Девелопмент Ленинградской области: эксперты диагностировали состояние рынка

Эксперты  обсудили вопросы градостроительного регулирования и жилищной политики, «острые углы» и возможности для развития девелоперской деятельности, ключевые направления для благоустройства и инфраструктурного преобразования территорий области.

Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленинградской области, в ходе пленарной сессии «Градостроительное регулирование Ленинградской области: барьеры роста на пути трансформаций» поделился с коллегами мнением по готовности жилого сектора к переходу на новые правила финансирования: «Банки рассматривают девелопмент как высокорискованный бизнес, поскольку защищают капитал и средства вкладчиков. Исходя из этого – строительное сообщество к данным трансформациям готово, банковский сектор – нет». Кроме того, Михаил Иванович акцентировал внимание аудитории на некоторых данных статистики: «На данный момент, 82% строительных проектов Ленинградской области нуждаются в банковском финансировании (это те проекты, которые попадают под критерий 30% готовности / 6% готовности для компаний-доноров / 15% готовности для застройщиков КОТ). Из них получили положительный ответ в запросе финансовой поддержки всего 2 проекта из 42 заявок по эскроу-счетам».

Продолжая тему меняющегося климата на рынке жилой недвижимости, Руслан Юсупов, президент ЛенОблСоюзСтрой, генеральный директор ГК «АКАДЕМИЯ», отметил данные изменения как драйвер перехода отрасли в состояние равновесия после бурного роста. «Идет коррекция в сторону снижения строительства. Нет катастрофического отказа застройщиков от работы в Ленинградской области. Крупные девелоперы переживут отказ от ДДУ достаточно спокойно. Объем строительства упадёт у некрупных застройщиков с проектами на периферии, за исключением районов Мурино и Кудрино».

Председатель комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Игорь Кулаков, говоря о  градостроительной политике региона затронул тему комплексного освоения и отметил ряд моментов, которым в настоящее время уделяется особое внимание: «К сожалению, до настоящего момента, градостроительное освоение территории имело хаотичный характер, было разрозненным и несистемным, и, как следствие, не учитывало влияние территорий друг на друга, что создало проблему в агломерации. Сегодня мы взяли курс на приведение документации территориального планирования в соответствие к требованиям современной среды на новых территориях, т.к. сейчас активно развивается пригородная к Санкт-Петербургу зона. При этом, мы должны доступными нам градостроительными инструментами обеспечить равные условия проживания – одинаково комфортные в городе и в области».

Основатель научно-проектной коллаборации QUITE WHITE, директор Института комплексного развития территорий (ИКРТ) Анна Курбатова познакомила аудиторию с механизмами развития мегапроектов. В своем выступлении эксперт отметила, что при комплексном проектировании исполнители часто сосредотачиваются только на территориях, где планируется новое строительство: «Если посмотреть в процентном отношении – площади, которые затронет новое строительство, составляют лишь 10-15%. Мы с вами забываем о тех территориях, которые уже сложились, и с ними надо что-то делать». В качестве примеров успешного развития застроенных территорий Анна Курбатова привела такие программы московского правительства как «Мой район», «Моя улица» и др. По ее словам, качественные изменения среды в рамках масштабных проектов, помимо прочего, позволят удержать от падения стоимость квадратного метра жилья. Также Анна Курбатова рассказала о концепции аэротрополисов – новой форме развития территорий, ее экономике и векторах формирования среды, которая оказывается под влиянием близлежащего аэропорта – мощного стимула для создания дополнительных городских и промышленных кластеров. В кейсе компании о концепции развития территорий в зонах московских аэротрополисов «Шереметьево» и «Домодедово», рассматриваемых в качестве примеров, спикер дала подробное описание и пояснила, что: «Для реорганизации сложившейся территории мы предложили новое решение: урбанблоки – социальные, экологические, культурные образования, которые ведут деятельность совместно. Ведь коллаборация – это, в первую очередь, синергия».

Экспертная сессия «Жилищное строительство ЛО: точки выхода на новый уровень» началась с обзора состояния рынка жилья Ленинградской области от руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой. Спикер привела основные тенденции, которые характеризуют сегодня жилищный сектор региона: «На данный момент наблюдается значительное сокращение предложения – с 1,8-2 млн. до 1,1 млн., при этом спрос сократился всего на 20%. Интерес покупателей к объектам за КАД, в т.ч. областных ЖК, имеет стабильный характер: стоимость квартир в ЛО на 25% ниже, чем в городе. Цены сделок в пригородной зоне в среднем на 10% выше средних цен предложения. Востребованы качественные объекты. Наблюдается рост потенциала территорий на жилищное строительство».

Заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК «KBC» Артем Кириллов дал комментарии по ситуации, связанной с готовностью участников рынка к работе с новой схемой финансирования проектов: «Получив список уполномоченных банков некоторое время назад, мы столкнулись с тем, что большинство из них не готовы к работе. Тройка из банковского сектора, которая встретила новые правила «во всеоружии» – это ДОМ.РФ, ВТБ и Сбербанк». Спикер также отметил проблему, связанную с процедурой строительного аудита, заметив, что: «Минстрой не сказал, каким образом застройщик будет его проходить».

«Переход на проектное финансирование строек приведет к росту цен на жилье минимум на 8%», – такую оценку привела Валерия Малышева, генеральный директор АО «Ленстройтрест». По мнению эксперта, неопределенность, связанная с предстоящими законодательными изменениями, способствует повышению спроса на рынке. На фоне покупательского ажиотажа застройщики с конца 2018 года планомерно увеличивают цены на жилье. В течение первого полугодия текущего года рост стоимости квадратного метра продолжится, поскольку ясности в ситуации после 1 июля у покупателей не появится. Во втором полугодии возможно некоторое затишье. В целом рост цен на строящуюся недвижимость при переходе на проектное финансирование строек и аккумулирование средств дольщиков на эскроу-счетах составит минимум 8%. Также, спикер выразила свои опасения по поводу того, что Ленинградская область становится территорией наименьшего комфорта для работы девелоперов. «Переход к проектному финансированию строительства жилья и работу по эскроу-счетам снижает привлекательность областных территорий для застройщиков. Разница цен в областных проектах существенно отличается. Стоимость квадратного метра в Кудрово составляет около 100 000 рублей, в более удаленных локациях – уже 50 000 рублей. При этом себестоимость строительства зачастую достаточно сопоставима. При переходе отрасли на проектное финансирование большинство областных застройщиков, имеющих среднюю цену «квадрата» 60 000 рублей, в принципе не смогут работать в новых условиях»

В продолжении встречи, Константин Бачкин, директор управления финансирования недвижимости Северного-Западного банка ПАО Сбербанк продемонстрировал участникам продуктовую линейку предложений, которая свидетельствует о готовности банка к переменам: «Имея базовые продукты, инфраструктура банка была готова к работе по новым правилам еще с июля 2018 года. А с марта этого года банк готов предлагать кредит под будущую прибыль действующих проектов, с целью формирования земельного банка». Также, Константин Бачкин перечислил основные причины отказа или приостановления работы по заявкам: «Если существует систематическое нарушение сроков ввода объектов или обязательств перед дольщиками, наличие существенных исков от контрагентов Застройщика или ведение убыточного проекта в целом – такая заявка не имеет положительного ответа. Если наблюдается недостаточная устойчивость проекта, то в этом случае можно увеличить собственное участие или уменьшить социальную нагрузку на проект. Работу с несоответствиями в ИРД или ее неполным наличием можно компенсировать внесением необходимых изменений».

IX ежегодная дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области» состоялась при поддержке администрации Ленинградской области, учебного центра Academy of Real Estate (ARE) и Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). Организатор мероприятия – PROEstate Events. Стратегический партнер – Научно-проектная коллаборация QUITE WHITE.