», - говорит он. Директор отделения «Адвекс Центральное агентство» Елена Иванова также считает основной причиной слабого интереса покупателей к комнатам: «Клиенты предпочитают купить квартиру на первичном рынке в рассрочку». По ее словам, покупателей также останавливает сложность последующей продажи комнаты – иными словами, ее ликвидность: «Комната – не объект недвижимости в полном смысле этого слова, это доля в общем имуществе. И чтобы продать ее, необходимо получить разрешение соседей. Без конца зависеть от соседей – сомнительное удовольствие».
Кроме того, отмечают риэлторы, цена студий в новостройках и комнат в коммуналках почти сравнялась. «Цена комнаты 1,5-1,7 млн рублей, хорошая студия стоит 2,2 млн рублей, а иногда даже меньше», - говорит президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко. Кроме того, выбор студий – больше: разные планировки, разные застройщики, объекты в разных местах, перечисляет вице-президент ГК «ЮРИНФО» Николай Лавров.
Альтернатива
До появления квартир-студий комната становилась своеобразной стартовой площадкой для улучшения жилищных условий, которое происходило постепенно, по мере увеличения доходов владельца недвижимости. Однако теперь у покупателей появилась альтернатива в виде студий в строящихся домах. Человеку предстоит выбрать между свободой от соседей или удобством обжитых районов, говорит Романенко. При этом она считает студию более перспективным вариантом в качестве стартовой площадки для последующего улучшения жилищных условий.
Винникова не согласна: «Лучше купить комнату и иметь «синицу» в руке, чем вписываться в новое строительство с неясным результатом». Лавров также полагает, что процесс улучшения жилищных условий лучше начинать с комнаты: «Конечно, студия – это отдельное жилье. Но за малые деньги сегодня купить только что-то на стадии котлована». Это высокие риски и нервное ожидание окончания строительства.
Что бы ни советовали риэлторы, на ситуацию всегда влияют особые обстоятельства из жизни конкретных покупателей. Например, люди, имеющие возможность взять ипотечный кредит, увеличив, таким образом, выделенную на покупку недвижимости сумму, а также подождать, пока дом будет достроен, скорее, предпочтут квартиру в новостройке. Кстати, не факт, что это будет студия. Но ипотеку могут позволить себе не все, напоминает Винникова. Вдобавок сейчас ипотечные кредиты люди берут очень взвешенно, стараясь занять минимальную сумму. Поэтому ипотека вряд ли стала причиной повышенного интереса к студиям, добавила она. Кроме того, ориентируясь на высокий спрос, застройщики нередко продают студии только за наличные – ни программы рассрочек, ни ипотечные программы на них не распространяются.
На радость инвесторам
По словам Лаврова, сегодня многие покупки недвижимости совершаются с целью сохранить сбережения. Многим покупателям средств не хватает ни на комнату, ни на квартиру даже на ранней стадии строительства. Следовательно, приходится обращаться в банк за ипотечным кредитом. Лавров полагает, что брать кредит уместно, если квартира приобретается с инвестиционными целями. По данным АРИН, на сдаче в аренду комнаты можно заработать максимум 7% годовых, а студии – до 20% годовых. Соответственно, получится отбить ипотечный кредит.
В Новосибирске совместили приятное с полезным. По данным местного портала «НГС. Бизнес», владельцы коммунальных квартир переделывают свои комнаты в студии и сдают их в аренду или продают как долю в квартире. Причем в каждой такой «студии», как правило, есть собственный санузел. Сначала в студии переделывали комнаты на первых этажах – там проще подвести коммуникации, но теперь они появились на разных этажах домов старой постройки. Площадь 20 кв. метров – не самый плохой вариант. Такие «студии» сдаются в аренду и продаются дороже, чем обычные комнаты.
Временные явления
Петербург не хочет быть столицей коммуналок – программа расселения действует уже несколько лет. Однако, отмечает Лавров, за последние пять лет расселений было крайне мало, и интерес только-только начал возрождаться: после кризиса владельцы подвинулись по ценам. Но едва этот сегмент оживился, как произошло общее снижение рынка.
Но совсем без комнат город пока существовать не может. Тем более, что рынок развивается волнами. Сейчас на гребне первичный сегмент. Но если застройщики начнут затягивать сроки строительства, покупатели очень быстро переметнутся на вторичный рынок.
Елена Зубова