Многоликий дом: как устроен ЖК "Смольный проспект"

Долгие годы на участке между Смольным проспектом, набережной Невы, Тульской улицей и улицей Бонч-Бруевича располагалось мебельное производство. Существовавшая еще с царских времен фабрика «Мягкая мебель» в 2000-х годах закрылась, ее строения находились в запущенном состоянии. В итоге, в 2011 году территория площадью в 2,9 Га обрела нового собственника - им стала компания «ЮИТ Санкт-Петербург» - региональное подразделение финского концерна YIT, - заявившая о намерении построить здесь жилье. Проектировщиком был избран испанец Рикардо Бофилл, автор отеля W в Барселоне, «Замка Кафки» в Аликанте и других построек в Европе и Москве.

Первоначальный проект именитого зодчего не устроил петербургских экспертов, его «завернули» на доработку. В том числе, девелоперу предложили отказаться от сноса трех старинных домов на Смольном проспекте 11, 13 и 15 и их надстройки. Несмотря на расходы, связанные с таким решением, «ЮИТ» согласился сохранить исторические дома, выполнив в них капитальный ремонт. Проект получил одобрение Градсовета в апреле 2012 года. Так и родилась единственная в петербургской строительной практике концепция жилого комплекса, включающая как квартиры в новостройке, так и жилье в «старом фонде» исторического Петербурга. «Себестоимость такого решение колоссальная. Формально процедура называется капремонтом, поскольку для нее не существует другого наименования, но на самом деле это скорее полное восстановление. И гораздо дешевле было бы демонтировать эти здания и полностью их воссоздать, вплоть до мельчайших деталей декора. Это было бы не просто дешевле, а дешевле в разы», - рассказала Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург».

«У нас фактически были документы, позволяющие снести все три дома, их получил еще прошлый собственник территории, но узнав мнение Градсовета, мы решили к нему прислушаться, - отметила Екатерина Гуртовая. - В этих домах есть квартиры с прекрасными видами на Смольный и мы подумали, что можем себе это позволить». В 2012 году было получено разрешение на строительство, продажи в комплексе начались в начале 2013 года. Одновременно стало понятно, что «старыми» и «новыми» домами выбор жилья здесь не ограничится. Часть секций комплекса оказались отнесены к «элите», они ориентированы на Смольный и панорамы невских набережных, а часть к бизнес-классу. Более дешевые квартиры будут выходить на Тульскую улицу и во двор, в том числе два корпуса будут возведены непосредственно на дворовой территории. Всего в 7-8-этажных новых домах будет 395 квартир, а также 50 коммерческих помещений в первых-вторых этажах и детский сад в дворовом корпусе. На верхних этажах новостроек появятся квартиры с террасами площадью от 50 до 140 «квадратов». Реконструированные старинные здания на Смольном проспекте включают еще 33 квартиры. Любопытно, что квартиры бизнес-класса есть и в старинных зданиях - они выходят окнами во двор и имеют относительно небольшую площадь. Под территорией нового строительства разместится подземный паркинг на 754 места.

Именно масштабом подземных работ в компании объясняют тот факт, что за первые полтора года строительства комплекс поднялся лишь до уровня второго этажа, да и то не во всех секциях. Сдача объекта и вовсе намечена на конец 2017 года, что делает цикл реализации «Смольного проспекта» одним из самых длительных в Петербурге для не проблемных объектов. Но объяснения строителей выглядят реалистично - оказавшись на строительной площадке, трудно избавится от ощущения, что попал на объект «Метростроя». Котлован имеет глубину в 9 метров, он поделен на сектора металлическими стенками в грунте (длина шпунтов - 24 м), а ближе к поверхности циклопическая яма раскреплена трубами-подпорками. Завершение работ по строительству подземного паркинга планируется в 1-ом квартале 2016 года.

Исторические дома будут готовы раньше новых корпусов, в 2016 году. В том числе и потому, что под ними «подземелий» рыть не пришлось. Однако, для обеспечения устойчивости зданий существующие фундаменты были усилены вертикальными и наклонными буровыми сваями. Сейчас работы здесь идут полным ходом, строители переносят нагрузку со старых стен на вновь возводимые конструкции из монолитного железобетона. Кроме того, на дореволюционные дома надели «корсеты», для усиления исторической кирпичной кладки. Они состоят из металлических полос, соединенных между собой шпильками с двух сторон стены. Правильное его название - бандаж. «Сверху эта конструкция будет штукатуриться и утепляться, а после еще раз штукатуриться», - рассказал о технологии реконструкции руководитель строительства Михаил Медведовский. Пожертвовать пришлось лишь перекрытиями, металл начала прошлого столетия заменен на современные монолитные конструкции. Даже ступени лестницы и лестничные площадки сохранены оригинальные, каменные. Пережили советскую эпоху и деревянные перила в парадных, они тоже останутся в неприкосновенности.

Бизнес, элита и конкуренция

Еще сто лет назад район Пески, к которому принадлежала нынешняя Тульская улица, вовсе не считался элитным. Здесь жили в основном военные, разночинцы и текстильщики, труженики окрестных фабрик. В советское время часть района оказалась преобразованной благодаря размещению в Смольном институте органов власти города, а затем и областного правительства в комплексе на площади Пролетарской Диктатуры. Одновременно невдалеке сохранялись и действующие предприятия, а качество жилого фонда стремительно падало - здешние дореволюционные дома в районе просто не были рассчитаны на век безостановочной эксплуатации. Лишь в 2000-х годах, когда закрылись последние фабрики, а в Дегтярном переулке началось строительство «Невской ратуши», район, кажется, заметно ожил. Но, несмотря на обилие проектов высокой ценовой категории, заявленных здесь в последние пару лет, репутация у кварталов южнее Смольного остается неоднозначной.

«Мы понимаем, что это непростое место. Иначе бы здесь было гораздо больше премиум-квартир. Но основные здешние негативные факторы: шум от Тульской улицы, шум от набережной, который, несмотря на отступ, все равно ощущается, нейтрализуются качеством строительства - хорошими окнами и хорошими стенами», - отмечает Екатерина Гуртовая. В качестве зеленого места для прогулок, которые рядом в дефиците, жильцам предлагается выбрать сад Смольного, пусть и не такой просторный и живописный как Таврический, но зато находящийся по соседству и абсолютно безопасный. В целом, по мнению «ЮИТ», комплекс не конкурирует с другими проектами Песков («Александрия», «Дом у Ратуши» и т.д.), споря скорее с жильем с другой стороны площади Растрелли.

Хотя у близлежащего «Смольного парка» от «ЛСР» при похожих ценниках жилье уже находится на высокой стадии готовности, а зелени там куда больше, опыт борьбы за клиента финны полагают успешным. «Со «Смольным парком» мы конкурируем напрямую. Но у них, например, совсем нет небольших квартир, маленьких двушек и трешек, и поэтому в целом 2\3 нашего товарного запаса с их квартирами не пересекается. И именно эти квартиры у нас сейчас активнее всего продаются, создавая объем», - рассказала директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТа Санкт-Петербург».

В целом эклектичную бизнес-модель «Смольного проспекта» в компании считают жизнеспособной, несмотря на кризис. «Было бы гораздо проще «настрогать» здесь простого жилья максимум бизнес-класса, которое рядом со Смольным раскупали бы «со свистом». Понятно, что чем дешевле, тем быстрее продается. И чем объект дороже и эксклюзивнее, тем ниже у него темпы продаж, но одновременно есть и шанс получить более высокую рентабельность. Благодаря тому, что у нас есть здесь и бизнес-класс с относительно высокими темпами продаж, и «элитка», мы выдерживаем баланс. «Премиальная» часть продавалась в момент запуска проекта, как почти у всех элитных проектов, и будет продаваться в конце, когда человек уже сможет глазами увидеть свою квартиру», - поясняет Екатерина Гуртовая. По ее словам, сегодня продано чуть менее десятка элитных квартир, всего в комплексе предполагается построить около 50 премиум-апартаментов (цена покупки на такое жилье в «Смольном проспекте» стартует от 50 млн. рублей).

Наибольшие темпы продаж в комплексе у квартир с ценой менее 30 млн. рублей - они стабильно высокие, причем для всех вариантов жилья. Покупатели на квартиры в диапазоне между 30 и 50 млн. также находятся, а вот более дорогие варианты отмечаются пока лишь единичными покупками. Неожиданно успешным продуктом оказались дворовые квартиры в старинных корпусах. Несмотря на то, что они стоили даже дороже, чем жилье аналогичной площади в новых корпусах, а кроме того обладали свойственными «старому фонду» сложными планировками, на сегодняшний день все они уже распроданы, рассказала Екатерина Гуртовая.