Лофты: недвижимость для богатых или новый тренд?

По словам директора по продажам компании KR Properties Александра Подускова, на Западе процесс преобразования промплощадок в лофты как жилые, так и коммерческие, активно идет уже более 50 лет. У российского рынка опыт не столь богатый – формат стал впервые «апробироваться» не более 10 лет назад.

Недвижимость для избранных

Лофтом принято называть открытые помещения, преимущественно расположенные в бывших промышленных или складских зданиях. Основные характеристики таких объектов: высокие потолки, большие окна, а также специфичные внутренние элементы такие как, балки или иные оставшиеся от прошлых функций коммуникации. Первые жилые лофты появились в 30-е годы XX века в Нью-Йорке. В то время опустевшие индустриальные и складские объекты стали сдавать в аренды. Катализатором стало повышение цен на землю в центрально части города. Самый известный лофт – мастерская «Фабрика», которая была организована знаменитым художником Энди Уорхолом.

«Понятие лофт ассоциируется с чем-то нестандартным, оригинальным, рассчитанным на особую аудиторию, людей творческих профессий или максимально к ним приближенным. К сожалению, российские реалии пока еще далеки от того, чтобы эта элитарность и изысканность были востребованы в полной мере. Поэтому лофт-проекты в Петербурге можно пересчитать по пальцам»,   рассказывает генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург Николай Казанский.

Объяснение совершенно естественное. В Петербурге «правит бал» экономика проекта. А переоборудовать промышленные здания в лофты не так просто и весьма затратно. Именно поэтому большая часть застройщиков предпочитает построить новые квадратные метры с нуля, чем браться за обновление завода, которое в обязательном порядке требует прокладки новых коммуникаций и инженерии.

Площадок много

В настоящее время, по оценкам аналитиков, 40% территории Петербурга занято индустриальными и хозяйственными объектами. К тому же, по заявлению экспертов, краснокирпичные промышленные здания Петербурга, возведенные в конце XIX- начале XX века, в основном были построены весьма добротно. Многие сохранились в хорошем состоянии, в том числе и в отношении несущих конструкций. Таким образом потенциальный ресурс для появления новых лофт-объектов как с жилой, так и коммерческой функцией велик. «Мода на лофты потихоньку начинает набирать обороты в России, и в Петербурге, в частности. Возможно, если бы процесс редевелопмента промышленных территорий шел у нас быстрее и был бы более структурированным, таких проектов появилось бы гораздо больше,   отмечает Николай Казанский.   Теоретически создать лофты можно и на территории промышленных предприятий на Обводном канале, и на знаменитом острове Новая Голландия – в целом, в Петербурге довольно много объектов, пригодных для лофтов. Но пока ярких предпосылок, которые бы обеспечили реализацию таких проектов, не наблюдается».

Единичные проекты

Пока, пожалуй, единственным наиболее подходящим под классическое понимание «лофт» проектом являются «Этажи» на Лиговском проспекте. Это многофункциональное арт-пространство, включающее выставочные пространства, галереи, лекционные залы, кофейню, хостел. Однако, как отмечают аналитики, на сегодняшний день экономическая эффективность этого проекта не очевидна. Вторым претендентом на классический лофт является креативное пространство «Ткачи», который тоже позиционируется как арт-пространство, и его круг арендаторов – это творческие коллективы. «Будет ли этот проект успешен – покажет время. На наш взгляд, для сегодняшних реалий рынка такая концепция – достаточно смелое решение»,   говорит Николай Казанский.

В Петербурге есть объекты, которые нельзя назвать лофтами в полной мере. К примеру, к таковым может относиться бизнес-центр «Фидель». От лофта в нем, пожалуй, только дизайн, а экономическая успешность проекта все же обусловлена местоположением, а не наличием признаков лофта. «В силу определенного спроса в данном сегменте и ограниченности предложения появилось новое строительство, перенявшее все лучшее от стиля «лофт»,   отмечают в компании S.A. Ricci.

До настоящего момента основное назначение, которое рассматривается в такой ситуации, офисное. В жилом сегменте в Петербурге лофтов нет. Но были попытки. Одна из них – проект «Петровский арсенал» в Сестрорецке. Но к настоящему времени комплекс не достроен. Впрочем, по словам специалистов, причина, по которой в городе нет жилых лофтов, проста. Целевая аудитория в данном случае особенная. Как правило, такие квартиры предпочитают представители богемы, молодые миллионеры, успешные финансисты. Сегодня данные категории жителей, которые с удовольствием бы въехали в оригинальное жилье, только формируется.

Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков считает, что офисное назначение не всегда является наиболее доходной функцией. Выбор будет существенным образом зависеть от места. По мнению Николая Пашкова, если здание расположено в месте с хорошими видовыми характеристиками, к примеру, на набережной, то запроектировав там жилье в формате лофтов можно найти покупателя и реализовать коммерчески эффективный проект. В качестве примера перспективной с этой точки зрения территории он называет Прядильно-ниточный комбинат на Синопской набережной.

Москвичи «за»

В Москве формат более распространен. В перечне: бизнес-центры «Луч» и «ЛеФорт», кварталы «Красная Роза 1875» и «Даниловская Мануфактура». При этом спрос столичными аналитиками оценивается высоко. Хотя еще несколько лет назад бытовало мнение, что такие объекты попросту не найдут своего покупателя. Но эта позиция быстро сошла на «нет». Сначала лофтами в основном интересовались иностранцы, живущие и работающие в Москве, затем все больший интерес стали проявлять и россияне. По мнению Александра Подускова, потенциал у формата в столице достаточно велик. В лофты может быть преобразовано не менее 1 млн. «квадратов» промышленной недвижимости. Однако, как подчеркивают в S.A. Ricci, несмотря на уже сформировавшуюся нишу лофт-девелопмента в Москве, до настоящего момента в силу градостроительных возможностей на территориях бывших промпредприятий большинство московских девелоперов предпочитали реализовывать новое строительство. Ситуацию изменила смена городской власти. Сейчас девелоперам и собственникам производственных предприятий выгоднее заниматься реконструкцией и реновацией площадей, с изменением их качества и приспосабливая их под жилые либо административные цели, чем планировать застройку, существенно увеличивая объемы.

Николай Пашков убежден, что идея и формат лофтов рано или поздно войдет в петербургскую девелоперскую практику. «Предпосылки появления такого жилья связаны, прежде всего, с редевелопментом участков, территорий, зданий промышленных предприятий, которые расположены в привлекательных местах исторического центра. Особенно актуален этот вопрос в том случае, если существующее здание на производственной площадке является памятником промышленной архитектуры. Тогда снос его невозможен, и возникает вопрос о его наиболее оптимальном приспособлении под современные нужды и другие виды использования»,   считает Николай Пашков.

Безусловно, формат лофт в петербургской недвижимости присутствовать в недвижимости. Такие объекты положительно сказываются на статусе города, особенно в контексте культурной столицы. Однако объективных причин для появления в самом ближайшем времени новых и масштабных проектов пока нет.

Марина Акатова