Пушкинский район: "вторичка" у парка, новостройки и редкие офисы

Хотя Пушкин и Пушкинский район в первую очередь известны как туристические направления, благодаря дворцам и паркам, это еще и популярная жилая локация. Кварталы многоквартирных домов появились здесь в советское время и продолжают активно развиваться и сейчас.

Купить квартиру в Пушкинском районе можно практически с любым бюджетом. Здесь есть варианты от многоэтажек класса «дискаунтер» до элитного жилья с удобными планировками по соседству с историческими и природными достопримечательностями. Самые дешевые квартиры на «вторичке» продаются в поселке Шушары на границе с Фрунзенским и Московским районами, а также в восточной части района в поселке Ленсоветовский и его окрестностях. Жилье здесь стоит столько же сколько в популярных областных локациях: Мурино, Янино, Кудрово и других. Относительно недорогие варианты можно подобрать на Петербургском шоссе, в окрестностях комплекса «Экспофорум». Здесь на вторичном рынке реализуются квартиры по умеренным ценам, в основном это «сталинки» и «брежневки», но есть и дома еще недавно бывшие «первичкой». Достаточно комфортное и недорогое жилье можно приобрести на окраине Павловска, на границе с Гатчинским районом Ленобласти. Здесь доминирую мало- и среднеэтажные дома с достаточно развитой инфраструктурой, но неидеальной транспортной доступностью. Наконец, дороже всего стоят квартиры в центре Пушкина и на нескольких старинных улицах Павловска. Стоимость квадратного метра такого жилья такая же, как и в центре Петербурга. А самые близкие к Екатерининскому парку варианты на Малой, Средней, Московской улицах и вовсе могут считаться ценовым аналогом «Золотого треугольника».

На вторичном рынке в Пушкинском районе в продаже имеются не только квартиры, но и комнаты. Как и в Петербурге, большинство таких вариантов сосредоточено в исторической части Пушкина, на Садовой, Школьной, Московской, Конюшенной улицах. Это в основном бывшие «барские» квартиры из 5-12 комнат, превращенные после революции в коммунальные квартиры. Такие варианты в большинстве своем стоят около 2 млн. рублей. Более дешевые комнаты периодически реализуются и в кварталах советской постройки, например, на Петербургском и Красносельском шоссе. Самые дешевые комнаты продаются в поселке Шушары. Наименее ликвидные «трешки» в недавних новостройках делятся между несколькими собственниками, пополняя число петербургских коммуналок. Цена такой комнаты в трех- четырехкомнатной квартире в готовом доме аналогична цене отдельной «однушки» рядом, но на стадии стройки.

Новостройки Пушкинского района разнообразны. Наибольший объем квадратных метров дают Шушары – новый район многоэтажных жилых домов, выросший в 2000-х годах на Витебском проспекте. Прежде на этом месте были капустные поля одноименного совхоза. Наибольшее число проектов здесь реализует застройщик класса «дискаунтер» «Дальпитерстрой», значительное участие принимают «Лидер-групп», «Полис групп» и еще ряд девелоперских компаний. Всего в Шушарах построено или еще возводится несколько десятков новостроек, по большей части это кирпично-монолитные и панельные дома, в которых доминируют малометражные «однушки» и «студии». Район страдает от недоразвитости транспортной, социальной и рекреационной инфраструктуры. Много новых домов строится и в поселке Ленсоветовский и Славянке. Там возводятся уже не многоэтажки, а среднеэтажное жилье, упор делается на нужды военных и других очередников, в кварталах живут люди семейные, что способствует развитию «социалки». А вот с транспортом ситуация еще хуже, чем в Шушарах. Относительно бюджетные таунхаусы и «малоэтажка» продаются и на противоположной, юго-западной окраине Пушкинского района, около Кондакопшино. Большие объемы нового жилья комфорт-класса дает микрорайон Пулковское между Пулковским и Петербургским шоссе, там реализуются проекты комплексного освоения территории с приемлемым уровнем комфорта жилой среды. Новостройки бизнес-класса сосредоточены на границе Пушкина и Павловска, невдалеке от знаменитых парков. Самые крупные новые кварталы здесь это INKERI от финского застройщика «ЮИТ», «Самое сердце» от O2 Development, а также комплекс «Александровский» с разными типами жилья от малосемейного таунхауса до многоквартирного дома. Цены в этих проектах соответствуют ликвидному жилью в «спальных» районах Петербурга, благодаря удобному расположению и благоприятному окружению. «Элитка» среди новостроек района это дома на нескольких центральных улицах Пушкина от локальных девелоперов и воссозданные исторические дома от фирмы «Корф».

Аренда квартир в Пушкинском районе не так популярна, как в соседних южных районах Петербурга: Московском, Невском, Фрунзенском. При относительно высокой квартирной плате транспортная доступность, критически важная для арендаторов, у района не идеальная. Значительная часть квартир сдается в северных кварталах самого Пушкина в домах советской постройки на Ахматовской улице, улице Шишкова, бульваре Толстого и по соседству, цены низкие, «однушка» стоит около 15 тысяч в месяц. В центре городка популярна и посуточная аренда квартир, сдают их в основном на короткий срок приезжим туристам. Цена месячной аренды отремонтированной и меблированной квартиры небольшого метража около дворцов и парков превышает 50000 рублей. За те же деньги в не столь престижных частях Пушкинского района можно запросто снимать две «трешки».

Комнаты в Пушкинском районе арендуют в основном приезжие из других регионов, нашедшие работу поблизости, а также многочисленные студенты местного Аграрного университета и других ВУЗов и колледжей, расположенных в Пушкине, Павловске и окрестностях. В основном это варианты в центральной части района. Некоторое количество съемных комнат имеется также в микрорайоне Пулковский около «Экспофорума», а также в Шушарах. Цена аренды комнаты в Пушкинском районе не превышает 10000 рублей даже для самых выгодно расположенных вариантов.

Офисная недвижимость в Пушкине представлена скудно. Целевая аудитория здешних бизнес-центров это местные же фирмы, которые, как правило, быстро обзаводятся собственными площадями. Большая часть офисов обустроена не в отдельно стоящих конторских зданиях, а на первых этажах жилых домов, а также в приватизированных зданиях бывших госучреждений. Преобладают классы «В» и «С», но имеются и редкие предложения класса «А», в частности реконструированные под офисы старинные постройки в самом центре города. Цены, как на продажу, так и на аренду офисов в Пушкинском районе весьма умеренные за редким исключением эксклюзивных вариантов. В среднем стоимость «квадрата» площади здесь соответствует офису в не самом популярном спальном районе Петербурга. Офисы в Павловске, Славянке, Ленсоветовском, Кондакопшино и Шушарах почти отсутствуют. А вот в Пулковском, благодаря близости аэропорта и выставочного центра могут в краткосрочной перспективе появиться привлекательные новые коммерческие здания.

Мнение редакции: Рынок недвижимости Пушкинского района в миниатюре повторяет структуру рынка всего Петербурга. Здесь есть малокомфортные и дешевые квартиры в Шушарах, социальное жилье в Ленсоветовском, свой бизнес-класс между Пушкиным и Павловском и своя «элитка» около парков и дворцов. Причем, сказать так можно не только о «первичке», но и о «вторичке», даже самые маргинальные сегменты вроде аренды комнат в коммунальных квартирах похожи на аналогичные варианты в мегаполисе, с поправкой на более низкий ценник. От прочих пригородов Пушкинский район отличает строгое ограничение высоты застройки во всех локациях за исключением Шушар, что позволяет избежать перенаселенности и перегруженности инфраструктуры, а также наличие привлекательного исторического и природного «ядра». Даже в кризис туристическая отрасль позволяет району развиваться и благоустраиваться. Из явных недостатков района можно выделить разве что транспортную доступность. Метро ни в Пушкине, ни в Пулковском нет и не предвидится, автодороги серьезно загружены, единственный надежный внеуличный транспорт – электрички. С другой стороны, именно трудности с проездом и удаленность от центра Петербурга не дают стоимости жилья в лучшей части района взлететь до небес.