Михаил Матовников: «Стройка сейчас объективно является самым пострадавшим сектором экономики»

Реакция на последние события носит панический характер. Все пропало, вокзал уехал. Еще недавно, летом, господствовал рыночной оптимизм. А теперь - инфляция, девальвация, ставка 25% (скоро будет). Расставим точки над «и». Конечно, у нас девальвация. Она вызвана несколькими событиями, которые сошлись в одной точке. Первый момент - санкции, наложенные на российские банки. Второй - выигрыш Трампа и ралли доллара. Третий: правила продажи валютной выручки ослаблены, компаниям-экспортерам выгоднее не заводить средства в страну, а брать рублевые кредиты. С тех пор: ЦБ заявил, что больше покупать не будет; экспортерам позвонили; курс перестал падать, потому что есть соотношение экспорта-импорта.

У нас долгое время все дорожало, а курс не рос. Теперь вырос, перешел на новый уровень. Будет 105, и дальше, в течение года, рубль будет ослабляться в соответствии с инфляцией. И очень скоро российская экономика скажет «спасибо»» за эту девальвацию.

Теперь про инфляцию. Почти по всем позициям - огромный рост номинальных показателей. Номинальные доходы за последние годы выросли на 60% (40% съела инфляция), реальные доходы - на 20%. Потребление выросло на 10%. ЦБ борется с кредитованием, даже если победит, предпосылки к инфляции никуда не денутся. Денежный навес уже создан. Эти деньги хотят стать или инфляцией, или вкладами. Ставка ЦБ их удерживает.

Примерно с сентября мы видим, как начинает ускоряться спрос. Люди начинают тратить; ускоряется инфляция. Сломались инфляционные ожидания; сломавшись, они перекладываются в текущее потребление. Сейчас будет дополнительное ускорение - с новогодними бонусами и премиями. Поэтому повышение ключевой ставки в декабре неизбежно. Я считают, что будет 23%. 20% - мало, все основные показатели растут на 19-20%. Даже медианная зарплата.

Если смотреть на все отрасли, то именно строительство - одна из наиболее вероятных жертв кризиса. С одной стороны - ситуация с ипотекой. Субсидирование и для банков убыточно, и для бюджета очень расходно. Бюджет выделяет сотни миллиардов, их хватает на три недели. Банки пытаются найти какой-то свой путь, максимально рыночный.

В отрасли на протяжении нескольких последних лет сложились предпосылки для жесткой посадки. Это когда построили, а кто купит - неизвестно. Москва выдержит, в других регионах ситуация сложная. Хуже всего - оказаться с земельным банком, который финансируется по рыночным ставкам. И никто не готов открывать такому проекту финансирование, потому что нет уверенности в ипотеке и в спросе. Вопрос управления финансами определяет успех компании.

Продажи падают везде, во всех крупнейших городах, на 15-20-30-40%. На этом фоне снижается показатель распроданности. Стройка сейчас объективно является самым пострадавшим сектором экономики. Все остальные полежали и пошли.

Керосином пахло уже давно. В ряде регионов объемы строительства ниже, чем в 2020 году, до начала субсидирования. Досубсидировались!  В лидерах - СЗФО, где объем стройки уже на треть ниже, чем был в начале 2021-го. Там уже происходит жесткая посадка. Как из нее выходить? А. Меньше строить. Б. Постараться достроить начатое. В. Не лезть в новые проекты. Северо-Запад с этим уже столкнулся, но это будет у всех.

Скорее всего, из этого кризиса мы выйдем без программ субсидирования, потому что рынок перегрет. Но есть и хорошая новость. Бешеный рост номинальных зарплат догоняет рост цен. На вторичном рынке заработные платы уже догнали тот рост цен, который случился после 2020 года. Вторичка недоступна из-за адских ставок по ипотеке; ставки упадут - спрос встретится с предложением. На первичке цены в полтора раза выше. Здесь понадобится скоординированная политика, на самом высоком уровне.

В стране около 55 млн домохозяйств, 70 млн квартир. Каждый год мы вводим от 700 тысяч до 1 млн квартир. Кому мы их строим?

Это не означает, что квартиры не нужны. Нужны - хотя бы чтобы переехать из хрущевского и брежневского жилья в опрятные новостройки. И люди готовы брать ипотеку на доплату, на разницу. Но в большинстве регионов разрыв цен между новостройками и вторичным рынком такой, что эта доплата выросла в два раза. В этих регионах все хотят продать вторичку и купить первичку. Это можно лечить только одним путем: нужно убирать вторичку с рынка. Нужна массовая реновация! Это вопрос градостроительной политики в масштабах страны. В Москве это делается, в масштабах страны - дорого, но нужны содержательные решения. Просто тупо строить - уже больше не летает.

Быстро меняется представление о качестве жилья. Уже никто не разъезжается из коммуналок, у всех есть квартиры, людям нужно улучшение качества жизни. В Москве уже перестали строить панельки, строят из монолита, происходит качественное перерождение спроса.

Что плохо. Если поделить население на четыре группы по доходам, то в 2020 году верхние 25% граждан давали 60% покупок на первичке. Следующие 25% - еще 25%. Оставшаяся половина населения давала 15% спроса. Сейчас в моменте топ-25 («верхние» 25%) собирают 83% совокупного спроса. Следующие 25% ужались до 12% спроса. Остального населения на рынке фактически не существует. Квартиры стали доступны только самым богатым 25%. И большая часть этой группы уже имеют квартиры. Большинство - новые. Доступность жилья оказалась на рекордно низком уровне, и это реальная проблема. Кроме того, из подавляющего большинства регионов население уезжает. Мы там строим - а численность населения сокращается…

Про инфляцию: не паниковать. С экономикой все фундаментально нормально, и она еще скажет спасибо.

Некоторые строят стратегии, рассчитывая на снижение ключевой ставки. Она даже к концу 2025 года будет высокой - 18-20%. Строительной отрасли надо просто пережить этот период.